Jak bezpiecznie kupić mieszkanie obciążone hipoteką?
Pan Marcin chce kupić mieszkanie. – Znalazłem to wymarzone, ale niestety jest obciążone hipoteką. Sprzedający zapewnia, że to bez znaczenia, jednak kupno lokalu to duży wydatek i wolę mieć pewność, że nie spotka mnie żadna przykra niespodzianka. Czy zakup mieszkania z hipoteką jest bezpieczny, czy lepiej nie ryzykować – pyta czytelnik.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Czy warto kupić mieszkanie z hipoteką?
Co do zasady, hipoteka nie stanowi przeszkody w kupnie mieszkania. Oznacza ona prostu zabezpieczenie zobowiązań wobec wierzyciela, którym najczęściej jest bank. Zdarza się, że wierzycielem może być także urząd skarbowy lub ZUS i wówczas hipoteka musi zostać wykreślona przed transakcją sprzedaży.
Jednak bezpieczne przeprowadzenie transakcji zakupu domu jest bardzo istotne i trzeba się do tego odpowiednio przygotować. Warto mieć na uwadze, że wierzyciel, na rzecz którego obciążone jest mieszkanie, ma prawo do zaspokojenia swojej wierzytelności. I ma do tego prawo bez względu na to, kto w danym momencie jest jego właścicielem. Od czego należy zacząć i o czym trzeba pamiętać, jeśli zdecydujemy się na nabycie nieruchomości z hipoteką?
Krok 1. Sprawdzenie księgi wieczystej
Proces zakupu mieszkania obciążonego hipoteką należy zacząć od sprawdzenia księgi wieczystej – zwłaszcza jej III i IV działu. To tam znajdują się informacje o ograniczeniach dotyczących nieruchomości, kim jest wierzyciel i jaka jest kwota hipoteki. Dodatkowo księga wieczysta informuje także o ewentualnej egzekucji komorniczej, jeżeli mieszkanie byłoby nią objęte.
W sytuacji, gdy wierzycielem jest bank, warto zapoznać się z warunkami kredytu sprzedającego mieszkanie. Kupujący powinien dopilnować, aby sprzedający wystąpił do instytucji o pismo, które wykaże jakiej wysokości wpłata będzie skutkować całkowitą spłatą kredytu i co za tym idzie – zwolnieniem lokalu od hipoteki.
Krok 2. Zawarcie umowy przedwstępnej
Gdy już pozyskamy najważniejsze informacje o interesującym nas mieszkaniu, kolejnym etapem powinno być zawarcie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości. Sporządza się ją w formie aktu notarialnego i ma ona kluczowe znaczenie dla ochrony interesów obydwóch stron. Zgodnie z przepisami prawa hipoteka stanowi nieodłączny element nieruchomości, co oznacza, że przenosi się ją na nowego właściciela mieszkania. W treści umowy należy więc wskazać zasady spłaty zobowiązania, w szczególności jeśli to sprzedający deklaruje się do uregulowania długu i wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Więcej o tym, jak zawrzeć korzystną umowę przedwstępną znajduje się w poświęconym temu tematowi artykule.
Krok 3. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – ile trwa i jak tego dokonać?
Do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej wymagane jest posiadanie kompletu dokumentów. Im szybciej je zgromadzimy, tym wcześniej mamy możliwość złożenia wnioski do sądu wieczystoksięgowego. Rozpatrzenie wniosku w zależności od miasta siedziby sądu trwa od kilku dni do nawet kilku miesięcy. Z kolei koszt wykreślenia hipoteki nie jest wysoki (wynosi 100 zł) i zazwyczaj ponosi go sprzedający. Po rozpatrzeniu sprawy, postanowienie o wykreśleniu hipoteki sąd wysyła na adres nowego właściciela. Hipoteka może zostać wykreślona na kilka sposobów. W zależności od tego, czy nastąpi to na wniosek sprzedającego, czy kupującego proces ten przebiega nieco inaczej.
Wykreślenie hipoteki przez sprzedającego
Jedno z rozwiązań polega na tym, że sprzedający sam spłaca zabezpieczony hipotecznie dług ze środków własnych, często z zadatku, jaki przekazał kupujący. Wierzyciel wydaje wtedy zaświadczenie potwierdzające spłatę należności, które zawiera także zgodę na wykreślenie hipoteki. Taki dokument sprzedający powinien dostarczyć do wniosku składanego do sądu, a następnie potwierdzenie jego złożenia przekazać notariuszowi przed zawarciem umowy sprzedaży.
Inną możliwością jest wykreślenie hipoteki na mocy zapisów w akcie notarialnym umowy sprzedaży. Wniosek jest wówczas zawarty w treści umowy, a zaświadczenie o spłacie wierzytelności załącza się do aktu, który notariusz przekazuje do sądu wieczystoksięgowego do 3 dni roboczych od dnia zawarcia umowy.
Wykreślenie hipoteki na wniosek kupującego
Dla kupującego najlepszym jednak wyjściem jest samodzielna spłata zadłużenia ze środków przeznaczonych na zakup mieszkania. W takiej sytuacji sprzedający powinien dostarczyć zaświadczenie od wierzyciela, w którym zaznaczona jest aktualna wysokość długu i podany rachunek bankowy, na który trzeba wierzytelność wpłacić. Wierzyciel musi także wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki w przypadku całkowitej spłaty długu.
Część pieniędzy, równą kwocie zadłużenia, kupujący przekazuje bezpośrednio na rachunek wierzyciela, pozostałą część otrzymuje sprzedający. Spłata hipoteki w tej formie jest dla kupującego całkowicie bezpieczna – środki zostają przekazane do wierzyciela, tak więc to nie sprzedający odpowiada za spłatę zadłużenia. Po spłacie hipoteki wierzyciel wydaje zaświadczenie o uregulowaniu długu i zgodę na jej wykreślenie z księgi wieczystej. Kupujący składa je wraz z wnioskiem do sądu.
Hipoteka kaucyjna, zwykła i przymusowa – o rodzajach hipoteki okiem eksperta
Beata Kuzara, adwokat: Celem hipoteki jest ochrona i zabezpieczenie zapłaty oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego. Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej obciążonej nieruchomości, gdzie w dziale IV księgi znajduje się prawo hipoteczne wierzyciela. Ustawowo wymienia się dwa rodzaje hipotek: zwykłą i kaucyjną.
Hipoteką zwykłą mogą być zabezpieczone wierzytelności o wysokości określonej w chwili ustanawiania hipoteki (np. kwota udzielonego kredytu). Natomiast hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej w chwili ustanawiania (np. odsetki i koszty kredytu, koszty postępowania sądowego lub egzekucyjnego). Szczególnym przykładem jest hipoteka przymusowa, w przypadku której wierzyciel może uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika.
Autor: Dziennik Gazeta Prawna
Podstawa prawna:
Art. 5–11, art. 24–25, art. 65–79, art. 98–101 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).
Art. 42, art. 46 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. nr 167, poz. 1398 z późn. zm.).
Przeczytaj również
