Problemy i wyzwania w branży deweloperskiej w 2020 roku
Branża budowlano-montażowa w Polsce konsekwentnie rośnie w siłę. Lata 2018-2020 potwierdzają wysoką aktywność inwestycyjną, a przedsięwzięcia renowacyjne, modernizacyjne i inwestycje w infrastrukturę drogową świadczą o rozwoju i zmianach, które zachodzą w kraju. Podkreślane przez analityków rekordy budownictwa mieszkaniowego i zainteresowanie obiektami biurowo-usługowymi generują wysoki popyt na prace budowlane. Liderzy branży zgodnie przyznają, że dzieje się dużo i nikt nie narzeka na brak zleceń.
Zyski jednak maleją, a skala wyzwań staje się coraz większa. Sytuacja nie jest łatwa, szczególnie że firmy notują spadki rentowności przy wzroście produkcji. To problem złożony, na który składają się m.in.: brak fachowców, wzrastający poziom zadłużenia w branży, rosnące koszty budowy, w tym ceny energii i zjawiska zupełnie nieprzewidziane, takie jak pandemia koronawirusa. Wszystko to powoduje ostrożniejsze i bardziej asekuracyjne inwestowanie w branżę.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Sytuacja na rynku pracy i dostępność usługodawców
Stopniowy wzrost zatrudnienia w branży budowlanej notowany jest z kwartału na kwartał. Z raportu “Budownictwo. Innowacje. Wizja liderów branży 2025” przygotowanego przez ASM Centrum Badań i Rozwoju Rynku wynika, że w I kw. ubiegłego roku poziom zatrudnienia w budowlance oscylował wokół 420 tys. osób, a więc wykazywał o 5,6% więcej niż w tym samym okresie w 2018 roku.
Firmy od jakiegoś czasu wskazują jednak na niedobór wykwalifikowanych pracowników. Pracowników ubywa, bo wyjeżdżają, zakładają własne firmy, najczęściej małe zajmujące się wykończeniem wnętrz i drobnymi usługami na potrzeby klientów indywidualnych. Owe braki trzeba uzupełnić i jest to możliwe głównie dzięki wykwalifikowanym pracownikom z zagranicy.
W dobie takiego kryzysu, budowlańcy z Ukrainy i Białorusi są więc na wagę złota. Nic dziwnego, że w 2018 roku co czwarta firma budowlana starała się uzyskać (i uzyskiwała) pozwolenia na pracę cudzoziemców. Siła robocza z krajów wschodnich znacznie wspomaga sytuację na polskim rynku. Z roku na rok udział pracowników z innych krajów będzie wzrastał, a na rynku zaczną pracować fachowcy z Azji. Jednak nadal można znaleźć dobrych, profesjonalnych i wydajnych pracowników – przyznają to projektanci i architekci, którzy z nimi ściśle współpracują, co nadal pozwala
Dostępność firm podwykonawczych oraz ceny ich usług to pokłosie tych problemów. Polscy fachowcy się cenią i jest ich w kraju coraz mniej. Specjaliści z branży szacują, że koszty, które musimy ponieść za usługi fachowców i podwykonawców w ostatnich latach wzrosty o 30–40%. Wpływa to na ostateczną cenę inwestycji, co musi być uwzględniane już na etapie projektowania. W najbliższych latach trend ten będzie się tylko pogłębiał.
Zatory płatnicze i kurczące się zasoby ziemi
Dane zebrane i przygotowane przez BIG Infomonitor pokazują, że na przełomie ostatnich miesięcy do niemal 60% zwiększył się odsetek przedsiębiorstw z branży budowlanej, którym kontrahenci w ostatnim półroczu opóźnili płatność o ponad 60 dni. Wykonywanie bieżących prac wymaga w związku z tym większego wkładu własnego kapitału. Co za tym idzie: im większa inwestycja, tym potencjalnie rosnące problemy z rentownością oraz możliwość narażenia się na straty.
Równie palącym inwestycyjnym problemem są kurczące się zasoby ziemi. Grunty osiągają astronomiczne ceny, a żeby utrzymać dobre marże, deweloperzy zmuszeni są do podnoszenia cen mieszkań. Spokojną sytuację mają firmy z dużymi bankami ziemi. Jak podaje Emmerson Evaluation średni udział ceny gruntu w wartości inwestycji rośnie dynamicznie we wszystkich miastach Polski: w Warszawie ten udział w 2015 r. wynosił 19 proc., a w 2018 r. – 22 proc. W Krakowie wzrósł w tym czasie z 15 do 22 proc., w Trójmieście – z 17 do 21 proc., we Wrocławiu – z 13 do 16 proc., w Poznaniu – z 15 do 16 proc., w Szczecinie – z 12 do 14 proc., a w Łodzi – z 8 do 13.
