Nieruchomości zabytkowe mają wzięcie

– Widzimy zdecydowany wzrost zainteresowania takimi nieruchomościami praktycznie w każdym segmencie. Można szacować, że boom na rewitalizację zabytków w Polsce i dostosowywanie ich do nowych celów ma około 10 – 13 lat. Wraz z wejściem naszego kraju do Unii Europejskiej inwestorzy – zarówno firmy jak i osoby indywidualne – mogą starać się o współfinansowanie takich projektów. Deweloperzy doceniają świetne lokalizacje i niebanalną architekturę. W miastach, w zabytkowych kamienicach powstają apartamenty, hotele, biura. Firmy rewitalizują pod nieruchomości hotelowe i turystyczne dawne pałace. Na rynku domów coraz większym zainteresowaniem cieszą się z kolei projekty nawiązujące do tradycyjnych dworków polskich. Całość składa się na jeden obraz: po latach dekapitalizacji i dewastacji dla nieruchomości zabytkowych w naszym kraju nastał zdecydowanie lepszy czas – komentuje Leszek Michniak – prezes grupy WGN.

Mapa polskich zabytków

Wg danych Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego (zestawienie z końca września 2016) w naszym kraju jest ponad 71 tysięcy nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Ministerstwo wyróżnia następujące typy obiektów: zespoły urbanistyczne, sakralne, obronne, publiczne, zamki, rezydencje, zieleń, folwarczne, gospodarcze, mieszkalne, przemysłowe, cmentarne i inne.

Na mapie nieruchomości zabytkowych wyróżnia się zdecydowanie kilka regionów, gdzie nasilenie takich obiektów jest wyjątkowo duże. Na pierwszym miejscu, pod względem liczby nieruchomości wpisanych do rejestru, plasuje się Dolny Śląsk z liczbą blisko 8500 nieruchomości. Na podium są jeszcze takie województwa, jak Mazowieckie (7200 nieruchomości zabytkowych wpisanych do rejestru) i Wielkopolskie (ponad 7100 nieruchomości).

Mowa oczywiście tylko o obiektach uznanych za najbardziej wartościowe i podlegające rygorystycznej ochronie konserwatorskiej. Wykaz nie obejmuje tysięcy obiektów będących w ewidencji zabytków oraz szeregu innych nieruchomości, które przedstawiają wartość zabytkową czy też historyczną.

Jeśli chodzi o typy obiektów – zdecydowanie dominują budowle o charakterze mieszkalnym. W każdym z regionów, które wymieniliśmy, jest ich ponad 1000. Na Dolnym Śląsku rejestr ujmuje ponad 2000 takich  nieruchomości, podobnie na Mazowszu, natomiast w Wielkopolsce jest ich blisko 1500.

Pod tym pojęciem najczęściej widnieją kamienice w zwartej miejskiej zabudowie oraz inne wielorodzinne obiekty mieszkalne. Dużą liczbę – ponad 1000 w każdym z wiodących regionów – stanowią zabytkowe nieruchomości sakralne. Na trzecim miejscu, poza zielenią, plasują się obiekty o charakterze rezydencji. Na Dolnym Śląsku takich nieruchomości jest blisko 700, w Wielkopolsce blisko 800, natomiast na Mazowszu ponad 500. Pod względem liczby zamków na naszych ziemiach, zdecydowanie dominuje południowo – zachodni region kraju. Województwo dolnośląskie ma 93 nieruchomości zabytkowe typu zamek, które zostały ujęte w rejestrze.

Warto wskazać na jeszcze jedną kategorię – na pozór słabo związaną z „zabytkowością”, a jednak bardzo cenioną przez znawców architektury oraz inwestorów. Mowa o zabytkowych/historycznych obiektach przemysłowych. Dawne fabryki, inne budynki tego typu dziś idealnie nadają się pod projekty komercyjne czy mieszkaniowe.

Na mapie zabytków pod względem ich nasilenia zdecydowanie dominuje Dolny Śląsk, gdzie jest ich ponad 370. Na Mazowszu znajduje się blisko 300 takich nieruchomości, natomiast w województwie wielkopolskim – blisko 270.

Kamienice w miastach święcą tryumfy

W dużych miastach, choć trend ten jest obecnie widoczny także w mniejszych ośrodkach, inwestorzy a także klienci przejawiają rosnące zainteresowanie nieruchomościami w kamienicach. Można nawet mówić o swoistej modzie na tego typu nieruchomości. Deweloperzy poszukują atrakcyjnych przedwojennych kamienic. Te dobrze położone idealnie nadają się pod projekty o podwyższonym standardzie czy też apartamenty, a także inwestycje komercyjne – w biura, hotele itp.

– Zdecydowanie możemy mówić o swoistej modzie na kamienice. Taki stan rzeczy trwa około 10 – 12 lat. Na rynku wtórnym klienci poszukują mieszkań w tym budownictwie, często dobrze zlokalizowanych, bezpośrednio w obrębie starówek albo w sąsiedztwie. Warto zaznaczyć, że mieszkania do remontu w kamienicach często można „ustrzelić” w okazyjnej cenie. Ta sama nieruchomość po wyremontowaniu znacznie zyskuje na wartości – tłumaczy Leszek Michniak, prezes Grupy WGN. – Podobnie ma się rzecz z inwestorami. Firmy deweloperskie chcąc realizować projekty w miastach ostro walczą o dogodne, centralne lokalizacje. „Wejście” w kamienice pozwala realizować takie inwestycje, a same budynki mają na tyle duży potencjał, że nadają się na nieruchomości o ekskluzywnym charakterze – podkreśla Leszek Michniak.

Przykłady z największych rynków można mnożyć. Choćby we Wrocławiu – gdzie inwestor i2 Development odnowił dwie zabytkowe kamienice w ścisłym centrum, przy ul. Piłsudskiego. Obecnie są tam mieszkania o podwyższonym standardzie. W innych miastach można wskazać wiele podobnych projektów.

Na jakie koszty się przygotować?

Dobrze położone kamienice w takich miastach jak Gdańsk, Wrocław, Kraków czy Warszawa wyceniane są od kilku do nawet kilkudziesięciu milionów złotych.  Z danych WGN wynika, że przeciętnie za około 600 – 700 metrową kamienicę do remontu trzeba zapłacić około 1,5 – 2 mln zł. Zupełnie inne ceny obowiązują w dużych miastach, zwłaszcza za obiekty wyremontowane. Przykład z Gdańska to zabytkowa kamienica zlokalizowana w okolicach starówki. Za 500 mkw. obiektu trzeba zapłacić aż 14 mln zł. Cena metra kw. wynosi ponad 27 tys. zł.

We Wrocławiu wyremontowany, zabytkowy budynek o powierzchni 2000 mkw., zlokalizowany na Starym Mieście kosztuje ponad 15 mln, z ceną za metr wynoszącą ponad 7000 zł. Inna nieruchomość w tej samej lokalizacji będzie mieć już stawkę około 10 tys.

Bardzo wysokie wyceny mogą uzyskiwać również mieszkania w kamienicach. W Warszawie na Powiślu czy Śródmieściu ceny zaczynają się od około 9 – 10 tys. zł.  W Krakowie na Starym Kazimierzu nieruchomości w wyremontowanych kamienicach mogą kosztować nawet powyżej 20 tys. zł/mkw Za 120 metrowy apartament trzeba tu zapłacić blisko 2,5 mln zł.

Nieruchomości przemysłowe

Jak już wspomnieliśmy – jednym z typów obiektów zabytkowych są nieruchomości przemysłowe. Rewitalizacje zabytków przemysłu, podobnie jak kamienic, to domena dużych miast. Firmy najczęściej wykorzystują historyczną zabudowę przemysłową, która jest częściowo rewitalizowana i rozbudowywana, a wszystko dla zupełnie innych, nowych celów – w takich obiektach powstają więc najczęściej nowoczesne powierzchnie handlowe, biura a także mieszkania typu loftów.

Jeden z typowych, najbardziej sztandarowych przykładów to oczywiście łódzka Manufaktura, ale takich projektów można wskazać znacznie więcej – by wymienić choćby projekt Art Norblin na warszawskiej Woli, czyli wielofunkcyjny kompleks realizowany przez Capital Park na terenach dawnych zakładów Norblina, który zaoferuje ponad 24 tys. m² powierzchni handlowo- usługowo- kulturalnej oraz 40 tys. m² nowoczesnej powierzchni biurowej klasy A.  Dodatkową atrakcją obiektu będzie otwarte Muzeum Dawnej Fabryki Norblina.

Inny z wielu projektów tego typu jest  choćby Centrum Praskie Koneser, czyli wielofunkcyjny projekt powstający na terenie dawnej Warszawskiej Wytwórni Wódek na Starej Pradze.

We Wrocławiu podobny projekt realizuje choćby i2 Development, który prowadzi wielofunkcyjną inwestycję Bulwar Staromiejski, w kompleksie częściowo zabytkowych budynków po dawnym szpitalu im. Babińskiego, zlokalizowanym bezpośrednio w centrum miasta.

Pałace i zamki

Potencjał starych historycznych murów przejawia się też w ciągle rosnącej liście zabytkowych obiektów typu pałac, dworek, zamek, które po rewitalizacji zazwyczaj pełnią funkcje hotelowe. Zagłębiem zamków i pałaców w Polsce jest Dolny Śląsk. a 406 zamków wpisanych do rejestru zabytków, aż 96 (blisko 25 proc.) przypada właśnie na Dolny Śląsk. Przepaść jest ogromna. Drugie w tej kategorii – woj. śląskie ma 32 zabytkowe zamki, a trzecie – mazowieckie – 31. Na ponad 4800 zabytkowych rezydencji w kraju, 680 mieści się w województwie dolnośląskim.

Na Dolnym Śląsku możemy też wskazać wiele ciekawych rewitalizacji obiektów typu zamkowo – pałacowego, które dziś święcą tryumfy w zupełnie nowych rolach. Można tu choćby wymienić takie nieruchomości, jak pałac Brunów niedaleko Lwówka Śląskiego, Wojanów pod Jelenią Górą, pałac w Korbielowicach pod Wrocławiem, Zamek Kliczków pod Bolesławcem, pałace w Dzierżoniowie, Pieszycach, Łomnicy i wielu innych miejscach.

Ceny zabytkowych pałaców i zamków są bardzo mocno zróżnicowane, w zależności od lokalizacji, stanu technicznego, tego czy obiekt działa i jest rentowny.

– Część inwestorów poszukuje takich nieruchomości, nie objętych ścisłą ochroną, jedyne ze względu na atrakcyjny grunt. Inni szukają obiektów świetnie zlokalizowanych, które mają duży potencjał. Należy jednak pamiętać o tym, że koszty renowacji mogą być ogromne, wielokrotnie przekraczające cenę zakupu – podkreśla Leszek Michniak.

Za ile można kupić sobie na własność w Polsce pałac albo zamek? Nieruchomość w stanie zrujnowanym, do kapitalnego remontu/odbudowy, gruntownej renowacji są wyceniane na zaledwie kilkuset tysięcy złotych, czyli mniej więcej na tyle, ile kosztuje przeciętnej wielkości mieszkanie w miastach takich jak Wrocław, Warszawa czy Kraków.

Pałace/zamki odrestaurowane i przystosowane do nowych funkcji komercyjnych, osiągają wyceny na poziomie kilkunastu, kilkudziesięciu milionów złotych. Przykładem może być nieruchomość znad Bałtyku. Gruntownie zrewitalizowany zamek rycerski z miejscowości Krąg, w województwie zachodniopomorskim. Zabytek z 1494 roku od 1996 roku mieści hotel. Zamek usytuowany jest w parku o powierzchni 2,6 ha. To jeden z nielicznych obiektów w Polsce i Europie, który należy do kategorii tzw. zamków wodnych (położony nad jeziorem o powierzchni 18 tys. m kw.). Cena tego obiektu wynosi ponad 15 mln zł.

Dwory, wille

Inną grupę nieruchomości zabytkowych stanowią obiekty mieszkalne typu dom o zabytkowym/historycznym charakterze.

– Pewną ciekawostką jest, że po latach zapomnienia, na rynku wtórnym ale i pierwotnym, rosnącym zainteresowaniem cieszą się domy nawiązujące stylem do klasycznych szlacheckich dworków polskich – podkreśla Leszek Michniak.

W czasach Rzeczpospolitej Szlacheckiej i II RP nasz kraj był usiany charakterystycznymi dworkami, z gankami z portykiem i kolumnami. To w dworkach żyli, politykowali i biesiadowali ziemianie, organizowali uroczystości i polowania. Dworki były symbolem polskości. Dziś poza nielicznymi wyjątkami, które przetrwały najgorsze czasy i często są obiektami o charakterze muzealnym (np. dworek Chopina w Żelazowej Woli) po dworkach nie ma prawie śladu. Sporo z nich zostało na dawnych Kresach Rzeczpospolitej. Szacuje się, że z 12 tys. dworów dziś w naszym kraju ostało się około 2800, z tego ogromna większość jest zrujnowana.

Obecnie jednak zainteresowanie dawnym stylem wzrasta. Na rynku pierwotnym pojawiają się firmy oferujące realizację domów wg projektu „dworkowego”. Na rynku wtórnym, wzrasta zainteresowanie dawnymi dworami, podobnie jak przedwojennymi willami.

Ceny nie zawsze muszą być wygórowane. Przykładowo: 180 – metrowy dworek do remontu z końca XVIII wieku, zlokalizowany niedaleko Częstochowy, wyceniono na 350 tys. zł, co daje stawkę niecałych 2000 zł/mkw.

Częściej jednak w grę wchodzą kwoty rzędu kilku milionów, zwłaszcza jeśli chodzi o duże, wyremontowane obiekty o charakterze rezydencjonalnym. Rezydencja z XIX o pow. 770 mkw. w woj. Zachodniopomorskim , gruntownie odremontowana w latach 2006 – 2008 została wystawiona na sprzedaż w cenie blisko 5 mln zł, czyli po ponad 6000 zł/ mkw.  Z kolei zabytkowy XIX – wieczny dwór z Sochaczewa, o pow. 560 mkw. to wydatek rzędu 1,65 mln zł.

Innym typem mieszkalnych zabytkowych domów są wille. Zazwyczaj pod tym pojęciem rozumiemy nieco nowsze budownictwo. W Polsce wille powstawały dosyć intensywnie w dwudziestoleciu międzywojennym.

500 – metrowa, zabytkowa willa z początku XX wieku, zlokalizowana w Gorzowie Wielkopolskim została wyceniona na 1,25 mln zł.

Ceny rosną oczywiście w zależności od atrakcyjności lokalizacji. Wyremontowana willa miejska z 1907 r. ze Świnoujścia o pow. 450 mkw. będzie kosztować już 2,5 mln.  Zabytkowa willa do remontu, z końcówki XIX wieku, zlokalizowana w willowej części Wrocławia, w dzielnicy Biskupin została z kolei wyceniona na 2 mln zł.

Hotele, pensjonaty

Ciekawym segmentem nieruchomości zabytkowych są obiekty o charakterze hotelowym i turystycznym. Rosnąca koniunktura w tej branży, coraz lepsze wyniki i zwiększająca się odpowiedzialność naszego kraju, pchają inwestorów do poszukiwania kolejnych obiektów, w których mogliby realizować nowe projekty.

Nasz kraj zyskuje na rozpoznawalności. Niewątpliwie przyczyniły się do tego duże międzynarodowe imprezy organizowane w Polsce. Oczywiście mowa o Euro 2012, a w zeszłym roku do takich eventów możemy zaliczyć przyznanie Wrocławiowi tytułu Europejskiej Stolicy Kultury a także Światowe Dni Młodzieży w Krakowie. Wzrost popularności Polski wynika też z docenienia przez opiniotwórcze publikacje. Pod koniec 2015 r. Lonely Planet, największy na świecie wydawca przewodników turystycznych, zaliczył Polskę do grona 10 najbardziej atrakcyjnych miejsc na świecie na spędzenie wakacji w 2016 r.

