„Dobre sąsiedztwo” po nowemu: czy „nowa” wuzetka utrudni budowanie nowych mieszkań?

Stało się! Reforma planistyczna już wkrótce zadecyduje o losie polskich nieruchomości i ich właścicieli, każdego, kto chce lub będzie chciał budować. Choć w założeniu twórców ów reforma ma opanować chaos przestrzenny, wydaje się, że chaos dopiero nastąpi. Zmiany przepisów bowiem są albo znaczące, albo wręcz rewolucyjne, co w rezultacie przełoży się na wzrost cen ziemi, także dla indywidualnej zabudowy jednorodzinnej.

Jednym z elementów, które objęła nowelizacja jest słynna „wuzetka” (WZ). To zwyczajowa nazwa decyzji o warunkach zabudowy, którą należy otrzymać dla różnego rodzaju inwestycji (nawet zmiany układu dachu czy funkcji lokalu w bloku), jeśli dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). A ponieważ plany miejscowe nadal nie pokrywają nawet połowy powierzchni Polski ^[1], wuzetka stała się podstawowym narzędziem określającym możliwości zabudowy (lub ich brak) dla większości obszarów.

Skąd pomysł na wuzetkę?

Aby zrozumieć jakie zmiany dotyczące wuzetek nas czekają oraz dlaczego warto przyspieszyć decyzję o zakupie działki i otrzymaniu dla niej stosownych dokumentów, musimy cofnąć się nieco w czasie… do 1994 roku ^[2], czyli o prawie 30 lat. Wtedy pojawiła się instytucja wuzetki – jako decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (czyli WZiZT). Decyzję tę wydawano głównie na podstawie ustaleń miejscowego planu ogólnego gminy, wprowadzonego przepisami najpierw w 1961 r. ^[3], a potem w 1984 r. ^[4] Plany ogólne były na tyle ogólne, że wydawane na ich podstawie WZiZT mogły spokojnie naruszać ład przestrzenny, np. w zakresie wysokości i intensywności zabudowy. 

Dlatego w 2003 r. ^[5] sejm postanowił ostatecznie pozbyć się instytucji planu ogólnego, a decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowana terenu (WZiZT) zastąpić dwiema decyzjami ^[6]: decyzją o warunkach zabudowy (WZ) i decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (LICP) ^[7]. Pojawiła się też tzw. „zasada dobrego sąsiedztwa”, która to, nomen omen, wiele dobrego nie przyniosła. Niemniej jednak jej obowiązywanie przez ostatnie 20 lat stworzyło pewną stabilność prawną dla wszystkich użytkowników nieruchomości, także przysłowiowego Kowalskiego.

Może Cię zainteresować: Zielone osiedle: czym jest partyzantka ogrodnicza?

Zasada dobrego sąsiedztwa, analiza urbanistyczna – o co w nich chodzi?

Aby odpowiedzieć sobie na to pytanie, należy zacząć od lektury przepisu art. 61 ust. 1 ustawy z 2003 r., który mówi, że wydanie WZ jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia pięciu warunków. Pierwszy z tych warunków to właśnie zasada dobrego sąsiedztwa: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Analiza urbanistyczna do wuzetek przeprowadzana jest w wydziale architektury odpowiedzialnym dla danej jednostki administracyjnej w obszarze wyznaczonym wokół terenu inwestycji. Analizuje się teren w odległości niemniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu inwestycji ^[8], ale nie mniej niż 50 m. W obszarze tym należy zbadać funkcję zabudowy (to czy w ogóle ta zabudowa w nim jest), jej wysokość, szerokości elewacji frontowych, powierzchnię zabudowy, czy nawet geometrię dachów. To naprawdę sporo pracy, szczególnie, gdy obszar analizowany jest naprawdę potężny. A prowadząc takie analizy w wydziale architektury jednej ze stołecznych dzielnic zdarzały mi się obszary „kilometrowe”, czyli takie, których promień sięgał 1 km, ponieważ tak szeroki był front terenu inwestycji. Niestety za sprawą sformułowania „niemniejszej” kilometrowe obszary stały się w pewnym momencie stałą praktyką nawet wtedy, gdy front terenu, dla którego wydawano WZ nie był odpowiednio szeroki. Zapis ten spowodował zbyt daleko idącą swobodę w wyznaczaniu obszaru analizowanego. Moja historia pracy przy wuzetkach skończyła się po dwóch latach, ale sama ich historia w obecnym kształcie skończy się w 2025 r., czyli po 22 latach.

To za sprawą wspomnianej na wstępie reformy (czy też rewolucji) planistycznej, podpisanej przez Prezydenta RP 11 lipca br. Część przepisów wejdzie w życie 30 dni po ogłoszeniu w dzienniku ustaw ^[9]. Z kolei zasada dobrego sąsiedztwa i obszar analizowany będą obowiązywać w obecnym kształcie do 31 grudnia 2025 r., chyba że gmina uchwali wcześniej plan ogólny (to nowa / stara instytucja, do której za chwilę wrócimy). Jeśli po tym terminie gmina nie uchwali planu ogólnego – wydanie wuzetki w ogóle nie będzie możliwe! ^[10]

Zasada lepszego sąsiedztwa?

Co zatem z dobrym sąsiedztwem i obszarem analizowanym po 31 grudnia 2025 r.? Z samego przepisu o dobrym sąsiedztwie ^[11] zniknął tylko wyraz „funkcji”. Z kolei sam obszar analizowany będzie równy trzykrotności frontu terenu inwestycji, ale uwaga: nie będzie mógł być większy niż 200 m!

