Rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego – jak pogodzić interesy dwóch stron?
Wynajem mieszkania to nie tylko udostępnienie lokalu mieszkalnego przez właściciela za opłatą najemcy. Poza stosunkiem prawnym wiążącym dwie strony umowy najmu, są one również połączone relacją, którą nieustannie kształtują. Może ona przebiegać bezproblemowo lub wręcz przeciwnie – być obarczona konfliktami i sporami na każdym kroku. Jakie prawa i obowiązki mają wobec siebie wynajmujący i najemca? Czy istnieje szansa na rozwiązanie umowy najmu mieszkania za porozumieniem stron?
O czym przeczytasz w tym artykule?
Strony umowy najmu lokalu i ochrona ich interesów
Konflikty pomiędzy wynajmującym i najemcą to nieodłączny element życia gospodarczego. Dzieje się tak ze względu na dużą wartość przedmiotu umowy, jakim jest lokal mieszkalny, a także funkcję jaką spełnia. Dla właściciela mieszkania dochód z wynajmu stanowi często główne źródło spłaty kredytu zaciągniętego na nieruchomość. Dlatego w jego sytuacji tak ważne są regularne płatności czynszu. Z kolei najemca traktuje wynajmowany lokal jako miejsce zamieszkania, zaspokajania podstawowych potrzeb i realizowania własnych pasji.
Z reguły obydwie strony zawierające umowę najmu mają świadomość obowiązujących prawnie regulacji. Jednak gdy dochodzi do jednostronnej decyzji o rozwiązaniu umowy, pojawiają się uciążliwe i długotrwałe spory, które często kończą się procesami sądowymi. Biorąc pod uwagę zapisy ustawy o ochronie lokatorów, można stwierdzić, że stoi ona na straży praw i interesów najemców. To z niej wynikają dozwolone okresy wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego, a także sposób podwyższania czynszu oraz zasady rozliczania się wynajmującego z lokatorem.
Najem tradycyjny a okazjonalny – jakie są różnice?
Bardzo duży wpływ na szybkość rozwiązania umowy najmu mieszkalnego ma rodzaj zawartej umowy. W zależności od tego, czy jest to najem tradycyjny, czy też najem okazjonalny, proces ten będzie przebiegał inaczej. W przypadku najmu tradycyjnego jednostronne wypowiedzenie stosunku najmu przez wynajmującego możliwe jest tylko w przypadkach określonych w ustawie.
Z kolei właściciel udostępniający lokal na podstawie umowy najmu okazjonalnego ma nieco więcej swobody. Wynika ona z możliwości określenia warunków wypowiedzenia w treści umowy i uwzględnienia przyczyn innych niż ustawowe. Co ważne, umowa najmu okazjonalnego jest umową terminową (zawartą na czas oznaczony), stąd też ulega rozwiązaniu z upływem wskazanego w niej terminu.
Okres wypowiedzenia umowy najmu
Każda umowa może być rozwiązana w dowolnym czasie za porozumieniem stron. W takim wypadku to wspólna zgoda wynajmującego i najemcy decyduje o okresie wypowiedzenia. Dopiero jej brak powoduje, że obie strony muszą stosować zasady określone w ustawach, a przy najmie okazjonalnym również w umowie najmu. Oznacza to w praktyce, że wskazanie w umowie krótszych niż ustawowe terminów wypowiedzenia bez akceptacji drugiej strony będzie nieważne.
Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę
Przy braku porozumienia okres wypowiedzenia dla najemcy w przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony jest następujący:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- gdy czynsz najmu jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na 3 dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Jeżeli zaś umowę zawarto na czas oznaczony, to najemca może wypowiedzieć ją co do zasady, tylko gdy umowa najmu lokalu taką możliwość przewiduje oraz na warunkach w niej wskazanych.
Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego
Wynajmujący natomiast może wypowiedzieć jednostronnie umowę na piśmie pod rygorem nieważności oraz wskazując w wypowiedzeniu jego przyczynę, w następujących wypadkach i okresach:
- Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:
– pomimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową i przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki i przyczynia się do powstawania szkód oraz wykracza przeciwko porządkowi domowemu;
– jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie i wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty zaległości;
– wynajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez zgody właściciela;
– zamieszkuje lokalu wymagający remontu lub rozbiórki. - Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
– z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
– z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości. - Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
- Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w punkcie 3.
Rozwiązanie umowy przed terminem
Istnieją również inne sytuacje przedterminowego wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, które służą ochronie interesów najemcy. Prawne regulacje przewidują, że jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu domowników, lokator może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Chodzi tutaj przykładowo o sytuacje, gdy położenie lokalu generuje zbyt duży hałas, czy też stan lokalu zagraża zdrowiu jego mieszkańców np. nadmierna wilgoć, użycie eternitu, duże skupiska pleśni.
Prawo do rozwiązania umowy przed terminem przysługuje także właścicielowi oraz współlokatorom najemcy, jeżeli zaistnieją ważne przyczyny uzasadniające wypowiedzenie. Ważność przyczyny bada sąd i w przypadku wynajmującego może nią być np. konieczność sprzedaży lokalu z uwagi na ciężką sytuację finansową. Dla współlokatora natomiast jest to naganne postępowanie najemcy uniemożliwiające wspólne zamieszkiwanie. Chodzi tu zwłaszcza o przemoc domową, agresję albo długotrwałe utrudnianie życia współlokatorowi.
Odmowa podwyżki czynszu przez najemcę
Do rozwiązania umowy najmu mieszkania lokalnego może dojść również na skutek odmowy przyjęcia podwyżki czynszu przez najemcę. Mianowicie, wynajmujący może podwyższyć czynsz na 3 miesiące naprzód, chyba że z umowy wynika termin dłuższy. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki. Zachowanie takie równoznaczne jest z rozwiązaniem najmu z upływem okresu wypowiedzenia czynszu. Do końca okresu wypowiedzenia najemca opłaca czynsz w dotychczasowej wysokości.
Należy pamiętać, że w przypadku podwyżki powodującej przekroczenie przez czynsz wysokości 3% wartości odtworzeniowej lokalu, bądź gdy czynsz już wcześniej przekraczał tą wartość najemca może wystąpić z pozwem o brak zasadności podwyżki. Do czasu zakończenia sprawy sądowej najemca opłaca czynsz w dotychczasowej wysokości. Jedynie gdy sąd uzna zasadność podwyżki, to najemca zobowiązany jest do zapłaty wyrównawczej.
Podsumowanie
Jak wynika z przedstawionych powyżej przykładów i sposobów rozwiązania umowy najmu mieszkania, sytuacja najemcy chociaż bardziej chroniona, nie sprawia, że wynajmujący będzie za każdym razem na przegranej pozycji. W szczególności brak porozumienia co do skrócenia okresu wypowiedzenia niesie ze sobą zobowiązania, które są wiążące dla obydwóch stron. Najemca także musi przestrzegać często długich okresów wypowiedzenia przewidzianych w Kodeksie cywilnym lub w umowie wskazującej na określone przypadki. Bez wątpienia, lepszym rozwiązaniem dla właścicieli będzie korzystanie z najmu okazjonalnego, który pozwala na sformułowanie dodatkowych przesłanek wypowiedzenia w treści umowy.
Źródła:
Czytaj również:
