Magazyn Lighthouse: Bezcenny widok z okna

Po zakupie nieruchomości bardzo wiele rzeczy można w niej zmodyfikować – wystrój, układ pomieszczeń, a czasem nawet wielkość. Post factum zatem zmienić można prawie wszystko – poza lokalizacją, co czyni ją bardzo ważnym czynnikiem przy zakupie (i wycenie) nieruchomości.

Jest to prawdopodobnie największy dotyczący rynku mieszkaniowego truizm. Ciekawiej robi się jednak, gdy próbujemy pojęcie lokalizacji rozłożyć na czynniki pierwsze. Tak, by sprawdzić, które jej elementy mają dla mieszkańców największe znaczenie. Na co zatem kupujący zwracają szczególną uwagę?

Najbliższe otoczenie

Tradycyjnie lokalizację rozpatrywało się przede wszystkim w kategoriach dzielnicy. Wskazując przy tym na jej charakter i renomę, skomunikowanie, dostęp do miejsc pracy i szkół czy odległość od parków. Obecnie okazuje się jednak, że coraz większe znaczenie zaczyna odgrywać najbliższe otoczenie. Wpływają na to m.in. postępujące zmiany trybu życia i społecznych aspiracji. Zyskująca na popularności praca w trybie zdalnym, upowszechnianie idei miasta 15-minutowego, otwarcie się na pieszych i spadek znaczenia samochodu jako elementu statusowego sprawiają, że więcej czasu spędzamy w domu i jego najbliższym sąsiedztwie. Stopniowo więc znaczenie lokalnego podwórka zaczyna wyprzedzać znaczenie dzielnicy jako czynnika wpływającego na jakość życia i wartość nieruchomości. 

Przeczytaj: Innowacyjne miasta – życie, praca i mieszkania jutra

Tereny zielone

Dla przykładu: dotąd za pewnik braliśmy, że bliskość parku wpływa dodatnio na wartość nieruchomości. Przekrojowe badania z 2005 r. prowadzone w Stanach Zjednoczonych pokazywały, że ceny nieruchomości w dzielnicach z parkiem były średnio o 20% wyższe niż w dzielnicach bez niego¹. Ostatnio jednak natknęłam się na inne badania, opublikowane w 2019 r. Wskazuje ono, że większy wpływ na cenę nieruchomości ma nawet niewielka ilość zieleni – skwery, parki kieszonkowe i zieleń przy drogach – pod warunkiem, że widzimy ją z okna². Co więcej, duże parki, jeżeli są zaniedbane i niebezpieczne, zbyt głośne lub jeżeli wiążą się z nadmiernym obciążeniem miejsc parkingowych, nie tylko nie wpływają na cenę dodatnio, ale mogą nawet powodować spadek wartości nieruchomości. 

Zobacz też: Miasta grają w zielone – 6 nietypowych rozwiązań z Polski i ze świata

Obciążenie hałasem

Drugim czynnikiem związanym z najbliższym otoczeniem, który stopniowo zyskuje na znaczeniu, jest obciążenie hałasem, które przecież także dotyczy najbliższego sąsiedztwa. Opublikowane w 2022 r. wyniki badań przeprowadzonych na przykładzie Poznania wskazały, że pomiędzy dwoma podobnymi mieszkaniami spadek hałasu o 1 dB wpływa na wzrost ceny nieruchomości średnio o 2%³.  

Widok z okna

Ważną, a dotąd w Polsce niedocenianą, zmienną jest widok z okna. Jeszcze badania z 2013⁴ r. wskazywały, że nie jest on dla Polek i Polaków deklaratywnie istotnym czynnikiem, jednak już teraz nawet pobieżna obserwacja debaty publicznej wskazuje, że przy ocenie nowych nieruchomości znacznie zyskał on na znaczeniu. Widok na ślepą ścianę lub bezpośrednio na mieszkanie sąsiada jest jednym z częstszych zarzutów stawianych tzw. patodewelperce. Ponadto, w związku z powszechnym zjawiskiem konwergencji (czyli zjawiska zacierania się różnic pomiędzy krajami), możemy spodziewać się, że widok z okna jeszcze bardziej zyska na wartości. Prowadzone w Nowym Jorku badania wskazują bowiem, że mieszkania z dobrym widokiem są średnio o 15% droższe od porównywalnych mieszkań tego widoku pozbawionych⁵.

Sąsiedzi

Na sam koniec czynnik, który niezwykle trudno poddać naukowej analizie, a przez to określić jego wpływ na wartość i cenę nieruchomości – sąsiedzi. O tym, jak jest istotny, każdy z nas zapewne przekonał się sam. Tym jednak, którym szczęśliwie oszczędzone były trudne przejścia z sąsiadami, polecam najnowszy serial z Naomi Watts i Mią Farrow – „The Watcher” („Obserwator” 2022): nieprzychylny sąsiad zrujnować potrafi nawet najlepszą lokalizację.

Sprawdź: Trudny sąsiad – co możesz z nim zrobić?

Materiał pochodzi z magazynu Lighthouse: Klient szczęśliwy od zaraz. Jak skutecznie dobierać nieruchomości do potrzeb klienta

¹ Crompton J.L. (2005). The impact of parks on property values: empirical evidence from the past two decades in the United States. Manag Leisure. https:///doi.org/10:203–18. 10.1080/13606710500348060.

² Daams M.N., Sijtsma F.J., Veneri P. (2019). Mixed monetary and non-monetary valuation of attractive urban green space: A case study using Amsterdam house prices Ecological economics, 2019, Vol.166, p.106430.

³ Bartkowiak P., Nowacki T. (2022). Determinanty wpływające na obniżenie wartości nieruchomości mieszkaniowych na rynku wtórnym. W: P. Bartkowiak (red.), Tendencje rozwoju współczesnego rynku nieruchomości mieszkaniowych (s. 162-185). Poznań: Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu. https://doi.org/10.18559/978-83-8211-124-8/10.

⁴ Stachura E. (2013). Środowisko mieszkaniowe w Polsce. Ocena, oczekiwania, aspiracje, Politechnika Krakowska, Kraków.

⁵ Biggs C. (2019). Rooms with a view and how much you’ll pay for them, New York Times, May 19th.