Banki ziemi z myślą o przyszłości
W najlepszej sytuacji są inwestorzy, którzy mają duże banki ziemi, nawet na kilka lat. Jak podaje – Rzeczpospolita, największy bank ziemi, na ok. 17 tys. mieszkań w całej Polsce, ma Murapol – gruntów wystarczy mu na ok. 5 lat. Dla porównania Robyg na posiadanych terenach może zbudować ok. 12 tys. lokali, Spółka Ronson Development ocenia, że zapasy ziemi wystarczą jej na 4 lata, bank ziemi Budimex Nieruchomości daje możliwość budowy ok. 9 tys. lokali, tereny na ponad 5 tys. mieszkań ma J.W. Construction, a działkami na ponad 12,5 tys. lokali dysponuje Dom Development. Atal na swojej ziemi może postawić ok. 9,3 tys. mieszkań. W stabilnym położeniu są także Locum Deweloper, Victoria Dom, Archicom – 5–6 tys., Polnord – ok. 5 tys., Vantage – 3–3,5 tys., Marvipol – 2,5–3 tys.
Popyt w sektorze budownictwa mieszkaniowego sprawia, że banki ziemi deweloperów kurczą się w szybkim tempie. Obszary położone w ciekawej i atrakcyjnej dla klientów lokalizacji miejskiej, sprzedają się błyskawicznie. Jednak trend ten w najbliższym czasie, ze względu na trudności z otrzymaniem kredytu i kryzys finansowy w kraju może ulec zmianie.
Ceny energii i materiałów budowlanych
Wzrost cen energii jest alarmującym zjawiskiem nie tylko na rynku polskim, ale i w całej Europie. Wyższe są także ceny materiałów budowlanych. Wpłynęła to na duża liczba przetargów infrastrukturalnych w bliskim czasie, ale także coraz wyższa aktywność inwestycyjna praktycznie w każdej gałęzi budownictwa. Nie można zapomnieć też o rosnących koszty wytworzenia budulców. Tutaj nie przewiduje się zmiany tendencji, ale być może, że wzrosty będą stosunkowo stabilne i przewidywalne.
Czynniki niezależne od gospodarki – epidemia koronawirusa
Koronawirus uderzył w rynek nieruchomości w najmniej spodziewanym momencie. Teraz pojawia się szereg pytań: co dalej? Do jakich zmian dojdzie i czy za kilka miesięcy ceny mieszkań zaczną spadać i czy klienci wciąż będą zainteresowani kupnem, a nie wynajmem?
Początkowo głównym problemem było zachowywanie społecznego dystansu, który właściwie przez cały kwiecień uniemożliwiał tradycyjną sprzedaż nieruchomości i realizowanie prac budowlanych inwestycji. Teraz (maj) znacznie większym problemem zdaje się być otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej z banku przez poszukujących.
Czy zatem branżę deweloperską czeka krach? Badania przeprowadzone przez Otodom dowodzą jednak, że klienci nie zmieniają swoich planów zakupowych, pomimo kryzysu wieszczonego przez wielu ekonomistów.
Co czeka branżę deweloperską w niedalekiej przyszłości?
Co się wydarzy na polskim rynku nieruchomości? Można przywoływać tutaj bieg wydarzeń z 2008 roku. Wtedy jednak niewiele osób spodziewało się kłopotów gospodarki. Obecnie o „recesji” mówimy śmielej i głośnej, ale sytuacja jest dynamiczna, więc ciężko jednoznacznie stwierdzić, co się wydarzy.
Deweloperzy w najbliższych miesiącach powinni nastawiać się optymistycznie, ale mieć na uwadze również drugą stronę medalu, a więc:
· wzrost bezrobocia i problemy z przyznawaniem kredytów, które wpłyną na odkładanie decyzji zakupowych niepewnych swojej przyszłości zawodowej Polaków;
· pogorszenie nastrojów konsumenckich;
· zakłócenia w kończeniu budowy osiedli, w tym zapewnienie pracowników i ciągłości dostaw materiałów przez firmy budowlane.
Ciekawe linki:
