Czym jest umowa użyczenia nieruchomości i jak powinna być sformułowana?

Użyczenie ma koniecznie bezpłatny charakter. Jeśli za możliwość korzystania z rzeczy/nieruchomości pobierane są pieniądze, w takiej sytuacji będziemy już mieli do czynienia z umową najmu. Przedmiotem użyczenia nie mogą być też pieniądze. W takiej sytuacji będzie to po prostu pożyczka.

Co bardzo ważne – w przypadku nieruchomości – udzielającym użyczenia nie musi być koniecznie właściciel mieszkania, może być to także najemca, dzierżawca czy wreszcie również użytkownik. Choć umowa użyczenia ma czas trwania oznaczony lub nieoznaczony i nie można jej wypowiedzieć z każdego powodu (w umowie powinny być zawarte zapisy przewidujące możliwość zwrotu rzeczy i wygaśnięcia umowy przed terminem),  to w praktyce jednak może ulec rozwiązaniu. Użyczający może zażądać zwrotu danej rzeczy przed terminem, jeśli z przyczyn nieprzewidzianych w umowie stała się ona mu potrzebna.

Jakie są obowiązki stron takiej umowy? Użyczający zobowiązany jest znosić i nie blokować faktu korzystania z rzeczy przez użytkownika. Nie może też zażądać zwrotu przed terminem, z przyczyn innych niż w umowie, chyba że – jak wspomnieliśmy powyżej – w wyjątkowych sytuacjach. Z kolei użytkownik ma obowiązek korzystać z danej rzeczy zgodnie z jej właściwościami i przeznaczeniem. Nie może też bez zgody użyczającego przekazać rzecz w użytkowanie osobie trzeciej.

Ewentualna odpowiedzialność użytkownika za zniszczenia przedmiotu użytkowania wynika z niewłaściwego użytkowania rzeczy czy –  w naszym przypadku – nieruchomości. Umowa użyczenia może być zawarta w dowolnej formie, także ustnej.

Kiedy na rynku nieruchomości mamy do czynienia z takimi operacjami? Wbrew pozorom – mimo, że użyczenie ma z założenia charakter bezpłatny – spotyka się je dosyć często. Jak wspomnieliśmy na samym początku, typową sytuacją jest użyczenie w kręgu rodzinnym, gdy ktoś ma nieruchomość i chce w jakiś sposób wspomóc członka rodziny. Korzyścią dla użyczającego jest fakt, że nieruchomość dzięki temu zyskuje opiekuna, odpowiedzialnego za mieszkanie, działkę, lokal użytkowy.

Co ważne – użytkownik ponosi koszty związane z użytkowaniem rzeczą. W przypadku nieruchomości oznacza to po prostu opłaty za media, czynsz itp. oraz inne koszty, które pokrywa, by utrzymać rzecz w stanie niepogorszonym (drobne naprawy itp.).

Częstą sytuacją jest fakt użyczenia nieruchomości o charakterze komercyjnym w obrębie rodziny, tak by użytkownikowi ułatwić start w działalność gospodarczą – np. działki przez rodziców, lokalu użytkowego itp.

Niestety czasem w nieuczciwym charakterze spotyka się umowę użyczenia na rynku najmu. Wynajmujący chcą w ten sposób skorzystać na opodatkowaniu, jednak dla najemcy taka formuła jest zupełnie nieopłacalna, bowiem z tytułu nieodpłatnego wzięcia rzeczy w użytkowanie musi on zapłacić podatek dochodowy. Przychód określa się na podstawie równowartości czynszu najmu, gdyby ta sama nieruchomość była wynajmowana.

Użyczenie nie jest objęte podatkiem dochodowym, gdy ma miejsce między członkami najbliższej rodziny.

Oczywiście umowa użyczenia może przewidywać możliwość późniejszego wynajmu nieruchomości przez użytkownika. W takiej sytuacji użytkownik zapłaci podatek. Jeśli użyczenie nie obejmuje członków najbliższej rodziny, wtedy – jak wspomnieliśmy – użytkownik zapłaci podatek dochodowy według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku.