Kto powinien reprezentować wspólnotę mieszkaniową przed sądem?

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa charakteryzuje się brakiem osobowości prawnej i stanowi sposób zarządzania nieruchomością. Jest ona tworzona przez wszystkich właścicieli lokali, które mieszczą się w określonym budynku lub kilku budynkach. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej, z mocy prawa, datuje się na chwilę wyodrębnienia pierwszego lokalu. Mimo tego, że jest ona specjalną jednostką organizacyjną, która nie posiada osobowości prawnej, zgodnie z polskimi przepisami ma jednak możliwość nabywania i zaciągania zobowiązań, jak również pozywania i bycia pozywaną. 

Odpowiedzialność zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Za reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej w sprawach zewnętrznych odpowiada powołany za sprawą uchwały zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Z pełnieniem roli członka zarządu wiąże się odpowiedzialność, która odnosi się do trzech aspektów – organizacyjnego, cywilnego i karnego. W dużej mierze ma ona odzwierciedlenie w stosownym wypełnianiu uchwał wspólnoty mieszkaniowej i realizowaniu zakładanego planu finansowego. 

Do kluczowych zadań zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy sprawowanie bieżących czynności zarządczych. Kolejną ważną funkcją jest reprezentowanie wspólnoty w stosunkach zewnętrznych oraz relacjach pomiędzy wspólnotą a właścicielami poszczególnych mieszkań. Dodatkowo w skład kompetencji zarządu wchodzi, między innymi, nadzorowanie zobowiązań, składanie oświadczeń woli, jak również występowanie w imieniu wspólnoty w postępowaniach procesowych i dochodzenie roszczeń wobec osób trzecich.

Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może udzielić pełnomocnictwa?

Zgodnie z opinią wrocławskiego Sądu Administracyjnego, właściciele mieszkań mają prawo określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Może to nastąpić przez dokonanie w umowie zapisu o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo zawrzeć dodatkową umowę w formie aktu notarialnego. Przede wszystkim mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. 

W razie stopniowego wyodrębniania mieszkań dotychczasowy sposób zarządzania nieruchomością wspólną ma zastosowanie do każdego kolejnego nabywcy mieszkania. Zmiana może nastąpić jedynie na podstawie uchwały właścicieli lokali spisanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. 

Co w przypadku umowy bez określonego sposobu zarządu?

Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale, to zastosowanie mają nieco inne zasady. W przypadku, gdy mieszkań wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż 7, właściciele mieszkań mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. W sytuacji gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Zatem możliwy jest zarząd bezpośredni, który sprawują wszyscy właściciele mieszkań lub zarząd pośredni, który sprawuje:

• zarząd jako organ wspólnoty mieszkaniowej,
• ustanowiony zarządca, który może być osobą fizyczną albo prawną (spółką).

Zakres upoważnienia zarządcy wspólnoty mieszkaniowej

Sąd podkreślił, że jeżeli wspólnota mieszkaniowa ustanowiła zarząd, nie można powołać zarządcy. I odwrotnie, jeżeli ustanowiono zarządcę, nie można ustanowić zarządu. Praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z licencjonowanymi zarządcami (administratorami) jest stosowana i polega na tym, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji, a tylko zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. 

Zarządca, administrator, zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej, współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców (administratorów) wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia natomiast ustawowego sposobu sprawowania zarządu. W sytuacji powierzenia przez właścicieli mieszkań zarządu osobie fizycznej lub prawnej taki podmiot nie jest organem wspólnoty mieszkaniowej. Zatem reprezentowanie wspólnoty przez zarządcę wymaga odpowiedniego umocowania w umowie bądź uchwale. 

W świetle prawa – orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

“W sytuacji powierzenia przez właścicieli mieszkań zarządu osobie fizycznej lub prawnej taki podmiot nie jest organem wspólnoty mieszkaniowej. W konsekwencji zarządca nie może reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed sądem lub urzędem, jeżeli upoważnienie nie znalazło się w umowie określającej sposób zarządu albo uchwale o zmianie tej umowy, bądź jeśli nie posiada odpowiedniego pełnomocnictwa” – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu.