Czy i kto może wstąpić w umowę najmu po zmarłym najemcy?
Kwestie związane ze wstąpieniem w najem po śmierci najemcy reguluje art. 691 Kodeksu cywilnego.
W razie śmierci najemcy mieszkania w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący osobą wspólnie wynajmująca mieszkanie, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca miał obowiązek płacić alimenty oraz osoba, która pozostawała we wspólnym pożyciu z najemcą.
Wskazane wyżej osoby wstępują w stosunek najmu mieszkania, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym mieszkaniu do chwili jego śmierci. Jeżeli nie ma żadnych ze wskazanych wyżej osób stosunek najmu wygasa.
Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu mieszkania mogą go wypowiedzieć także w sytuacji, gdy umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób umowa najmu wygasa wobec osób, które go wypowiedziały.
W uchwale z 28 listopada 2012 r., sygn. akt III CZP 65/12 Sad Najwyższy orzekł, że osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu jest nie tylko konkubent, ale również osoba tej samej płci.
Jeżeli w chwili śmierci najemcy pozostaje z nim kilka osób bliskich, wówczas wszystkie mają prawo wstąpić do umowy najmu. Jeżeli współnajemca mieszkał do chwili śmierci najemcy ze swoimi dziećmi, to umowa najmu przechodzi tylko na współnajemcę. Wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, nie może zatem wstąpić w stosunek najmu. Osoba bliska najemcy, która zamieszkała na stałe w lokalu najemcy dopiero po jego śmierci nie spełnia jednego niezbędnych warunków do wstąpienia w stosunek najmu w postaci stałego zamieszkiwania z najemcą mieszkania przed jego śmiercią. Prawo do wstąpienia w stosunek najmu ma jedynie osoba, która odpowiada równocześnie dwu warunkom: jest osobą bliską najemcy i stale z nim mieszka z nim aż do jego śmierci. Jeżeli zatem dana osoba nie była osobą bliską, to nawet gdyby stale mieszkała z najemcą, nie mogłaby wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy.
W razie śmierci jednego z małżonków, będących najemcami mieszkania w stosunek najmu wstępują osoby bliskie – dzieci małżonków, które stale z nimi mieszkały aż do chwili śmierci.
W razie śmierci jednego z małżonków będących współnajemcami mieszkania, w stosunek najmu wstępują osoby bliskie wspólnie z nim zamieszkujące.
Wstąpienie w stosunek najmu lokalu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego nie podlega podatkowi od spadków i darowizn, bo nabycie uprawnień po zmarłym najemcy ma charakter nieodpłatny. Zatem osoba, która wstępuje w stosunek najmu po zmarłym najemcy nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy oznacza też, że nowy najemca wchodzi na listę osób, które mają prawo wynajmu mieszkania należącego do gminy. Nie można natomiast wstąpić w stosunek najmu mieszkania socjalnego, o którym mowa w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Co ważne, żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu mieszkania nie ulega przedawnieniu.
