Kiedy istnieje obowiązek tworzenia funduszu remontowego?
W sprawie rozpoznanej przez Sąd Okręgowy w Gliwicach w wyroku z 13 kwietnia 2016 r., sygn. akt III Ca 1957/15 powódka – wspólnota mieszkaniowa wniosła o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym nakazującym pozwanemu J.G. zapłatę na jej rzecz 1841,40 zł wraz z ustawowymi odsetkami.
W uzasadnieniu podniosła, że pozwany jest właścicielem lokalu mieszkalnego, wobec czego ma obowiązek ponoszenia opłat na fundusz remontowy, a od czerwca 2014 roku nie reguluje swoich zobowiązań.
Nakazem zapłaty uwzględniono w całości powództwo.
Pozwany wniósł sprzeciw żądając odrzucenia pozwu, ponieważ w jego ocenie wspólnota mieszkaniowa nie ma więc zdolności sądowej, współwłaściciele nie stworzyli małej wspólnoty oraz wyjaśnił, że wypowiedział m.in. uchwałę o ustanowieniu funduszu remontowego, ponieważ brak było rozliczenia się przez współwłaścicieli
z kosztów prac remontowych nieruchomości wspólnej oraz konflikt z tym związany.
Sąd rejonowy odmówił odrzucenia pozwu, a orzeczenie to stało się prawomocne. Sąd rejonowy podkreślił, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, a do sposobu zarządu rzeczą wspólną – nieruchomością – zastosowanie odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności. Sąd rejonowy przyjął, że uchwała określająca wysokość regulowanych zaliczek stanowi umowę cywilnoprawną i może zostać wypowiedziana bez wytaczania odrębnego powództwa przez pozwanego. Jednocześnie wskazał, że kwestia uregulowana sporną umową, czyli utworzenie funduszu remontowego i obowiązek czynienia przez właścicieli lokali mieszkalnych wpłat na ten cel stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dlatego też wypowiedzenie umowy przez jednego ze współwłaścicieli powoduje, że pozostali współwłaściciele nie mogą samodzielnie wywołać skutków zobowiązujących pozwanego do wnoszenia opłat na fundusz remontowy.
Podkreślił także, że brak jest przepisów obligujących wspólnoty mieszkaniowe czy też współwłaścicieli nieruchomości do tworzenia funduszy remontowych; ustawodawca nie nałożył tego rodzaju obowiązku na podmioty, którym przysługuje prawo własności nieruchomości, a obowiązujące przepisy jedynie formułują dla członków wspólnot mieszkaniowych – właścicieli lokali – obowiązek pokrywania kosztów zarządu, obejmujących m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację czy też obowiązek uczestniczenia w wydatkach i ciężarach związanych z rzeczą wspólną. Oznacza to, że w przypadku poczynienia wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej czy też jej remont, na właścicielu spoczywa obowiązek udziału w tych kosztach. Dochodzenie należności wymaga wykazania celu i wysokości konkretnych wydatków. Podstawa powództwa był jednak obowiązek mający spoczywać na pozwanym z faktu zawarcia umowy – podjęcia uchwały z 21 czerwca 2011 roku o ustanowieniu funduszu remontowego. Wobec jej wypowiedzenia przez pozwanego powództwo okazało się bezzasadne.
Wspólnota mieszkaniowa złożyła apelację do sądu okręgowego. Zdaniem wspólnoty pozwany nie złożył skutecznie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy w kwestii opłat z tytułu funduszu remontowego stanowiącej czynność przekraczającą zwykły zarząd, podczas gdy, aby skutecznie wypowiedzieć tę umowę konieczna była zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). Dlatego też miał obowiązek uiszczania zaliczki do 10-tego każdego miesiąca na pokrycie kosztów zarządu, które to zaliczki powinny być wpłacane na fundusz remontowy.
Sąd okręgowy oddalił apelację i podkreślił, że zgodnie z art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali (dalej: uwl) jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza obowiązują zasady określone w rozdziale o zarządzie nieruchomością wspólną, a więc w sytuacji braku takiego ustalenia i przy ilości lokali mniejszych niż 7 stosuje się regulację art. 19 u.w.l. Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l. sposób zarządu nieruchomością wspólną można określić w umowie w formie aktu notarialnego zawartej po ustanowieniu odrębnej własności lokali. W omawianej sprawie współwłaściciele nieruchomości wspólnej, której sprawa dotyczy, nie zawarli umowy o sposobie zarządu nieruchomością wspólną w formie aktu notarialnego. Dlatego też ustalenia dotyczące osób zarządzających tą nieruchomością i sposobu prowadzenia przez nich zarządu nieruchomością nie mogą być znane za ważne, ponieważ dokonana czynność jest sprzeczna z ustawą, bo została zawarta w niewłaściwej formie.
Umowa określająca zarząd nieruchomością może być wypowiedziana lub zmieniona. Jeżeli współwłaściciele nie uregulowali tej kwestii w umowie, to przesłanką wypowiedzenia lub zmiany jest istotna zmiana okoliczności. Porozumienie współwłaścicieli odnośnie wysokości opłat na fundusz remontowy nie jest jednak umową określającą zarząd nieruchomością wspólną. To porozumienie miało jedynie na celu dookreślenie wysokości kosztów zarządu tą nieruchomością wspólną w zakresie funduszu remontowego, a w zasadzie nawet nie kosztów zarządu tylko wysokości regulowanych zaliczek w formie bieżących opłat. Wszyscy współwłaściciele nieruchomości wspólnej wyrazili na to zgodę i przez kilka lat nie było żadnych konfliktów w tym zakresie. Dopiero dokonane przez pozwanego wypowiedzenie tego porozumienia w tej części spowodowało, że jednostronnie zaprzestał on regulowania tych opłat.
Współwłaściciele nieruchomości wspólnej zawarli ostatecznie porozumienie dotyczące regulowania bieżących obciążeń związanych z nieruchomością w formie zaliczek zgodnie z art. 15 ust. 1 u.w.l. W tym porozumieniu, czy też umowie, w żaden sposób nie wskazano okresu, na który ono obowiązuje, a co za tym idzie trzeba uznać, że obowiązuje ono bezterminowo. W umowie tej nie zawarto żadnych postanowień dotyczących jej wypowiedzenia. Natomiast niemożliwe do zaakceptowania jest stanowisko, że tej umowy nie można zmienić na skutek zmiany okoliczności.
Ustalenie wysokości kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które powinni ponosić współwłaściciele (opłat na fundusz remontowy) jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Dlatego też do dokonania takiej czynności konieczna jest, na podstawie art. 199 kc. zgoda wszystkich współwłaścicieli. W omawianej sprawie taka zgoda pierwotnie istniała, natomiast w połowie maja 2014 roku pozwany składając wypowiedzenie wycofał swoją zgodę na dalsze ustalenie w oznaczonej wysokości wpłat na fundusz remontowy, który w tym wypadku dotyczył kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Dlatego też od chwili cofnięcia zgody przez pozwanego brak było możliwości realizowania uchwały 21 czerwca 2011 roku, natomiast nie oznacza to, że poniesione koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej pozwanego nie obciążają. Zgodnie z art. 12 ust. 2 uwl pozwany ponosi wydatki ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z tej rzeczy.
Oznacza to, że wspólnota zasadnie nie może w chwili obecnej domagać się od pozwanego regulowania w oznaczonej wysokości zaliczek na fundusz remontowy, bo w tym zakresie od maja 2014 roku brak jest zgody wszystkich współwłaścicieli na ustalenie wysokości tych zaliczek.
Ustalenie wysokości zaliczek, które należy regulować na koszty zarządu nieruchomością wspólną należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a co za tym idzie do ustalenia tej kwoty konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 Kodeksu cywilnego). Jeżeli więc współwłaściciele nie są w stanie porozumieć się co do wysokości miesięcznych opłat na koszty zarządu, to większość z nich powinna zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie w tym zakresie (dokonuje się tego w trybie postępowania nieprocesowego i wówczas będzie możliwość ustalenia wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a to z uwagi na fakt, że obecnie brak jest zgody wszystkich współwłaścicieli w tym zakresie).
Ponadto nie można twierdzić, że pozwany, aby cofnąć swoją zgodę na ustalenie wysokości miesięcznych opłat na fundusz remontowy musi dysponować zgodą wszystkich współwłaścicieli, to bowiem skutecznie uniemożliwiałoby mu złożenie tego oświadczenia, tym bardziej, że nie dysponuje on większością udziałów, aby zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie w tym zakresie (art. 188 Kodeksu cywilnego). To więc nie pozwany powinien dysponować zgodą wszystkich współwłaścicieli na wycofanie swojej uprzedniej zgody, lecz wspólnota mieszkaniowa powinna legitymować się w czynnościach przekraczających zwykły zarząd zgodą na nie wszystkich współwłaścicieli, bądź rozstrzygnięciem sądu, w braku takiej zgody. Inaczej iluzoryczna byłaby możliwość zmiany stanowiska pozwanego w zakresie zgody na wysokość opłat na fundusz remontowy (koszty zarządu). Dotyczy to okresu po wycofaniu zgody z uwagi na zmianę okoliczności – uznał sąd.
