Jak dochodzić od dewelopera odpowiedzialności za wady budowy

Poza walorami estetycznymi, ujawnione w trakcie użytkowania wady nie tylko zmniejszają wartość zakupionej nieruchomości, ale również utrudniają pełne z niej korzystanie.

W takich sytuacjach właściciele nowo zakupionych mieszkań czy domów nie są pozbawieni ochrony. Zgodnie z przepisami sprzedający mieszkanie deweloper jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność bądź jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Jest to tak zwana rękojmia za wady fizyczne. Odpowiedzialność ta ma charakter bezwzględny i jest niezależna od winy sprzedającego. Deweloper nie może się z niej zwolnić, twierdząc, że za zaistniałe usterki, np. błędną izolację, nie ponosi winy.

Ważna legitymacja

W praktyce dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi jest uzależnione od wielu aspektów. Inaczej wygląda w przypadku wad w mieszkaniu, a inaczej w częściach wspólnych nieruchomości, np. zjazdu do garażu czy dachu. W tym pierwszym przypadku roszczeń może dochodzić samodzielnie właściciel lokalu, w drugim co do zasady legitymacji takiej pozbawiona jest wspólnota mieszkaniowa. Ta ostatnia jako odrębny od właścicieli lokali podmiot samodzielnie nie może w procesie skutecznie domagać się od dewelopera ani zapłaty odszkodowania za wady fizyczne, ani też występować o upoważnienie do ich usunięcia na jego koszt. Takie uprawnienia przysługują jedynie poszczególnym właścicielom, gdyż to oni, a nie wspólnota mieszkaniowa, byli stronami umów sprzedaży lokali, więc to ich, a nie wspólnotę mieszkaniową, łączy z deweloperem stosunek prawny.

Właściciele mogą scedować te roszczenia na wspólnotę i wówczas może ona występować w ewentualnym procesie przeciwko deweloperowi (uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/2004). W tym miejscu warto pamiętać, aby po podpisaniu umowy cesji wspólnota mieszkaniowa dodatkowo podjęła uchwałę upoważniającą zarząd do dochodzenia na drodze sądowej roszczeń od dewelopera, mających na celu usunięcie wad i usterek w nieruchomości wspólnej. Jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, co oznacza, że bez umocowania w uchwale zarząd nie może podjąć w tym zakresie żadnych oficjalnych kroków.

Istotne jest również, że zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 15 października 2008 r. (sygn. akt I CSK 118/08) do skutecznego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową w zakresie usunięcia wady wystarcza cesja wierzytelności od jednego z właścicieli. Zgodnie z art. 209 kodeksu cywilnego do dokonywania czynności zachowawczych, których celem jest ochrona wspólnego prawa – a takimi są czynności związane z żądaniem usunięcia wad, np. przeciekających rynien, upoważniony jest każdy z właścicieli.

Inaczej wygląda dochodzenie roszczeń odszkodowawczych. Cesja takiego roszczenia przez jednego z właścicieli na wspólnotę mieszkaniową powoduje powstanie po jej stronie uprawnienia do żądania odszkodowania w zakresie, w jakim uprawniony był do tego właściciel. W praktyce podstawą do wyliczenia tej wartości będzie udział uprawnionego w nieruchomości wspólnej.

Do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne w zakupionym mieszkaniu uprawniony jest jedynie pierwszy nabywca nieruchomości. To on zawierał umowę z deweloperem. Z tych względów kupujący nieruchomość na rynku wtórnym nie ma uprawnień do występowania przeciwko deweloperowi z roszczeniami z tytułu rękojmi, chyba że w umowie sprzedaży bądź odrębnym porozumieniu ze zbywcą uprawnienia te zostaną scedowane. Gdy tak się nie stanie, wtórny nabywca nieruchomości może dochodzić odpowiedzialności jedynie od sprzedawcy, a nie dewelopera.

Różne uprawnienia

Stwierdzenie wad uprawnia poszkodowanego nabywcę mieszkania do podjęcia różnego rodzaju działań. Zgodnie z przepisami, jeżeli sprzedana rzecz ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Kupujący nie może jednak odstąpić od kontraktu, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo niezwłocznie je usunie. Wskazane ograniczenie do odstąpienia od umowy nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wcześniej wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

W sytuacji więc gdy kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. W przypadku gdy kupujący domaga się obniżenia ceny, powinna być ona obniżona o różnicę pomiędzy wartością takiego samego lokalu, który nie ma wad, a wartością identycznego lokalu z uwzględnieniem istniejących usterek.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje stanowisko, iż w pierwszej kolejności kupujący może domagać się usunięcia wady, a dopiero w przypadku bezskuteczności takiego żądania – obniżenia ceny lub – idąc najdalej – odstąpienia od umowy. To trzecie uprawnienie, w przypadku gdy to wspólnota prowadzi postępowanie, wydaje się w praktyce niemożliwe do zastosowania.

Przedstawione uprawnienia z tytułu rękojmi, o ile mogą być łatwiej realizowane w przypadku budynków jednorodzinnych lub poszczególnych lokali w takim zakresie, w jakim wada dotyczy konkretnego lokalu, o tyle niewątpliwie w przypadku, gdy chodzi o wady części wspólnych w budynku wielomieszkaniowym, są związane z wieloma problemami. Wynika to z faktu, że nieruchomość wspólna stanowi przedmiot przymusowej współwłasności osób, które nabyły poszczególne lokale w tym budynku.

Innymi słowy, nabywając lokal w budynku wielomieszkaniowym, dana osoba staje się z mocy prawa członkiem istniejącej tam wspólnoty mieszkaniowej, przysługuje jej również odpowiedni udział w częściach budynku niesłużących do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali.

Należy również pamiętać, że nie zawsze deweloperzy są skorzy do usuwania pojawiających się usterek. W takiej sytuacji, gdy deweloper odmawia uznania wad bądź też nie podejmuje czynności w celu ich usunięcia, a usterkę należy usunąć szybko z uwagi na to, że powoduje zagrożenie dla budynku bądź poszczególnych lokali, można zlecić wykonanie ekspertyzy potwierdzającej istnienie wad.

Po upłynięciu terminu wyznaczonego deweloperowi na ich usunięcie można zlecić wykonanie zastępcze, czyli na własny koszt naprawić usterki, a następnie na podstawie wystawionych przez wykonawców rachunków domagać się zwrotu poniesionych kosztów, opierając się na przepisach o odszkodowaniu.

Działając w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej „Cudowne Osiedle” w Krakowie niniejszym wzywam XC Development SA (dalej: spółka) do wykonania zobowiązań z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej na terenie wspólnoty mieszkaniowej poprzez wykonanie prac stale eliminujących wady wskazane w niniejszym piśmie.

Pismem z 5 sierpnia 2013 r. wspólnota mieszkaniowa poinformowała spółkę i przedstawiła kosztorys prac w celu usunięcia usterek we wspólnie uzgodnionym i zaakceptowanym zakresie. Do tej pory brak jest odpowiedzi w tej sprawie. W związku z powyższym ponownie przedstawiamy zestawienie wad i usterek w częściach wspólnych, które nie zostały usunięte zgodnie z obowiązkiem wynikającym z rękojmi za wady:

– naprawa rynien budynku oraz połączeń ich z rurami spustowymi wraz z uszczelnieniem ich przejść przez dach,

– naprawa zamocowania w ścianach zewnętrznych daszków nad balkonami,

– uszczelnienie zadaszeń nad wejściami do klatek schodowych,

– naprawa poszycia dachów, naprawa obróbek blacharskich i kominów oraz zamocowań instalacji piorunochronnej,

– usunięcie przyczyn przecieków i konserwacja czap kominowych,

– usunięcie przyczyn zagrzybienia ścian w garażu podziemnym.

Mając na uwadze powyższe, wzywamy spółkę do niezwłocznego przystąpienia do usunięcia wad i usterek części wspólnych nieruchomości położonej przy ul. Tatrzańskiej 8 w Krakowie. Brak reakcji na niniejsze wezwanie w terminie do 30 września 2013 r. spowoduje wszczęcie postępowania sądowego. Mając na uwadze wzajemną współpracę, w terminie tygodniowym od dnia otrzymania niniejszego pisma oczekujemy na pisemne stanowisko w tej sprawie oraz przedstawienie przez spółkę pisemnego harmonogramu wykonania robót w tym zakresie, zastrzegając skutki prawne uchybienia terminowi.

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej

„Cudowne Osiedle” w Krakowie

(podpisy członków zarządu)

Przykład

Przepisy zapewniają trzyletnią ochronę

Kupiłam mieszkanie w nowym bloku. Po ostatnich ulewach przeciekała na podłogę woda, a na ścianach pojawiła się wilgoć. Czy w takiej sytuacji deweloper powinien usunąć nieszczelność izolacji?

W przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, przykładowo budynku czy lokalu, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy na zasadach określonych w art. 556 i nast. kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami w odniesieniu do wad budynku uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie lat trzech, licząc od dnia wydania rzeczy kupującemu. Warto zwrócić uwagę, iż upływ trzyletniego terminu nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Jednocześnie utrata przez kupującego wobec sprzedawcy uprawnień z tytułu rękojmi z powodu upływu określonego przepisami terminu nie powoduje niemożności podniesienia roszczeń odszkodowawczych na ogólnych zasadach dotyczących odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania.

Warto również pamiętać, że poprzez wadę fizyczną budynku należy rozumieć każdą niekorzystną i niezamierzoną właściwość wybudowanego obiektu, utrudniającą korzystanie z niego w sposób zgodny z przeznaczeniem bądź jego konserwację lub też obniżającą jego estetykę bądź komfort użytkowników, którą można wyeliminować za pomocą współczesnej techniki budowlanej. Wadą jest więc nie tylko niepożądana właściwość, lecz również stwierdzony brak pożądanej właściwości obiektu, o której istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego. Podkreślić należy, że nie ma znaczenia, czy wada powstała w wyniku wad projektu, czy materiału bądź wykonawstwa, ani nie jest istotna przyczyna jej powstania (np. udział osób trzecich, w szczególności podwykonawców). Odpowiedzialność za wady w ramach rękojmi jest bowiem niezależna od winy czy świadomości sprzedającego co do istnienia wady. Uwzględniając powyższe, należy uznać, że deweloper powinien usunąć usterkę.

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j.Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).