Zawarcie umowy rezerwacyjnej mieszkania – co musisz wiedzieć?
Poszukiwanie nowego mieszkania może być długim i stresującym procesem, dlatego, gdy już znajdziemy wymarzony dom, warto przygotować się do przyszłej transakcji. Umowa rezerwacyjna to forma zabezpieczenia polegająca na wycofaniu przez dewelopera określonego mieszkania z oferty. Zawarcie umowy chroni go przed zmianą decyzji kupującego, a kupujący zyskuje czas na wszelkie formalności związane z nabyciem nieruchomości. Jakie są zasady i formy sporządzania umowy rezerwacyjnej mieszkania?
O czym przeczytasz w tym artykule?
Umowa rezerwacyjna z deweloperem – na czym polega?
Umowa rezerwacyjna przy kupnie mieszkania to ważne narzędzie, które zabezpiecza interesy zarówno dewelopera, jak i nabywcy nieruchomości. Jest to dokument wiążący obydwie strony do zawarcia w przyszłości określonej transakcji. Umowa ta zobowiązuje kupującego do wpłacenia opłaty rezerwacyjnej, natomiast dewelopera do zarezerwowania mieszkania dla zainteresowanego. Tym samym potencjalny kupujący zyskuje pierwszeństwo w zakupie nieruchomości, a deweloper nie musi martwić się o utracone korzyści w razie nagłej zmiany decyzji drugiej strony.
Zasady sporządzania umowy rezerwacyjnej
Umowa rezerwacyjna nie jest uregulowana w Kodeksie cywilnym, co oznacza, że strony mogą dowolnie kształtować prawa i obowiązki z nią związane. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska, nie wyklucza możliwości zawierania umów rezerwacyjnych. Jednak duża dowolność w formułowaniu treści umowy może wiązać się z pewnymi problemami, których łatwo uniknąć dzięki precyzyjnemu określeniu zasad sprzedaży mieszkania. Trzeba podkreślić również, że umowa rezerwacyjna nie może naruszać przepisów ustawy deweloperskiej.
Aktualnie trwają prace nad projektem ustawy, która regulowałaby kwestię zawierania umów rezerwacyjnych mieszkania. Więcej odnośnie planowanych zmian przeczytacie w artykule poświęconym temu tematowi.
Wysokość opłaty rezerwacyjnej
Opłata rezerwacyjna to rodzaj wynagrodzenia dla dewelopera za ponoszone ryzyko odstąpienia zainteresowanego mieszkaniem od przyszłej transakcji. Kwestia opłat w umowach rezerwacyjnych zależy od formy jej zawarcia oraz funkcji jaką ma spełniać. W praktyce jej wysokość regulowana jest w różny sposób i najczęściej ma związek z czasem trwania umowy rezerwacyjnej oraz wartością sprzedawanej nieruchomości. Może polegać na tym, że klient traci opłatę rezerwacyjną, gdy zrezygnuje z zakupu mieszkania, albo że opłata ta ulega zwrotowi w razie niedojścia do skutku zawarcia umowy.
Formy zawierania umowy rezerwacyjnej mieszkania
Umowa rezerwacyjna mieszkania stanowi wstęp do podpisania umowy deweloperskiej. Zwykle zawiera się ją na krótki okres, od kilku do kilkunastu tygodni, w celu zapewnienia dodatkowego czasu na załatwienie wszelkich formalności. Do tych formalności zalicza się uzyskanie wstępnej decyzji kredytowej czy finansowania na zakup nieruchomości np. pochodzącego ze sprzedaży starego mieszkania, a także zmiana planu zagospodarowania przestrzennego przez dewelopera. Wyróżnia się dwa rodzaje umów rezerwacyjnych.
“Czysta” umowa rezerwacyjna
Jest to umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej i polega na tym, że deweloper zobowiązuje się do rezerwacji konkretnego mieszkania na rzecz klienta. Ten natomiast płaci opłatę rezerwacyjną. W takim przypadku, jeśli upłynie termin rezerwacji, a klient się rozmyśli, traci opłatę rezerwacyjną, a deweloper może sprzedać mieszkanie innej osobie.
Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej
Inna często spotykana forma umowy rezerwacyjnej ma formę umowy przedwstępnej, w której deweloper i klient zobowiązują się do zawarcia umowy deweloperskiej. Wówczas zastosowanie mają zasady, jakie opisuje Kodeks cywilny dla umowy przedwstępnej. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Z perspektywy prawa
Sąd Najwyższy orzekł, że brak tytułu prawnego do lokalu nie stał na przeszkodzie zawarciu umowy przedwstępnej. Umowa taka ma charakter zobowiązujący, jej istotę stanowi zobowiązanie (jednej albo obu stron) do zawarcia w przyszłości umowy, a więc złożenia oznaczonego oświadczenia woli, a wymóg określenia w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej jest określeniem świadczenia jakie dłużnik ma spełnić.
Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej
Gdy wymagania określone w umowie przedwstępnej zostały spełnione, a kupujący lub sprzedający unika obowiązku zrealizowania postanowień, można dochodzić do zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli umowa rezerwacyjna była zawarta w formie aktu notarialnego, a klient uchyla się od jej zawarcia, wówczas deweloper może wystąpić do sądu o nakazanie zawarcia umowy deweloperskiej.
Źródła: Wyrok Sądu Najwyższego z 30 czerwca 2017 r., sygn. akt I CSK 650/16
Przeczytaj również
