Ceny mieszkań w listopadzie: rynek pierwotny vs. rynek wtórny 

Kupujący z uwagą śledzą sytuację na rynku nieruchomości i to jak kształtują się ceny mieszkań. Każdy z nich szukając własnego M lub takiego pod inwestycję, musi podjąć bardzo wiele decyzji na etapie wyboru. Jedną z podstawowych jest to, czy kupuje mieszkanie od dewelopera, czy woli już gotowe z rynku wtórnego. Czy cena może być w tym przypadku decydująca? Oto podsumowanie sytuacji w mieszkaniówce i porównanie cen mieszkań w listopadzie.

Ceny mieszkań w listopadzie – jest drożej niż przed rokiem

Jeśli popatrzymy na dane ze wszystkich ofert sprzedaży na Otodom, to średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego jest niższa od tej dla rynku pierwotnego. W listopadzie 2022 r. wynosiła średnio 10,3 tys. zł/mkw. na rynku pierwotnym i 9,6 tys. zł/mkw. na wtórnym. 

Utrudnienia w dostępie do kredytów hipotecznych spowodowały, że nieruchomości sprzedają się wolniej. Tym samym czas życia ogłoszeń w Otodom też się wydłużył. Widać wyraźnie, że klienci potrzebują dziś więcej czasu by podjąć ostateczną decyzję o kupnie lub najmie. To również jest przyczyną lekkich korekt cen w wystawianych ogłoszeniach. Od zakończenia wakacji na rynku wtórnym odnotowaliśmy minimalne spadki cen. O 0,2% we wrześniu i o 0,4% w październiku. W listopadzie nastąpił wzrost o 0,2%, a więc lekkie wyrównanie. I choć miesiąc do miesiąca różnica jest praktycznie niezauważalna, to w porównaniu do listopada 2021 r. wzrost cen mieszkań z drugiej ręki wyniósł aż 8%. 

Mieszkania od deweloperów podrożały jeszcze bardziej, bo o 11%. Pozytywną informacją jest natomiast to, że ceny w inwestycjach deweloperskich, które w ostatnim miesiącu trafiły do sprzedaży na 7 największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź) nie wzrosły. 

Ceny mieszkań w poszczególnych miastach wojewódzkich – rynek pierwotny droższy?

Choć poszczególne z 18 prezentowanych miast różnią się od siebie znacznie wielkością oferty, cenami czy specyfiką rynku, to w większości z nich ceny rosną szybciej na rynku pierwotnym. Zazwyczaj też średnia cena metra kwadratowego jest wyższa w przypadku mieszkań od deweloperów. Są jednak 4 wyjątki: Gdańsk, Kraków, Rzeszów i Warszawa. W tych miastach ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego były w listopadzie 2022 r. wyższe niż te na pierwotnym. Największą, ponad 9% różnicę, widać było w Rzeszowie. Tam średnia cena mieszkań z rynku wtórnego wyniosła 8,7 tys. zł/mkw. Równie imponujące wydają się ceny na rynku w Gdańsku. Tam mieszkania z drugiej ręki były o 1000 zł droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy niż te od deweloperów. 

Wzrosty cen na rynku wtórnym: Gorzów Wielkopolski rekordzistą

Jednak w żadnym z tych miast ceny na rynku wtórnym nie urosły tak szybko w ciągu ostatnich 12 miesięcy jak w Gorzowie Wielkopolskim. Używane mieszkania są tam obecnie aż o 22% droższe niż przed rokiem. Co ciekawe, wśród całej osiemnastki miast to właśnie w Gorzowie Wielkopolskim można kupić mieszkania najtaniej. Jest też jedynym miastem w całej stawce, gdzie i na pierwotnym i na wtórnym rynku średnia cena nie przekracza 7 tys. zł/mkw.

– Tak duży wzrost w Gorzowie może wynikać z małej bazy ofert. W listopadzie w serwisie Otodom było zaledwie 636 ogłoszeń sprzedaży mieszkań w tym mieście, podczas gdy w Warszawiemieliśmy ponad 14 tys. A w Krakowie ponad 7 tys. – komentuje Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.

Olsztyn – mieszkania od dewelopera droższe o 20% niż przed rokiem

Na rynku pierwotnym dwucyfrowe wzrosty zanotowano w listopadzie w 11 z 18 miast. Liderem pod tym względem jest Olsztyn, gdzie po 20% podwyżce mieszkania od deweloperów sprzedawane są średnio po 9,4 tys. zł/mkw. W czołówce cen w niezmiennie Warszawa (13,3 tys. zł/mkw.), Kraków (11,9 zł/mkw.) i Gdańsk (11,8 tys. zł/mkw.). Jedynym w całej stawce miastem, gdzie ceny spadły w porównaniu do listopada 2021 r. była Zielona Góra (-0,6%).