Jak kupić mieszkanie komunalne od gminy?

Jeśli nie mamy szans na mieszkanie komunalne (o kryteriach poniżej) możemy, szukając okazji cenowej, stanąć do licytacji. Gminy czasem wystawiają mieszkania na sprzedaż. Ceny mogą być atrakcyjne. We Wrocławiu w przedwojennych kamienicach zaczynają się od 2 tys. zł za metr kwadratowy.

Niestety często jest problem z dokładnym obejrzeniem takiej nieruchomości. Zainteresowani mogą to zrobić na 2 tygodnie przed licytacją. Dotyczy to zwłaszcza licytacji komorniczych. Zdarza się, że lokatorzy blokują wejście do takiej nieruchomości, a potencjalnemu klientowi nie musi wcale towarzyszyć komornik. Pamiętajmy też, że decydować się na zakup musimy szybko i pod presją konkurencji. Należy mieć zapewnione finansowanie a najlepiej gotówkę – inaczej, jeśli po wygraniu licytacji nie wpłacimy pieniędzy, stracimy wadium.

Jeśli natomiast kwalifikujemy się do przyznania nam mieszkania komunalnego, musimy być jego najemcą na czas nieokreślony, by później móc taką nieruchomość wykupić. Zasady i polityka w zakresie mieszkań komunalnych jest różna w zależności od gminy. Niektóre wysokość bonifikaty uzależniają np. od okresu najmu – im dłuższy, tym wyższa zniżka przy wykupie.

Kto ma szansę uzyskać przydział na mieszkanie komunalne? Przede wszystkim osoba, która nie ma własnej nieruchomości, mogącej zaspokoić jej potrzeby mieszkaniowe. Nie kwalifikuje się także ten, kto do niedawna miał mieszkanie własnościowe, ale je sprzedał. Drugie, najważniejsze kryterium to oczywiście dochody. Najczęściej kryterium dochodowe określane jest w stosunku do wysokości najniższej emerytury. Obecnie wynosi ono 880 zł. Przykładowo – we Wrocławiu jest to 150 proc. najniższej emerytury dla osób mieszkających samotnie oraz 100 proc. dla członków tzw. gospodarstw domowych wieloosobowych. Istotne może być także miejsce zamieszkania. Samorządy chętniej przyznają lokale mieszkańcom swoich gmin.

Jeśli spełniamy powyższe kryteria, pozostaje nam czekać w długiej kolejce. Z reguły zapotrzebowanie na mieszkania komunalne znacznie przekracza ich podaż.

Kiedy już je uzyskamy, podpisujemy umowę najmu na czas nieokreślony. W takiej sytuacji pojawia się możliwość wykupu, ale wszystko zależy od gminy. Niektóre gminy w ogóle nie przewidują wykupów, inne uzależniają je od różnych czynników – m.in. wspomnianego okresu trwania najmu itp. W różnej wysokości ustalają także bonifikatę. We Wrocławiu można np. uzyskać zniżkę nawet o 90 proc. w stosunku do wartości rynkowej. Są jednak gminy, gdzie bonifikata będzie dużo niższa albo nie będzie jej w ogóle. Należy też pamiętać, że na przeszkodzie wykupowi mogą stanąć kwestie własnościowe. Jeśli gmina np. nie jest właścicielem gruntu, na którym stoi budynek, nie będzie mogła go sprzedać. W planach rządowych jest też zmiana przepisów i ograniczenie możliwości wykupu – mieszkań nowych, lub wybudowanych ze wsparciem budżetu państwa. Zmiany dotyczą też dziedziczności najmu. Jeśli np. najemca umrze, członkowie jego rodziny nie przejmą automatycznie mieszkania, tylko będą musieli podpisać nową umowę. Jeśli nie spełnią wymogu dochodowego, będą mieli określony czas na wyprowadzkę.

Zakładając jednak, że wszystko przebiega pomyślnie, to przy wysokiej bonifikacie możemy bardzo tanio stać się właścicielem nieruchomości, co oznacza, że pojawia się możliwość sprzedaży z dużym zyskiem. Tak jest, ale z zastrzeżeniami. Lokalu nie możemy sprzedać w ciągu 5 lat od wykupu od gminy. Jeśli to zrobimy, będziemy musieli oddać bonifikatę powiększoną o wskaźnik inflacji. Są od tego wyjątki wtedy, gdy mieszkanie zamienimy na inne, sprzedamy w obrębie najbliższej rodziny, bądź ze środków uzyskanych z tytułu sprzedaży w ciągu 12 miesięcy kupimy nowe mieszkanie.