Ogrzewanie ma znaczenie – od kwietnia nie sprzedasz domu bez świadectwa energetycznego 

Już w kwietniu wejdzie w życie nowelizacja Ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z nią zarówno deweloperzy, jak i właściciele indywidualni nie będą mogli sprzedać nieruchomości bez świadectwa energetycznego budynku. Energooszczędność i stosowane ogrzewanie będą wkrótce kluczowymi czynnikami kształtującymi rynek mieszkaniowy. Sprawdzamy, jakie zmiany zaszły w tym sektorze nieruchomości w ciągu minionego roku. Czym ogrzewane są domy i mieszkania oraz czy stają się one bardziej eko?

Jeszcze do niedawna temat efektywności energetycznej budynków mieszkalnych był bagatelizowany. Teraz to się zmienia, a pytanie, ile energii trzeba zużyć do ogrzania pomieszczeń domu czy mieszkania, jest coraz  ważniejsze. Nie sprzedamy bowiem nieruchomości bez takiego ekopaszportu. Choć obecnie nie ma wytycznych dotyczących uwzględniania danych ze świadectwa przy sporządzaniu operatów szacunkowych domów czy mieszkań na sprzedaż, to może to być już tylko kwestią czasu. 

W krajach zachodnich Unii Europejskiej świadectwa energetyczne funkcjonują od kilkunastu lat. Analiza ofert sprzedaży lokali i budynków w zależności od posiadanej klasy energetycznej wskazuje na zróżnicowanie cen. Nieruchomości o najwyższej klasie A, która oznacza małe zużycie energii potrzebnej do ogrzania domu czy mieszkania, a tym samym niskie koszty eksploatacji, są wyceniane drożej niż te z najniższą klasą G. Klasy energetyczne są ściśle związane między innymi z typem ogrzewania, dlatego deweloperzy coraz chętniej stawiają w swoich projektach na rozwiązania bardziej ekologiczne.

Karolina Klimaszewska, ekspertka rynku nieruchomości, starsza analityczka w Otodom

Może Cię zainteresować: Raport z rynku najmu – luty 2024

Domy z ekoogrzewaniem zyskują na wartości 

Przybywa domów na sprzedaż ogrzewanych pompą ciepła, czyli urządzeniem, które nie emituje do środowiska żadnych zanieczyszczeń. W styczniu br. blisko 40% ofert na rynku deweloperskim ze wskazanym rodzajem ogrzewania stanowiły tak wyposażone nieruchomości. To prawie 8 p.p. więcej niż rok wcześniej. Wzrost widoczny był także w cenach domów o powierzchni od 100 do 150 mkw. z pompami ciepła. Za metr kwadratowy takiej nieruchomości w styczniu trzeba było zapłacić na rynku deweloperskim średnio blisko 6,9 tys. zł  (+10% r/r). Na rynku wtórnym było to ponad 7,6 tys. zł.

Zbliżony poziom wzrostów cen można zaobserwować w przypadku nieruchomości zasilanych piecami gazowymi (+12% r/r), które w styczniu kosztowały średnio ok. 7,1 tys. zł/mkw. Nieco mniej, bo o ok. 10% zdrożały w ciągu roku domy z ogrzewaniem kominkowym (ok. 7 tys. zł/mkw.). Co ciekawe, względem ubiegłego roku wzrosły także ceny nieruchomości z piecami węglowymi (+8%), uznawanymi za najmniej ekologiczne rozwiązanie. Warto jednak zauważyć,  że były one w styczniu o ok. 2,5 tys. zł/mkw. tańsze niż domy z ogrzewaniem gazowym i o ok. 2,3 tys. zł/mkw. tańsze niż domy z pompami ciepła. 

Najwyższe średnie ceny w przeliczeniu na mkw. osiągają domy ogrzewane z sieci miejskich. W styczniu było to ok. 7,7 tys. zł/mkw. Z danych Centralnej Ewidencji Emisyjności Budownictwa (CEEB) wynika, że liczba takich domów i budynków mieszkalnych podłączonych do sieci ciepłowniczych, w tym do ciepła systemowego, wynosi 1 mln. Jednak są to zazwyczaj nieruchomości wielorodzinne, zatem liczba mieszkań ogrzewanych z ciepła systemowego jest wielokrotnie większa. Natomiast Główny Urząd Statystyczny wskazuje, że taki typ ogrzewania dotyczy ponad 52% gospodarstw domowych w Polsce. 

Ciekawie w tym aspekcie przedstawia się w zestawieniu danych Otodom Analytics województwo łódzkie, gdzie ponad 22% ofert domów jest podłączona do ogrzewania miejskiego. To niemal trzykrotnie więcej niż na Mazowszu (7,7%) i czterokrotnie  więcej niż na Podkarpaciu (5,5%). W pozostałych województwach udział tak ogrzewanych domów nie przekracza poziomu 5%.

Karolina Klimaszewska, ekspertka rynku nieruchomości, starsza analityczka w Otodom

Gaz numerem jeden, ale rośnie udział pomp ciepła

Najpopularniejsze paliwo do ogrzewania domów stanowi gaz. Z danych Otodom Analytics wynika, że taki typ grzewczy domów można znaleźć w blisko 59% ofert deweloperskich oraz 58% ogłoszeń z rynku wtórnego. Potwierdzają to również liczby z bazy CEEB, do której wpisano ponad 17,2 mln źródeł ciepła i spalania paliw. Według niej ogrzewanie gazowe odpowiada za  blisko 28% wszystkich zgłoszeń. Na drugim miejscu wśród najbardziej popularnych w Polsce źródeł ciepła są kotły na paliwo stałe, w których najczęściej pali się węglem lub paliwami pochodnymi (niemal 56%). Trzecie miejsce zaś to ogrzewanie elektryczne. Według danych CEEB pompy ciepła ogrzewają prawie 350 tys. budynków, a kolektory słoneczne zamontowano w ponad 476 tys. Jednak te służą często do podgrzewania wody, a nie ogrzewania pomieszczeń. 

Gaz wciąż zajmuje pierwsze miejsce pod względem popularności wśród nieruchomości oferowanych na Otodom. Rośnie jednak udział domów z pompami ciepła jako jedynym źródłem energii – w styczniu 2023 roku stanowiły one ok. 14% wszystkich ogłoszeń, a obecnie ok.16%. 

Karolina Klimaszewska, ekspertka rynku nieruchomości, starsza analityczka w Otodom

Według danych Otodom najwyższy udział domów wyposażonych w pompy ciepła w ofercie można znaleźć w województwach łódzkim, kujawsko-pomorskim, dolnośląskim oraz opolskim. Warto zauważyć, że wszelkie wzrosty liczby ogłoszeń domów z pompami ciepła mają ścisły związek z nowymi wprowadzeniami deweloperskimi. Możemy się spodziewać, że ta tendencja będzie się utrzymywać. Wśród powiatów z wysokim udziałem pomp ciepła przodują toruński (60%) i bydgoski (43%) w województwie kujawsko-pomorskim oraz dolnośląskie powiaty średzki (60%) i trzebnicki (40%), a także powiat kielecki (39%) w Świętokrzyskiem.

Jak podaje Polska Organizacja Rozwoju Technologii Pomp Ciepła rekordowy pod względem sprzedaży był 2022 rok. Wówczas odnotowano wzrost o 120% r/r.  Natomiast w 2023 r. nastąpił spadek o około 20-30% z uwagi na wysokie koszty energii elektrycznej w relacji do cen innych paliw. 

Mix grzewczy w polskich domach

Często domy ogrzewane są więcej niż jednym sposobem. Choć dominuje ogrzewanie gazowe (prawie 60% ofert w styczniu), to najczęstsze kombinacje z tym typem urządzenia grzewczego dotyczą połączenia z ogrzewaniem kominkowym, miejskim, węglowym czy z pompą ciepła. Największy odsetek ogłoszeń zawiera dostarczanie ciepła do pomieszczeń poprzez instalacje gazowe oraz kominek (ok. 6,5%), lub gaz plus sieć miejska lub węgiel (po ok. 1%). 

Najwięcej ofert z ogrzewaniem gazowym w minionym miesiącu było aktywnych w Otodom w województwach podkarpackim (69%) oraz małopolskim (68%) i mazowieckim (65%). Kominek występuje najczęściej w ogłoszeniach nieruchomości zlokalizowanych w Polsce północnej – na Warmii i Mazurach (26%) oraz w województwie zachodniopomorskim (23%). Ogrzewanie węglowe w największym stopniu dotyczy ofert w Świętokrzyskiem (25%) i Lubelskiem (24%). Natomiast biomasę do wytwarzania ciepła najchętniej wykorzystują właściciele domów na sprzedaż w województwie warmińsko-mazurskim (6%) i podlaskim (ponad 3%). 

Przepisy będą coraz bardziej restrykcyjne

Unia Europejska przyspiesza na drodze do realizacji celów polityki klimatycznej, a jednym z nich jest dekarbonizacja źródeł ciepła. Według danych UE budynki, w tym mieszkalne, odpowiadają za około 40% zużycia energii w obrębie Unii i za 36% okołoenergetycznych bezpośrednich i pośrednich emisji gazów cieplarnianych. Według nowych wytycznych od 2028 roku wszystkie nowe budynki mieszkalne powinny być zasilane urządzeniami grzewczymi, które nie będą emitowały CO2 do atmosfery. W praktyce oznacza to, że mają być ogrzewane ciepłem produkowanym z OZE lub ciepłem odpadowym. Wprawdzie Polska nadal jest ostatnim krajem unijnym, który utrzymuje dofinansowanie do montażu urządzeń na paliwa kopalne, ale zgodnie z porozumieniem w sprawie zmian w dyrektywie budynkowej (EPBD) zawartym w grudniu ubiegłego roku, urządzenia węglowe nie będą dotowane w krajowych programach wsparcia od 2025 roku. 

Należy się spodziewać, że przepisy dotyczące efektywności energetycznej nieruchomości, w tym mieszkaniowych, będą coraz bardziej rygorystyczne. Warto więc rozpatrywać oferty domów i mieszkań na sprzedaż tak, aby długoterminowo wybrana nieruchomość zapewniała niskie koszty eksploatacji dzięki zastosowanym rozwiązaniom ekologicznym. Ogrzewanie budynku jest w tym przypadku bardzo istotne. Świadectwa energetyczne są jednym ze sposobów regulacji rynku w tym zakresie, a koniecznością dostosowania się do nowych standardów jest między innymi to, że od kwietnia tego roku nie będzie można zamieścić oferty sprzedaży domu czy mieszkania w takich serwisach jak Otodom bez wskazania, jaką klasę energetyczną posiada dana nieruchomość.

Karolina Klimaszewska, ekspertka rynku nieruchomości, starsza analityczka w Otodom

Zobacz też: Wielka płyta przetrwa jeszcze co najmniej 50 lat, czyli mieszkania w blokach z PRL-u na topie