Ostatnie pełne dane na temat liczby gości zagranicznych odwiedzających Polskę pochodzą z 2015 r. Wtedy nasz kraj odwiedziło w sumie 16,7 mln osób z zagranicy, co było wynikiem rekordowym. Skąd najczęściej pochodzą turyści przyjeżdżający do Polski? Wg danych Ministerstwa Turystyki najwięcej było: Niemców – 6,012 mln, następne Ukraińcy – 1,198 mln, Rosjanie – 873 tys., Białorusini – 801 tys., Brytyjczycy – 753 tys., Litwini – 632 tys., Francuzi – 456 tys., Łotysze – 356 tys., Czesi – 283 tys. i Słowacy – 169 tys. Przeciętny gość, który odwiedzał nasz kraj i wykupił przynajmniej jeden nocleg, wydawał dziennie około 69 dolarów, czyli niecałe 300 zł.

Zabytkowe hotele, zwłaszcza jeśli nadal pełnią swoją funkcję i są rentowne, uzyskują wyceny rzędu kilku – kilkunastu milionów złotych. Przykładowo: hotel z Bielska – Białej, po kapitalnym remoncie w 2011 r. został wystawiony na sprzedaż w cenie 6,5 mln zł. Wspomniany wcześniej hotel w średniowiecznym zamku Krąg na Pomorzu wyceniono na  15 mln. Niecałe 6 mln, to cena ofertowa hotelu zlokalizowanego w kompleksie pałacowym z XVIII wieku w Wielkopolsce.

– Znacznie wyższe stawki uzyskują podobne obiekty w największych miastach Polski czy też najbardziej topowych lokalizacjach turystycznych. W Warszawie, Wrocławiu czy Krakowie ceny takich nieruchomości zaczynają się od kilkudziesięciu milionów – podkreśla Leszek Michniak.

O zainteresowaniu inwestorów zabytkowymi hotelami czy pensjonatami przesądza po prostu koniunktura – z jednej strony rosnąca popularność Polski jako destynacji turystycznej, z drugiej upodobanie zabytkowych murów. Badania wskazują, że klienci chętnie nocują w obiektach typu historycznego czy zabytkowego. Doceniają niebanalną architekturę i specyficzny klimat.

O popularność tego typu nieruchomości, świadczy pośrednio duża liczba nowych realizacji. Przykładem może być choćby m.in. butikowy hotel the Grannary we Wrocławiu, urządzony w murach dawnej średniowiecznej słodowni. To zresztą nie jedyny przypadek – bowiem liczba hoteli butikowych, czyli stosunkowo niewielkich obiektów, zlokalizowanych często w zabytkowych budynkach, wyróżniających się niebanalną architekturą, szybko w naszym kraju rośnie.

Podsumowanie

Ostatnie dziesięciolecie to z pewnością najlepszy okres dla zabytkowych nieruchomości w Polsce od wielu dziesięcioleci. Rynek dojrzewa, dojrzewają też klienci i ich gusta. Dostrzegamy potencjał w murach, które do niedawna wydawały się nic nie warte i kompletnie zrujnowane. Dzięki renowacjom zabytków i dostosowywaniem ich do nowych celów nie tylko powiększa się zasób atrakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, ale po prostu pięknieje nasze otoczenie, a same zabytki udaje się uchronić przed dewastacją.

Tego typu projekty to jednak wyzwania dla odważnych inwestorów. Pamiętajmy, że ochrona konserwatorska wymusza na nas specyfikę prac, m.in. użycia określonych, często droższych materiałów. Po drugie – ciężko jest z góry określić koszty przedsięwzięcia, zwłaszcza gdy brak dokumentacji i stan techniczny nieruchomości nie jest do końca znany. Zazwyczaj koszty prac są wielokrotnie wyższe niż koszty zakupu.

Mimo to gra jest warta świeczki. Zabytkowe, odrestaurowane nieruchomości cieszą się prestiżem i popularnością. Mają duży potencjał, który pozwala nadać im wiele różnych funkcji o charakterze mieszkaniowym, czy komercyjnym.

ZNAJDŹ DWORKI I PAŁACE W OTODOM

___
zdjęcie: Michael Denning / Unsplash