Darowizna mieszkania – co musisz wiedzieć?

Czy zastanawiałeś się kiedyś, w jaki sposób przekazać swoje mieszkanie bliskiej Ci osobie? Jednym ze skutecznych sposobów jest darowizna mieszkania. Oto wszystko, co musisz wiedzieć, aby ten szlachetny gest przebiegł gładko i bez komplikacji.

Dokumenty i formalności

Darowizna mieszkania to rozwiązanie, które pozwala na nieodpłatne przekazanie nieruchomości, często wybierane przez rodziców pragnących zabezpieczyć przyszłość swoich dzieci. To proces, który wymaga nie tylko dobrych intencji, ale i odpowiedniej dokumentacji. Nim oddasz swoją nieruchomość, przygotuj się na zebranie dokumentów takich jak:

• podstawa nabycia nieruchomości – może to być umowa sprzedaży, umowa darowizny, prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku czy akt poświadczenia dziedziczenia,
• numer księgi wieczystej nieruchomości, która stanowi przedmiot darowizny,
• informacje o przedmiocie umowy, rodzaj, adres, powierzchnia nieruchomości,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie do lokalu (dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego),
• zaświadczenie z urzędu skarbowego od naczelnika o zapłaconym podatku od spadków i darowizn lub o zwolnieniu z tego obowiązku,
• dane osobowe obu stron,
• dodatkowe dokumenty – zaświadczenie o regularności w opłatach eksploatacyjnych oraz o braku zameldowania w danym lokalu.

Może Cię zainteresować: Jakie dokumenty przygotować do sprzedaży domu?

Darowizna mieszkania – koszty

Chociaż sama darowizna jest aktem nieodpłatnym, związane z nią opłaty mogą być zaskoczeniem. Należy tu wymienić przede wszystkim koszty notarialne, które zależą od wartości nieruchomości i są negocjowane. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej przedstawia następujące kwoty: 

• przy 3 000 zł – 100 zł,
• powyżej 3 000 do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł., nie więcej niż 10 000 zł. W przypadku czynności pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej nie więcej niż 7 500 zł.

Do tego dochodzi podatek VAT w wysokości 23% oraz opłata sądowa i koszt wypisu aktu notarialnego. Darowizna wykonana z pomocą notariusza odciąża Cię od obowiązku zgłaszania tej czynności do urzędu skarbowego. Wówczas obowiązek ten przechodzi na notariusza.

Podatek od darowizny – jak uniknąć niespodzianek?

Podatek od darowizny może być dużym obciążeniem, ale nie dotyczy każdego. Najbliżsi krewni, tzw. grupa zerowa, mogą być zwolnieni z podatku, pod warunkiem zgłoszenia darowizny w odpowiednim terminie. Wśród osób zwolnionych z tej opłaty znajduje się: małżonka, zstępni (dzieci, wnuki czy prawnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierbowie, rodzeństwo, ojczym, macocha.

Aby transakcja przebiegła prawidłowo, ważne jest zgłoszenie przedmiotu darowizny do właściwego urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od powstania obowiązku podatkowego. Służy do tego druk SD-Z2. Niedotrzymanie terminu zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego skutkuje obciążeniem darowizny podatkiem na zasadach ogólnych.

Jakie kwoty wolne od podatku dotyczą pozostałych grup?

• 36 120 zł dla grupy I, do której przynależy małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, ojczym, macocha, pasierb, zięć, synowa, teściowie,
• 27 090 zł dla grupy II, w której znajdują się zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych,
• 5733 zł dla grupy III, czyli pozostałych osób, które nie przynależą do żadnej z poprzednich grup.

Podatek od darowizny mieszkania nalicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania (kwoty wolnej od podatku), wynosi on od 3 do 20%. Konkretna wysokość jest związana jest z wartością darowizny oraz stopniem pokrewieństwa.

Przeczytaj też: Szczęście przychodzi z wiekiem. Silversi najbardziej zadowoloną z życia grupą Polaków 

Odwołanie darowizny mieszkania – czy to możliwe?

Życie pisze różne scenariusze, a czasem konieczne może być odwołanie darowizny. W sytuacjach kryzysowych, takich jak utrata pracy czy wypadek, prawo pozwala na odwołanie darowizny. Jest to możliwe jednak tylko wtedy, gdy darowizna nie została jeszcze wykonana. 

W przypadku niewdzięczności obdarowanego, widocznej np. w formie agresji fizycznej lub psychicznej wobec darczyńcy, darowizna może być odwołana przez oświadczenie na piśmie, a w skrajnych przypadkach – poprzez sąd. 

Aby formalnie odwołać darowiznę, darczyńca musi złożyć pisemne oświadczenie, w którym wyjaśnia przyczyny odwołania, odnosząc się do niewdzięcznego zachowania obdarowanego. Taka deklaracja sama w sobie nie powoduje automatycznego powrotu nieruchomości do darczyńcy. Wymagany jest zwrot nieruchomości przez obdarowanego, co powinno zostać zatwierdzone aktem notarialnym. Jeśli obdarowany odmówi zwrotu, darczyńca ma prawo zwrócić się o pomoc do sądu. Proces odwołania darowizny może zostać zainicjowany w ciągu roku od momentu, gdy darczyńca dowiedział się o niewdzięcznym zachowaniu obdarowanego.

Sprzedaż mieszkania z darowizny

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w formie darowizny nie różni się od sprzedaży nieruchomości, którą nabyłeś na własną rękę. Jeśli zdecydujesz się na sprzedaż po upływie 5 lat od momentu otrzymania darowizny, jesteś zwolniony z obowiązku podatkowego. Ale co jeśli chcesz sprzedać wcześniej?

Jeśli od momentu otrzymania darowizny nie minął jeszcze pięcioletni okres (liczony od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano darowiznę), musisz uregulować podatek wynoszący 19% dochodu. Jednak nie zawsze jest to konieczne. Możesz uniknąć podatku, jeśli przeznaczysz uzyskane ze sprzedaży środki na cele mieszkaniowe.

Więcej informacji na ten temat znajdziesz w artykule: Sprzedaż mieszkania lub domu – od czego zacząć i na co zwrócić szczególną uwagę?

Mieszkanie dla dziecka – co zamiast darowizny?

Przepisanie mieszkania na dziecko jest możliwe na kilka sposobów: poprzez umowę dożywocia, testament lub umowę darowizny. Każda z tych opcji ma swoje zastosowanie i zależy od indywidualnych preferencji darczyńcy i obdarowanego.

Umowa dożywocia

Przeniesienie prawa własności mieszkania na dziecko za pośrednictwem umowy dożywocia jest możliwe tylko, gdy obie strony są pełnoletnie, ponieważ umowa ta jest dwustronna i nakłada obowiązki na obie strony transakcji. Osoba, która otrzymuje nieruchomość, zobowiązuje się zapewnić dożywotnie wsparcie osobie, która jej te nieruchomość przekazała.

W ramach umowy dożywocia, nowy właściciel nieruchomości przyjmuje na siebie obowiązek zapewnienia poprzedniemu właścicielowi podstawowych potrzeb życiowych, takich jak jedzenie, ubranie, mieszkanie, oświetlenie czy ogrzewanie. Dodatkowo, zobowiązany jest do świadczenia pomocy w razie choroby oraz zorganizowania pogrzebu po śmierci zbywcy. 

Nieruchomość nabyta w ten sposób podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości w momencie zawarcia umowy. Obowiązek zapłaty tego podatku spoczywa na nabywcy.

Testament

Również poprzez testament dziecko może zostać beneficjentem nieruchomości. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego z 23 kwietnia 1964 roku, rodzic, który pragnie przekazać swoje mieszkanie dziecku powinien sporządzić testament, aby mieć pewność, że jego wola zostanie spełniona. Jeśli spadkodawca nie sporządził testamentu, majątek zostanie rozdzielony według ustawowej kolejności dziedziczenia.

W teście woli należy dokładnie określić, kto ma zostać nowym właścicielem nieruchomości, podając pełne imiona i nazwiska. Testament powinien być napisany odręcznie, datowany i podpisany przez spadkodawcę, co potwierdzi jego autentyczność. Ponadto, warto rozważyć sporządzenie testamentu w obecności notariusza.

Mieszkanie odziedziczone na podstawie testamentu może podlegać opodatkowaniu. Jednak podobnie jak w przypadku darowizny, możesz ubiegać się o zwolnienie z tego obowiązku, gdy należysz do najbliższej rodziny zmarłego (grupa zerowa). Aby skorzystać ze zwolnienia podatkowego, koniecznie poinformuj o spadku urząd skarbowy. Masz na to 6 miesięcy od momentu, gdy postanowienie sądowe stanie się prawomocne.

Zobacz również: Co będzie modne w aranżacji wnętrz w 2024 roku? Najnowsze trendy wnętrzarskie