Różnice między prawem własności a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu – czy są istotne?
Wiele osób kupujących mieszkanie staje przed dylematem, jakiej decyzji dokonać. Jedno z pytań brzmi, czy warto nabyć lokal z przysługującym prawem własności, czy może jednak ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego? Jakie są właściwie różnice między tymi prawami? W niniejszym artykule postaramy się rozwiać podstawowe wątpliwości.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Prawo własności nieruchomości – na czym polega?
Zacznijmy od tego czym są obydwa prawa. Prawo własności zgodnie z Kodeksem cywilnym oznacza możliwość korzystania z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy. Wykonywanie prawa własności jest jednak ograniczone ustawami oraz zasadami współżycia społecznego. Oznacza to w praktyce, że osoba posiadająca prawo własności do lokalu mieszkalnego może nim rozporządzać w dowolny sposób pod warunkiem, że nie narusza praw innych osób.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Z kolei spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to ograniczone prawo rzeczowe uregulowane przez Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Posiadanie go oznacza prawo do korzystania z lokalu oraz rozporządzania nim. Jednak faktycznym właścicielem mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa. Oznacza to, że niektóre czynności podejmowane w lokalu wymagają zgody spółdzielni. Może to być np. zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego na użytkowy. Dodatkowo takie mieszkanie może zostać obciążone hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni. Sytuacje ogłoszenia upadłości przez spółdzielnie są jednak niezwykle rzadkie, więc raczej nie ma się czego obawiać.
Cechy wspólne prawa własności i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Obydwa prawa są zbywalne, dziedziczne i podlegają egzekucji. Podobieństwa można także doszukać się w dysponowaniu lokalem. Mieszkania, do których przysługuje prawo własności lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mogą zostać poddane pracom remontowych, ich stan techniczny może być ulepszany. Dodatkowo właściciele mają prawo do czerpania z nich korzyści w postaci użyczenia lub wynajmu. Należy także pamiętać, że umowa zbycia tych dwóch praw wymaga formy aktu notarialnego. W tym zakresie żadne z omawianych praw nie jest lepsze od drugiego.
– Jeżeli chcemy za zarobione przez siebie pieniądze kupić mieszkanie, w którym zamierzamy po prostu mieszkać zwykle nie odczujemy różnicy między mieszkaniem spółdzielczym własnościowym, a odrębną własnością. Ale jeżeli przepisy mówią, że z jakiś indywidualnych powodów musimy kupić nieruchomość, to należy pamiętać, że mieszkanie spółdzielcze własnościowe nie jest nieruchomością a prawem – zaznacza Marta Gadzińska z „AKME” Kancelaria Nieruchomości
Sytuacja zmienia się wraz z przeznaczeniem nieruchomości
Dla osób inwestujących w mieszkania na wynajem ważne jest, że przy rozliczaniu podatku dochodowego za wynajem do kosztów mogą zaliczyć amortyzację. Spółdzielcze własnościowe amortyzuje się stawką dla praw w wysokości 2,5% wartości rocznie. Natomiast nieruchomości stanowiące odrębną własność używane ponad 5 lat lub takie, w których wykończenie lub remont zainwestowano ponad 30% wartości nabycia można amortyzować podwyższoną stawką nawet do 10% – dodaje Marta Gadzińska.
Najważniejsze różnice między tytułami prawnymi do mieszkania
Różnice między zarządzaniem częściami wspólnymi nieruchomości przez spółdzielnię oraz w przypadku wspólnot zazwyczaj przekładają się na opłaty, które mieszkańcy ponoszą. Nierzadko dysproporcja jest bardzo duża na korzyść spółdzielni mieszkaniowych. Powodem jest korzystanie przez nie z efektu skali, ponieważ spółdzielnie bardzo często posiadają w swoim zarządzie nawet kilkadziesiąt budynków. Dzięki temu łatwiej im wynegocjować atrakcyjniejsze ceny od usługodawców.
Z kolei wspólnoty mieszkaniowe bardzo często obejmują tylko jeden budynek. Z drugiej jednak strony bolączką spółdzielni mieszkaniowych jest dużo gorsza ściągalność czynszów, wynikająca w dużym stopniu z przepisów chroniących dane osobowe. Tak więc w ostatecznym rozrachunku kluczowa okazuje się efektywność zarządzania w konkretnej spółdzielni bądź wspólnocie.
Przykładowe ceny podobnych mieszkań z różnymi prawami, serwis otoDom.pl, kwiecień 2015
Opracowanie: Dział Badań i Analiz Grupy Emmerson S.A. na podstawie ogłoszeń zamieszczonych w serwisie Otodom
Powyższa tabela pokazuje, że ceny mieszkań są podobne, bez względu na to jakie prawo do nich przysługuje. Dlatego trzeba się zastanowić, czy koniecznie chcemy posiadać prawo własności do mieszkania. Warto również przeanalizować sposób zarządzania budynkiem, w którym chcemy kupić mieszkanie, w szczególności, czy jest on efektywnie zarządzany.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – przekształcenie
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można także przekształcić w prawo własności, jeżeli budynek stoi na gruncie będącym własnością lub w użytkowaniu wieczystym spółdzielni. Wiąże się to z pewnymi kosztami, jednak z reguły nie są one bardzo wysokie. Pisemny wniosek o przekształceniu prawa do lokalu należy złożyć do zarządu spółdzielni. Zawarcie umowy o przekształcenie własności powinno nastąpić w ciągu 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku.
Niniejszy artykuł miał na celu przybliżenie podstawowych różnic pomiędzy prawem własności a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Porównywane były „czyste” sytuacje. Własnościowa nieruchomość nie jest obciążona np. prawem dożywocia względem osoby trzeciej, a w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości grunt, na którym posadowiony był budynek miał uregulowana kwestię własności. W takich przypadkach różnica dla typowych użytkowników mieszkań jest praktycznie nieodczuwalna.
Sytuacja prawna a wyodrębnienie własności
Sytuacja komplikuje się w przypadku, gdy budynki spółdzielni postawione są na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Skutkuje to brakiem możliwości założenia księgi wieczystej dla znajdujących się w nich lokali. To z kolei przekłada się na wyższe ryzyko dla kupujących (brak rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych) oraz brak możliwości uzyskania kredytu na jej zakup. W rezultacie sprzedający spółdzielcze własnościowe prawo do nieruchomości w budynkach z nieuregulowaną kwestią własności gruntu zmuszeni są do mocnego zejścia z ceny.
Rozważając zakup spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości, powinniśmy zatem poprosić o dostarczenie ze spółdzielni zaświadczenia, że możliwe będzie wyodrębnienie własności. Dzięki takiemu dokumentowi dowiemy się czy grunt ma uregulowaną sytuację prawną. Takiego wyodrębnienia nie trzeba następnie przeprowadzać, bo może się to wiązać z koniecznością założenia wspólnoty i podniesienia czynszu. Wystarczy np. w trakcie aktu notarialnego założyć księgę wieczystą.