Czy właściciele mieszkań mają obowiązek sprzątać klatki schodowe?
Wspólnota mieszkaniowa wyraża swoje stanowisko w sprawach jej dotyczących przez podejmowanie uchwał na podstawie art. 23 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892, z późn. zm.).
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Właściciel mieszkania może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, co wynika z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokalu.
Z powodów wskazanych wyżej właściciel mieszkania złożyć pozew do sądu przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali).
Zgodnie z art. 13 ust 1 ustawy o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego mieszkania, ma obowiązek utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
W myśl art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się przede wszystkim:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Jak już wyżej wskazano art. 14 pkt 4 ustawy o własności lokali stanowi, że w skład kosztów zarządu wchodzą wydatki na utrzymanie porządku i czystości.
Żaden przepis prawa nie obliguje właścicieli lokali wspólnoty mieszkaniowej do sprzątania klatek schodowych. Właściciele ponoszą w tym celu (uiszczając zaliczki) koszty zarządu nieruchomością wspólną, w tym wydatki na utrzymanie porządku i czystości.
Właściciele lokali mogliby wykonywać świadczenie osobistej pracy, pomimo czynienia wydatków na koszty zarządu nieruchomością wspólną w formie zaliczek, tylko w przypadku wyrażenia zgody przez wszystkich właścicieli i w braku zaskarżenia uchwały w tej kwestii.
Jeśli właściciele mieszkań nie wyrazili zgody na zgody na sprzątanie klatek schodowych, to uchwała wspólnoty mieszkaniowej wprowadzająca taki obowiązek jest niezgodna z przepisami ustawy o własności lokali. Art. 13 ust 1 ustawy o własności lokali nakłada na właścicieli lokali obowiązek do współdziałania w ochronie wspólnego dobra oraz nie uprawnia tych właścicieli do podejmowania uchwał, mocą których właściciele byliby zobligowani do osobistego dbania o utrzymanie porządku i czystości w ramach osobistego świadczenia pracy, w częściach wspólnych nieruchomości. Ustawa o własności lokali w żadnym zapisie nie wspomina o osobistym świadczeniu pracy celem utrzymania porządku.
