Wycena nieruchomości przez bank ‒ co warto wiedzieć?

Planujesz kupić nieruchomość na kredyt i zastanawiasz się, jaką kwotę możesz otrzymać od banku? Przy ustaleniu wysokości kredytu istotne będzie m.in. oszacowanie wartości nieruchomości, którą jesteś zainteresowany. Na czym dokładnie polega wycena nieruchomości i kto ją przeprowadza? Podpowiadamy.

Wycena nieruchomości przez bank – na czym polega?

Wycena nieruchomości pozwala określić rynkową wartość mieszkania lub domu. Będzie zatem potrzebna jeśli planujesz zakupić nieruchomość na kredyt hipoteczny, ponieważ pozwoli ona bankowi ustalić, jak wysoki kredyt otrzymasz.

Wycenę najczęściej przeprowadza rzeczoznawca majątkowy, który posiada w tym zakresie odpowiednie uprawnienia zawodowe. Rzeczoznawcę najczęściej wybiera bank, czasem może go też wybrać kredytobiorca, jednak wtedy taka osoba musi zostać przez bank zaakceptowana.

Rzeczoznawca majątkowy podczas wyceny analizuje różne aspekty związane z nieruchomością, a następnie porównuje ją z podobnymi inwestycjami na rynku. W ostatecznym raporcie z wyceny, rzeczoznawca wskazuję kwotę, jaką można aktualnie dostać za sprzedanie danej nieruchomości. Taki dokument jest podstawą do ustalenia maksymalnej kwoty kredytu, jaką bank może udzielić na zakup nieruchomości.

W niektórych sytuacjach istnieje możliwość przeprowadzenia wyceny nieruchomości w trybie uproszczonym. Wtedy taką wycenę może przeprowadzić pracownik banku. 

Wycena nieruchomości krok po kroku

Przebieg wyceny nieruchomości można podzielić na kilka kluczowych etapów. Proces rozpoczyna się od zlecenia wyceny przez klienta (np. osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny) lub instytucję (np. bank). W tym momencie określa się też cel wyceny i wymagane dokumenty.

Do przeprowadzenia wyceny niezbędne są dokumenty dotyczące nieruchomości. W zależności od rodzaju nieruchomości, wymagany może być np. numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, rzut lokalu.

Rzeczoznawca majątkowy przy oględzinach nieruchomości ocenia jej lokalizację, stan techniczny i standard wykończenia. Bierze też pod uwagę inne czynniki, które mogą wpłynąć na jej wartość, takie jak dostęp do infrastruktury czy odległość od centrum. Następnie analizuje rynek nieruchomości, porównując oferty sprzedaży i transakcje dotyczące podobnych nieruchomości w danej lokalizacji. Dzięki temu może określić aktualne tendencje cenowe.

Na podstawie zebranych informacji i przeprowadzonych analiz rzeczoznawca sporządza szczegółowy raport z wyceny. Zawiera on opis nieruchomości, metodologię wyceny, analizę rynku oraz ostateczną wycenioną wartość nieruchomości. Dokument w takiej formie jest przekazywany zleceniodawcy i analizowany pod kątem uzyskania finansowania w banku. 

Wycena nieruchomości jest procesem wymagającym fachowej wiedzy i doświadczenia. Natomiast wybrana metoda wyceny zależy od rodzaju i przeznaczenia nieruchomości oraz celu wyceny. Jedną z najpopularniejszych metod jest analiza porównawcza, podczas której porównuje się ceny transakcyjne podobnych nieruchomości w okolicy. 

Jaka jest różnica pomiędzy wyceną domu a wyceną mieszkania?

W przypadku domu, wycena często obejmuje nie tylko budynek, ale i przyległą działkę. To z kolei wymaga dodatkowej analizy prawa gruntowego, możliwości zagospodarowania terenu oraz wpływu tych czynników na wartość nieruchomości. Kluczowe mogą być takie aspekty jak wielkość działki, dostęp do infrastruktury, możliwość rozbudowy czy zmiany sposobu użytkowania.

W przypadku mieszkania, analiza skupia się bardziej na parametrach lokalu (piętro, ekspozycja), ogólnej jakości budynku i standardzie części wspólnych. Ważne są też czynniki takie jak okolica i bliskość sklepów, usług czy komunikacji miejskiej.

Wycena domu wymaga dokładniejszego spojrzenia na aspekty techniczne budynku, takie jak stan konstrukcji, systemy instalacyjne (ogrzewanie, kanalizacja) i izolacja termiczna. Istotne będą też inne elementy, które mogą wpływać na koszty utrzymania i ewentualne przyszłe inwestycje. Analiza techniczna mieszkania może być mniej skomplikowana, ale nadal ważne jest ocenienie stanu technicznego mieszkania oraz całego budynku, w tym dachu, elewacji, instalacji wspólnych.

Zaniżona wycena nieruchomości – co wtedy?

Rzeczoznawca może stwierdzić, że wartość nieruchomości jest niższa od kwoty kredytu, o który wnioskujesz. Wtedy też otrzymanie kredytu w danej wysokości nie będzie możliwe. Jeśli uznasz, że wycena, którą otrzymałeś jest zaniżona, skontaktuj się z rzeczoznawcą i spróbuj wyjaśnić swoje wątpliwości. Jeśli to nie pomoże i nadal będziesz uważał, że wycena jest nieadekwatna, możesz ją zakwestionować i złożyć odwołanie. Istotne wtedy będą jednak konkretne argumenty, które uzasadnią, dlaczego wycena jest niepoprawna.

Wycena nieruchomości online

W internecie można też znaleźć narzędzia, które umożliwiają szybkie uzyskanie przybliżonej wartości nieruchomości. Taka wycena nie ma jednak mocy prawnej i nie zastąpi tej przeprowadzonej przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Wycena online może być przydatna jako wstępna ocena wartości nieruchomości, np. przy planowaniu sprzedaży czy zakupu mieszkania. Natomiast przy staraniu się o kredyt mieszkaniowy zazwyczaj wymagana będzie wycena przez rzeczoznawcę.