Jak można dochodzić odpowiedzialności za wady części wspólnych budynku?
W wypadku wad części wspólnych budynku, ich usunięcia od deweloperów domagają się często wspólnoty mieszkaniowe. I takie pozwy są często oddalane przez sąd. Dzieje się tak dlatego, że wspólnota mieszkaniowa ma jedynie prawo zarządu nieruchomością wspólną i może występować z pozwami do sądu tylko w zakresie tego zarządu.
Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa chce domagać się odszkodowania od dewelopera za wady części wspólnych budynku musi nastąpić przelew roszczeń każdego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej (każdego właściciela mieszkania). Każdy ze współwłaścicieli nieruchomości ma bowiem cząstkowe prawo do dochodzenia tych praw od dewelopera, określone wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, a podstawą dochodzenia praw z tytułu rękojmi lub odszkodowania jest umowa sprzedaży mieszkania. Odszkodowania może domagać się każdy ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej w części, którą określa jego udział w tej nieruchomości.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Przelew prawa do odszkodowania
Samo upoważnienie przez właścicieli mieszkań wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia roszczeń za wady części wspólnych budynku nie wystarczy, aby wspólnota mogła z tego prawa skorzystać. Musi bowiem nastąpić przelew (cesja) roszczeń odszkodowawczych, czyli praw kupujących wobec dewelopera na podstawie art. 509 Kodeksu cywilnego. W myśl tego przepisu, wierzyciel może bez zgody dłużnika (w tym wypadku dewelopera) przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew). Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, a przede wszystkim roszczenie o zaległe odsetki.
Jakie prawa przysługują, gdy budynek ma wady?
Jeżeli wystąpiły wady i usterki w częściach wspólnych budynku, właściciele mieszkań (lub wspólnota mieszkaniowa, w razie cesji roszczeń odszkodowawczych na jej rzecz) ma prawo dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi za wady budynku (na podstawie art. 556-576 Kodeksu cywilnego) lub też odszkodowania wynikającego z nienależytego wykonania umowy na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, regulującymi rękojmię za wady, jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Kupujący nie może jednak odstąpić od umowy, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.
Kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć. Kupujący może domagać się usunięcia wad nawet po upływie wskazanych wyżej terminów, jeżeli sprzedawca zataił wadę albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.
Prawa z tytułu rękojmi za wady budynku wygasają po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Kupujący może dochodzić praw z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę zataił.
W konsekwencji należy podkreślić, że zasadą jest, że prawo domagania się usunięcia wad części wspólnych budynku lub też odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy wobec dewelopera mają kupujący. To kupujący bowiem podpisuje umowę z deweloperem i umowa ta stanowi podstawę dochodzenia wskazanych wyżej praw. Wspólnota mieszkaniowa nie może w związku z tym domagać się usunięcia wad części wspólnych budynku, ponieważ jej kompetencje ograniczają się do zarządu budynkiem.
Wspólnota mieszkaniowa będzie miała prawo dochodzić od dewelopera praw z tytułu rękojmi za wady budynku lub odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy jedynie wówczas, gdy właściciele mieszkań dokonają przelewu roszczeń odszkodowawczych na wspólnotę mieszkaniową.