Dlaczego usunięto zatem wyraz funkcji? Otóż wuzetki w „nowej” odsłonie będą wydawane na podstawie, nomen omen, planów ogólnych! I chciałoby się zaśpiewać „ale to już było…” Owszem było, ale nowe wuzetki będzie można wydać, o ile w owym planie ogólnym teren inwestycji będzie leżał w tzw. obszarze uzupełnienia zabudowy. A teraz najważniejsza kwestia: obszar uzupełnienia zabudowy może, ale nie musi być ustalony w planie ogólnym (a będzie to niełatwa sztuka) ^[12]. 

Innymi słowy, jeśli w planie ogólnym gminy nie zostanie wyznaczony obszar uzupełnienia zabudowy (a dla naszej działki nie będzie obowiązywał MPZP), to wtedy nie otrzymamy wuzetki dla nowej zabudowy. Otrzymamy ją natomiast, gdy nasza inwestycja będzie polegała na zmianie zagospodarowania terenu innym niż budowa obiektu budowlanego lub gdy będziemy chcieli odbudować, rozbudować lub nadbudować obiekt budowlany – nawet w przypadkach lokalizacji inwestycji poza obszarem uzupełnienia.

Jeśli będziemy tymi szczęściarzami znajdującymi się w obszarze uzupełnienia zabudowy, to czeka nas kolejny krok, czyli sprawdzenie szerokości frontu terenu naszej inwestycji i wyznaczenie obszaru analizowanego równego jego trzykrotności. Gdy szerokość frontu terenu przekroczy 66,6 m to promień naszego obszaru i tak nie będzie większy niż 200 m. Z kolei, gdy front będzie mniejszy niż 16,6 m to analizie poddany zostanie obszar w odległości 50 m inwestycji. Same parametry analizy nie ulegną zmianie w stosunku do obecnych. 

Dodatkowo w nowej WZ pojawi się:

• maksymalna i minimalna intensywność zabudowy nadziemnej, 
• minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, 
• oraz minimalna liczba miejsc do parkowania ^[13]. 

Te parametry, określane będą, jak mniemam, na podstawie planu ogólnego.

Podsumowując

Nowe budynki będą mogły powstać na podstawie wuzetek wyłącznie w obszarach uzupełnienia zabudowy, tylko jeśli (a) radni danej gminy takie obszary w planie ogólnym wyznaczą oraz (b) pozwoli na to obszar analizowany.

Jeśli zatem planujemy zabudowę na swojej posesji, zakup działki, na której będziemy chcieli budować, a nie obowiązuje plan miejscowy, to powinniśmy się pospieszyć, tzn. zdążyć z uzyskaniem wuzetki przed 1 stycznia 2026 r. 

Dla inwestycji wymagających decyzji środowiskowych będziemy mieli oczywiście utrudnione działanie. Pamiętajmy, że gdy gmina uchwali plan ogólny przed tą datą, to nowe zasady będą obowiązywać wcześniej. Z kolei, jeśli po tej dacie nie będzie w gminie planu ogólnego, to nie otrzymamy wuzetki.

I wracając do samego początku… Działek budowlanych pod zabudowę mieszkaniową w planach miejscowych jest coraz mniej. Inwestycje deweloperskie, aby weszły w fazę realizacji, wymagają lat przygotowań i procedur administracyjnych. Czy firmy deweloperskie zdążą z uzyskaniem wuzetek przed zmianą przepisów? Już dziś ze względu na przewlekłość postępowań budowanie mieszkań w Polsce wcale nie jest łatwe. Teraz dojdzie jeszcze do tego walka o tereny, które na takie budowanie pozwolą. Nasuwa się tylko jedna myśl… wzrost cen gruntów inwestycyjnych zdaje się być nieunikniony. A nowe przepisy dadzą się we znaki nie tylko tym konsumentom, którzy zamierzają samodzielnie wybudować sobie lokum, ale pośrednio i tym, którzy będą chcieli je po prostu kupić.

Przeczytaj także: Szczęśliwy dom. Młodzi dorośli – szczęście do poprawki

---

1. Wg danych OnGeo.pl wskaźnik pokrycia Polski MPZP w kwietniu 2022 wyniósł 32,6%
2. W 1994 r. uchwalono ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym. Rozdział 4 dotyczy WZiZT. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940890415/O/D19940415.pdf 
3. Ustawa z dnia 31 stycznia 1961 r. o planowaniu przestrzennym; https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19610070047 
4. Ustawa z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19840350185 
5. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20030800717 
6. WZiZT 🡪 WZ i CP (art. 4 ust. 2 ww. ustawy)
7. Katalog inwestycji celu publicznego opisany został w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19971150741 
8. Art. 61 ust. 5 ustawy z 2003 r. definiuje także pojęcie frontu terenu.
9. W dniu publikacji tego artykułu ogłoszenie w dzienniku ustaw jeszcze nie nastąpiło
10. Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
    oraz niektórych innych ustaw; art. 59 ust. 2 i ust. 3: https://orka.sejm.gov.pl/proc9.nsf/ustawy/3097_u.htm 
11.  Tamże, art. 61 ust 1 pkt 1
12. Jak wyznaczyć taki obszar podpowiada projekt rozporządzenia: https://legislacja.rcl.gov.pl/docs//2/12359051/12873795/12873796/dokument552214.pdf 
13. Mam nadzieję, że ustawodawcy chodzi jednak o wskaźnik miejsc do parkowania, a nie ich liczbę bezwzględną, która może okazać się problematyczna przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę