Wywłaszczenie nieruchomości a odszkodowanie
W niektórych sytuacjach prawo własności właściciela do nieruchomości może zostać częściowo ograniczone lub pozbawione. Ma to miejsce w przypadku, gdy wymagają tego cele publiczne związane z realizacją konkretnej inwestycji takiej, jak na przykład budowa dróg i autostrad, szkół państwowych czy obiektów ochrony zdrowia. Odbywa się to na zasadzie wywłaszczenia nieruchomości. Co kryje się pod tym pojęciem? Komu i kiedy przysługuje odszkodowanie? Odpowiedzi na te pytania znajdziecie w poniższym artykule.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Na czym polega wywłaszczenie nieruchomości?
Wywłaszczenie nieruchomości oznacza pozbawienie albo ograniczenie, w drodze wydanej decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Może być dokonane jedynie w wyjątkowych sytuacjach, jeżeli cele publiczne (np. budowa drogi) nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Szczegółowe zasady i dozwolone przypadki wywłaszczenia nieruchomości są regulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, który odpowiada za wydanie decyzji. Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz samorządu terytorialnego.
Jaka nieruchomość może zostać wywłaszczona?
Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta jedynie część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania, to właściciel może żądać nabycia tej części przez organ dokonujący wywłaszczenia. Nabycie odbywa się w drodze umowy zawartej na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu, w zależności od tego, kto występuje o wywłaszczenie gruntu. Nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ustanowione jest na niej prawo użytkowania wieczystego.
Również nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym oraz nieruchomości bez założonej księgi wieczystej mogą podlegać wywłaszczeniu. W przypadku braku księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, przy wywłaszczeniu nieruchomości przyjmuje się inne dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości oraz służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości.
Wywłaszczenie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym
Jeżeli podlegająca wywłwaszczeniu nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, przyjmuje się służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości. Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Wskazaną wyżej zasadę stosuje się również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.
Procedura wywłaszczenia nieruchomości
W procesie wywłaszczenia nieruchomości, na przykład pod budowę drogi, można wyróżnić kilka następujących po sobie etapów. Pierwszym z nich jest rokowanie, które stanowi poprzedzenie wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego.
Rokowania o nabycie nieruchomości
Rokowania przeprowadzane są między starostą a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Ich celem jest próba dojścia do porozumienia w trybie normalnym odnośnie warunków wywłaszczenia i odszkodowania. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaproponowana nieruchomość zamienna. W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym ogłoszenie o zamiarze wywłaszczenia starosta podaje do publicznej wiadomości. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości, można rozpocząć postępowanie w sprawie podziału i postępowanie wywłaszczeniowe.
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego
Gdy na drodze rokowań nie uda się stronom dojść do porozumienia, to drugi etap stanowi wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Jeżeli nieruchomość ma być wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa, to wszczęcie następuje z urzędu. Natomiast w przypadku jednostek samorządu terytorialnego postępowanie jest wszczynane na wniosek jej organu wykonawczego.
Wydanie decyzji o wywłaszczeniu
Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta przeprowadza rozprawę administracyjną w celu wydania decyzji. Rozprawa nie jest przeprowadzana w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Jeżeli nie zostały ustalone osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości, starosta wydaje decyzję o nabyciu własności nieruchomości przez stronę wnioskującą o wywłaszczenie. Nabycie prawa własności następuje z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna.
Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty lub samorządu, jeżeli nieruchomość została wywłaszczona na rzecz tego samorządu. Decyzja dotycząca wywłaszczenia powinna zawierać m.in. informację, na jakie cele wywłaszczana jest nieruchomość, jak również ustaloną wysokość odszkodowania.
Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość
Właściciel nieruchomości ma prawo do odszkodowania za wywłaszczenie gruntu na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Wysokość odszkodowania ustalana jest przez starostę i wskazana w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Wyliczenie sumy odszkodowania najczęściej następuje w oparciu o rynkową wartość nieruchomości oraz wysokości szkody powstałej na skutek wywłaszczenia. Przy szacowaniu odszkodowania bierze się pod uwagę, między innymi, aktualne ceny na rynku nieruchomości, a także rodzaj, przeznaczenie oraz stan nieruchomości. Za zgodą właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie może przybrać postać nieruchomości zamiennej, a różnice w wartości są wyrównywane za stosowną dopłatą pieniężną.
Termin wypłaty odszkodowania za wywłaszczenie
Wypłacenie odszkodowania odbywa się zazwyczaj jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu gruntu podlega wykonaniu. Jeżeli decyzja o odszkodowaniu została wydana osobno, wtedy okres ten liczy się od dnia, w którym postanowienie to stało się ostateczne. Za zgodą osoby, której nieruchomość podlega wywłaszczeniu, odszkodowanie może być wypłacane w inny sposób, np. w ratach. Do wypłaty odszkodowania uprawniony jest starosta, jeżeli wywłaszczenie odbyło się na rzecz Skarbu Państwa. Natomiast w przypadku wywłaszczenia na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, wypłaty dokonuje organ wykonawczy jednostki.
Obowiązki i prawa właściciela wywłaszczonej nieruchomości
Właściciel lub użytkownik wieczysty ma obowiązek udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń. W przypadku siły wyższej lub potrzeby zapobieżenia powstania szkody starosta udziela zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy, licząc od dnia zajęcia nieruchomości. Jeżeli na skutek czasowego zajęcia nieruchomości właściciel lub użytkownik wieczysty nie będzie mógł korzystać z nieruchomości w dotychczasowy sposób, może żądać, aby podmiot, który zajął nieruchomość, nabył od niego własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości w drodze umowy.
Czytaj również:
