Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – już od 1 lipca kupujący mieszkania pod ochroną?

Paulina Szedler19 lipca, 2022

3 004 5 minuty czytania

Podpisanie umowy deweloperskiej może się okazać jednym z ważniejszych momentów w życiu, szczególnie dla młodych ludzi, którzy pragną się usamodzielnić. Zanim podejmiesz ten krok, zapoznaj się ze swoimi prawami. Ustawa, która weszła w życie 1 07 2022 roku, ma przede wszystkim chronić nabywców, a deweloperzy będą mieli obowiązek zabezpieczyć otrzymane od kupujących środki. Co musisz wiedzieć o nowych przepisach?

O czym przeczytasz w tym artykule?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – dlaczego powstał?

O Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DFG) mogliśmy już usłyszeć w połowie zeszłego roku, natomiast ustawa regulująca jego założenia weszła w życie 1 07 2022 roku. Nowo wprowadzone przepisy w ramach ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym mają za zadanie doprecyzować wiele kwestii, które dotychczas niepokoiły potencjalnych kupujących i uspokoić nabywców nieruchomości na rynku pierwotnym.

Każdy z nas z pewnością słyszał o przypadkach ogłoszenia przez dewelopera upadłości firmy, czego skutkiem zwykle była utrata części lub całości środków wpłaconych przez klienta na poczet nowego mieszkania. Rząd zdecydował się na powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego właśnie po to, by chronić kupujących przed tego typu praktykami. Pod pewnymi względami DFG przypomina istniejący już od 2016 roku Turystyczny Fundusz Gwarancyjny, który zabezpiecza interesy klientów biur podróży.

Nowa ustawa powstała z ramienia Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jak powiedział Tomasz Chróstny, prezes UOKiK:

Dzięki nowej ustawie deweloperskiej, której inicjatorem był UOKiK, polscy konsumenci decydujący się na zakup nowego mieszkania nie będą obawiać się utraty zainwestowanych środków. Przepisy gwarantują pełne bezpieczeństwo powierzonych pieniędzy, zarówno gdy upadnie deweloper, jak i bank kredytujący zakup nieruchomości, bądź gdy deweloper nie przeniesie własności lokalu w terminie określonym w umowie czy nie usunie wad istotnych w ustalonych terminach. Nowe rozwiązania, w tym powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, zwiększą bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami na rynku pierwotnym oraz zaufanie konsumentów do deweloperów i oferowanych przez nich usług.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – szczegóły nowego projektu

Na mocy nowych regulacji deweloperzy zostali zobowiązani do tego, by chronić wpłaty dokonywane przez nabywców mieszkań i domów. Podstawowym założeniem projektu jest to, że każdy deweloper musi założyć Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (MRP). Wybiera jedynie czy będzie to rachunek otwarty, czy zamknięty. Jaka jest między nimi różnica?

Wpłaty na otwarty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy są uzależnione od kolejnych etapów budowy – to oznacza, że kwota zakupu mieszkania podzielona jest na transze i deweloper otrzymuje je od banku stopniowo, gdy wykaże, że wypełnił swoje zobowiązania zgodnie z umową. Ponadto deweloperzy zobowiązany jest do odprowadzania składki na DFG od każdej wpłaty.

Rachunek powierniczy zamknięty charakteryzuje się z kolei tym, że deweloper otrzyma przelew za sprzedane mieszkanie lub dom po przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego na nabywcę. Za potwierdzenie tego działania będzie służył odpis aktu notarialnego. Dodatkowo, bank przed przelaniem środków sprawdzi składki odprowadzane przez dewelopera oraz jego ewentualne zaległości finansowe.

Spośród tych dwóch typów rachunków dla nabywcy korzystniejszy jest zamknięty – w jego przypadku ryzyko utraty środków jest niższe. Deweloperzy częściej wybierają jednak rachunki otwarte, uzasadniając tę decyzję możliwością większej płynności finansowej i łatwiejszym dysponowaniem kolejnymi transzami niż od razu całą kwotą za daną inwestycję.

Wpłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Nowo powstały fundusz będzie zasilany przede wszystkim z obowiązkowych składek dokonywanych przez deweloperów. Taka forma dotyczyć ma każdego dewelopera, niezależnie od tego, czy Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy prowadzony przez firmę jest otwarty czy zamknięty. Ważną dla deweloperów różnicą między tymi dwoma typami rachunków jest to, ile procent wynosi składka. W przypadku środków zgromadzonych na rachunku typu zamkniętego maksymalna składka to 0,1 proc. wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę, z kolei w sytuacji rachunku otwartego składka wynosi do 1 proc.

Wszystkie składki będą sprawdzane i ewidencjonowane przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Organ ten odpowiadać będzie również za wypłatę środków, gdy nastąpi taka potrzeba.

Ochrona nabywców nieruchomości – na czym będzie polegać?

Od czasu wejścia nowej ustawy nastąpiła duża zmiana w prawach nabywców mieszkań, których pozycja negocjacyjna w kontaktach z deweloperem będzie silniejsza niż dotychczas. Z pewnością łatwiej będzie podjąć decyzję o zakupie nieruchomości z myślą, że wpłaty pieniężne nie będą podlegały ryzyku utraty.

W jakich sytuacjach fundusz gwarancyjny będzie chronił nabywców? Przede wszystkim wypłata środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będzie możliwa, jeśli nastąpi jeden z czterech poniższych przypadków:

upadłość dewelopera,
odstąpienie od umowy z klientem przez zarządcę lub syndyka (osobę, która zarządza majątkiem firmy po ogłoszeniu upadłości),
upadłość banku obsługującego mieszkaniowy rachunek powierniczy,
odstąpienie nabywcy od umowy deweloperskiej (w sytuacjach wskazanych w ustawie).

Oznacza to, że klient nie stanie już przed sytuacją, w której po ogłoszeniu upadłości przez dewelopera będzie istniała możliwość utraty wszystkich wpłaconych dotąd środków. To duży krok w stronę większego poczucia bezpieczeństwa u nabywców, ale też poprawy wizerunku deweloperów.

Fundusz a ceny mieszkań

Wielu deweloperów rozpoczęło budowę nowych inwestycji i sprzedaż mieszkań na etapie “dziury w ziemi” w czerwcu 2022 r., czyli zanim nowe regulacje weszły w życie. Motywowane jest to chęcią unikania płacenia składek przez jak najdłuższy czas.

O czym warto pamiętać? Jeśli dany deweloper podpisał choć jedną umowę deweloperską dla danej inwestycji przed datą 1 07 2022 r., to żaden z nabywców lokali w ramach tej inwestycji nie będzie od razu chroniony przez DFG. W takim przypadku zwiększona ochrona kupujących mieszkanie lub dom rozpocznie się dwa lata później, czyli w lipcu 2024 r. Co ważne, deweloper nie może zataić tego, czy dany lokal podlega ochronie funduszu. Informacja ta musi zostać podana w ramach tzw. prospektu informacyjnego, który ma obowiązek przygotować firma deweloperska.

Choć DFG posiada wiele zalet i na pewno będzie ważnym czynnikiem w podejmowaniu decyzji np. kredytowych przez nabywców, to jego istotnym minusem może być wpływ na wzrost cen mieszkań. Deweloperzy będą chcieli zabezpieczyć także swoje interesy. Konieczność odprowadzania składek od każdej wpłaty będzie skutkowała szukaniem środków w innych miejscach, a więc także w ogólnej cenie sprzedaży nieruchomości. W połączeniu z obecnymi trendami na rynku mieszkaniowym może się okazać, że wzrost cen będzie spory.

Dogodna forma umowy rezerwacyjnej

Oprócz poczucia bezpieczeństwa w związku powstałą ochroną wpłat klientów, nowa ustawa deweloperska reguluje również inne aspekty umów, dzięki którym rozszerzają się prawa nabywców nieruchomości. Jednymi z najważniejszych regulacji wprowadzonych dzięki nowemu prawu są zmiany dotyczące tzw. umowy rezerwacyjnej.

Od 1 07 2022 r. deweloper ma obowiązek zawrzeć na piśmie taką umowę z klientem. Umowy rezerwacyjne muszą zawierać wszystkie najważniejsze informacje o lokalu i jego cenie oraz wysokość opłaty rezerwacyjnej. Nowa ustawa deweloperska określa, że maksymalna opłata rezerwacyjna wynosić może 1 proc. wartości kupowanego lokalu mieszkalnego lub domu. Kwota ta podlega całkowitemu zwrotowi w przypadku, gdy klientowi nie uda się uzyskać kredytu hipotecznego.

Wada istotna lokalu mieszkalnego a odstąpienie od umowy

Innym aspektem, który mógł spędzać sen z powiek nabywców mieszkań, była od zawsze kwestia wad w nowym budynku. Od czasu wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej znalezienie wady istotnej może być powodem odstąpienia od umowy. Są jednak pewne warunki, które muszą wystąpić, by tak się stało. Jeśli deweloper uzna tę wadę jako istotną i nie naprawi jej w trzech kolejno wyznaczonych terminach – wtedy można odstąpić od umowy.

W przypadku, gdy deweloper nie uzna wady wskazanej przez nabywcę jako istotną, należy skorzystać z opinii rzeczoznawcy budowlanego. Po uzyskaniu takiej opinii możliwe będzie odstąpienie od umowy.

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła wiele udogodnień dla klientów pragnących kupić swoje wyczekane lokum. Z punktu widzenia klientów dużo łatwiej podjąć decyzję o wzięciu kredytu i zakupie mieszkania, wiedząc, że istnieje coś takiego jak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który ma chronić interesy nabywcy. Należy się jednak nastawić na to, że również deweloperzy będą chcieli czuć się zabezpieczeni pod względem finansowym, a uchwalone prawo zadziała w obie strony – a więc może nastąpić zauważalny wzrost cen nieruchomości.