Kto powinien wyremontować balkon we wspólnocie mieszkaniowej: członek wspólnoty, czy wspólnota?

W myśl art. 13 ust 1 ustawy o własności lokalu właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się przede wszystkim:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 20 grudnia 2013 r., sygn. akt V ACa 423/13 wskazał, że przepisy ustawy nie określają bliżej, jakie elementy budynku należą do części wspólnych ogółu właścicieli lokali, art. 3 ust. 2 stanowi tylko, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Balkony (loggie) z wejściami do nich z poszczególnych lokali mają dwojaki charakter, bo są elementem elewacji budynku i są częściami budynku przynależnymi do właścicieli poszczególnych lokali. Jest to jednak teza ogólna, która nie jest wystarczająca do powoływania się w uchwale wspólnoty mieszkaniowej o remoncie i sfinansowaniu jego kosztów bez sprecyzowania, jakie części balkonów mają być remontowane na koszt wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.

Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1929/15 prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele ci mają, wynikający z przepisu art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie. Zatem właściciel mieszkania ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki natomiast na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. Te same zasady obowiązują w przypadku tarasów.