Jak wydobyć prawdziwą wartość nieruchomości czyli jak sprzedać w najlepszej cenie

Często, kiedy czytamy propozycje współpracy z biurem nieruchomości, które oferuje, że może podnieść wartość nieruchomości o kilka % od średnich cen rynkowych, może nam się pojawić w głowie myśl, że jest to sztuczne pompowanie ceny mieszkania. Kojarzy się to też z przeprowadzeniem tanich i mało jakościowych zabiegów, które przekłamują realną wartość danej nieruchomości i dzięki temu mieszkanie sprzedaje się drożej. Ale podnoszenie wartości nieruchomości to nic innego jak wydobycie z niej jej prawdziwego potencjału. Takiego potencjału, który będzie wartościowym dla rynku, czyli kupców. Podpowiadamy jak wydobyć prawdziwą wartość nieruchomości.

Pamiętaj, że każdy potencjalny kupujący szuka czegoś więcej niż tylko miejsca do życia. Szuka przestrzeni, która stanie się jego domem, miejscem, gdzie będzie się czuć komfortowo i bezpiecznie. Sprzedaż nieruchomości to często proces mocno emocjonalny, a więc jeżeli zadbasz o pozytywne emocje potencjalnych kupujących, zyskasz mocną przewagę konkurencyjną oraz nie pozostawisz argumentów do zbijania ceny. 

Jak wydobyć prawdziwą wartość nieruchomości? Są 4 obszary, który kształtują atrakcyjność – a co za tym idzie, cenę, za którą sprzedamy daną nieruchomości:

1. Stan fizyczny nieruchomości

Pierwsze wrażenie jest niezwykle ważne i może zdecydować o sukcesie lub porażce sprzedaży. Z tego powodu istotne jest, aby nieruchomość była odpowiednio przygotowana do sprzedaży i wizyt potencjalnych klientów.

Czystość i porządek

Co przemawia do kupujących? Przede wszystkim czystość i porządek. Nieruchomość powinna być wolna od wszelkiego rodzaju bałaganu i niepotrzebnych przedmiotów. Uporządkowane i czyste wnętrze nie tylko wygląda bardziej atrakcyjnie, ale również sprawia wrażenie, że właściciel dbał o nieruchomość, co może zwiększyć zaufanie potencjalnych kupujących. Warto również zadbać o czystość okien, które pozwolą na lepsze doświetlenie pomieszczeń, co jest często doceniane przez kupujących. 

Świeże powietrze i przyjemny zapach

Świeże powietrze w nieruchomości to kolejny aspekt, który ma duże znaczenie dla kupujących. Jeśli nieruchomość ma problem z wilgocią lub nieprzyjemnym zapachem, warto zainwestować w środki neutralizujące zapachy lub urządzenia do oczyszczania powietrza. Dodatkowo, świeże kwiaty lub delikatne, naturalne zapachy, takie jak lawenda czy cytryna, mogą stworzyć przyjemną atmosferę, która zostanie zapamiętana przez odwiedzających.

Stan ścian i podłóg

Czyste ściany i podłogi to podstawowy element, który kupujący oceniają na samym początku. Nawet w przypadku mieszkań do remontu, opłaca się wyrzucić stare meble, usunąć babciną glazurę i po prostu pomalować ściany na biało. Biały kolor jest uniwersalny i sprawia, że pomieszczenia wydają się jaśniejsze i bardziej przestronne. Malowanie ścian to stosunkowo niskokosztowy zabieg, który może znacznie podnieść wartość nieruchomości w oczach kupujących. 

Podłogi również powinny być w dobrym stanie. Czyste, bez widocznych uszkodzeń czy plam. Jeśli podłogi są zniszczone, warto rozważyć ich naprawę lub wymianę na nowe panele lub wykładzinę. 

Oświetlenie

Naturalne światło jest zawsze atutem, dlatego warto odsłonić okna, aby wpuszczać jak najwięcej światła dziennego. Badania zawarte w raporcie “Szczęśliwy Dom” wykazują, że duża liczba okien bądź ich duży rozmiar plasuje się na trzecim miejscu najważniejszych elementów wpływających pozytywnie na poziom szczęścia w domu. Jest to istotny czynnik wpływający na dobrostan osób na wszystkich etapach życia: od młodych dorosłych (34%), przez rodziny z dziećmi (29%), aż po tzw. pokolenie Silversów (38%). Dlatego, jeżeli nasza nieruchomość posiada te walory, zdecydowanie warto eksponować ten aspekt. 

W pomieszczeniach, gdzie jednak brakuje naturalnego światła, należy zainwestować w dobrej jakości oświetlenie sztuczne. Lampy stojące, kinkiety czy nowoczesne żyrandole mogą nadać wnętrzu przytulności i podkreślić jego walory. Dobrze oświetlone wnętrza wydają się większe i bardziej przestronne, co jest dużym plusem dla potencjalnych nabywców.

Naprawy i konserwacja

Przeprowadzenie drobnych napraw i konserwacji przed sprzedażą nieruchomości może mieć duży wpływ na postrzeganie jej wartości przez kupujących. Wszelkie usterki, takie jak nieszczelne okna, przeciekający kran, uszkodzone płytki czy zacinające się drzwi, powinny być naprawione. Kupujący mogą uznać, że nieruchomość wymaga zbyt wielu napraw, co może ich zniechęcić do zakupu lub skłonić do negocjacji niższej ceny. Dlatego zastanawiając się jak wydobyć prawdziwą wartość nieruchomości, warto zadbać o to, aby nieruchomość była w jak najlepszym stanie technicznym. 

Przykładowo, jeżeli regulacja okien kosztuje tylko 500 zł w całym 3-pokojowym mieszkaniu, to dla kupującego może to być odczuwalne jako obniżenie wartości nieruchomości o kilka tysięcy złotych.

Przygotowanie zewnętrzne

Jeśli nieruchomość posiada ogród, balkon czy taras, warto zadbać o te przestrzenie, ponieważ mają one ogromny wpływ na atrakcyjność nieruchomości. Przystrzyżony trawnik, posadzone kwiaty, czysty taras czy zadbany balkon mogą znacznie podnieść jej wartość. 

Przytoczony wcześniej raport od Otodom wskazuje, że posiadanie ogrodu, tarasu lub balkonu w domu ma największy wpływ na poczucie szczęścia (46%) we wszystkich grupach wiekowych i jest priorytetem nawet większym niż liczba pokoi (32%). Warto podkreślać tę zaletę, szczególnie w kontekście możliwości spędzania czasu na świeżym powietrzu w okresie wiosenno-letnim oraz w wyjątkowych okolicznościach, takich jak pandemia, gdy dostęp do prywatnych przestrzeni na zewnątrz nabiera szczególnego znaczenia. 

2. Stan prawny nieruchomości: fundament do budowania zaufania i unikania komplikacji

Stan prawny nieruchomości to jeden z najważniejszych aspektów, którymi zainteresowani są potencjalni kupujący. Klarowność dokumentacji i transparentność w tym obszarze mogą znacząco wpłynąć na decyzję o zakupie oraz na finalną cenę transakcji. Poniżej szczegółowo omówione są kluczowe elementy, które warto uporządkować przed przystąpieniem do sprzedaży.

Klarowność w dokumentach

Kupujący chcą mieć pewność, że transakcja przebiegnie bez problemów i niespodzianek. Dlatego niezwykle ważne jest, aby wszystkie dokumenty związane z nieruchomością były w porządku i łatwo dostępne. Jasne i przejrzyste warunki sprzedaży budują zaufanie i mogą znacząco skrócić czas potrzebny na finalizację transakcji. Przykładowo, warto zadbać o aktualne i kompletne dokumenty dotyczące własności nieruchomości, takie jak akt notarialny, decyzje administracyjne, pozwolenia na budowę oraz inne ważne zaświadczenia.

Wpisy komornicze i zobowiązania finansowe

Wpisy komornicze oraz zaległości finansowe, takie jak zadłużenie wobec ZUS-u czy innych instytucji, mogą znacząco obniżyć atrakcyjność nieruchomości. Kupujący często obawiają się takich sytuacji, ponieważ mogą one prowadzić do komplikacji prawnych i dodatkowych kosztów. Dlatego przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż warto zadbać o uregulowanie wszystkich zobowiązań finansowych. Ważne jest także upewnienie się, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi długami. 

Jeżeli podczas sprzedaży nie ma możliwości spłaty zobowiązań z góry, konieczne jest przygotowanie wszelkich oficjalnych zaświadczeń o aktualnym stanie zadłużenia. Pomoże to w przedstawieniu potencjalnym kupcom klarownego procesu spłaty podczas finalizacji transakcji. Kupujący doceniają otwartość i uczciwość, a brak ukrytych problemów prawnych może znacząco zwiększyć ich zaufanie.

Nieścisłości w księdze wieczystej

Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem, który potwierdza stan prawny nieruchomości. Nieścisłości w księdze wieczystej, takie jak błędne dane właściciela, niezgodności dotyczące powierzchni nieruchomości czy obciążenia hipoteczne, mogą budzić wątpliwości kupujących. Przed sprzedażą warto dokładnie przejrzeć księgę wieczystą i upewnić się, że wszystkie informacje są aktualne i zgodne z rzeczywistością. 

3. Możliwości aranżacyjne

W świecie sprzedaży nieruchomości, możliwości aranżacyjne odgrywają kluczową rolę w przyciąganiu potencjalnych kupujących. Przestrzeń, która jest elastyczna i może być dostosowana do indywidualnych potrzeb, jest często bardziej wartościowa niż ta, która nie oferuje takich możliwości. Z tego powodu warto dokładnie zbadać i podkreślić potencjał aranżacyjny nieruchomości, zanim wystawisz ją na sprzedaż. 

Zalety elastycznej przestrzeni

35 m² kawalerka często jest mniej warta niż 35 m² dwa pokoje. Dzieje się tak dlatego, że kupujący szukają przestrzeni, która może spełniać różne funkcje i być łatwo dostosowana do ich stylu życia. Kawalerka może wydawać się mała i niepraktyczna, podczas gdy dwa pokoje oferują więcej możliwości, na przykład oddzielenie sypialni od salonu, co zwiększa funkcjonalność i komfort życia.

Zawsze warto zbadać możliwości podzielenia przestrzeni, przeniesienia kuchni czy wygospodarowania dodatkowej garderoby. Przykładowo, jeśli mieszkanie ma dużą, otwartą przestrzeń, można rozważyć postawienie ścianki działowej, która oddzieli część sypialnianą od reszty mieszkania. W niektórych przypadkach, przeniesienie kuchni do innego miejsca w mieszkaniu może uwolnić dodatkową przestrzeń. Może ona być wykorzystana na przykład na dodatkowy pokój lub większą jadalnię.  Jeśli taka możliwość istnieje, informuj o niej potencjalnych kupujących już na etapie ogłoszenia w internecie.

4. Ekspozycja marketingowa – fundament wyróżnienia się na rynku nieruchomości

Home staging: odpowiedź na pytanie jak wydobyć prawdziwą wartość nieruchomości

Home staging to zabieg, który podkreśla zalety nieruchomości i dodaje jej duszy. Potencjalni kupcy oceniają nieruchomość oczami i emocjami, dlatego warto zadbać o jej prezentację od samego początku. Dekorując nieruchomość, warto pomyśleć o naszym docelowym kliencie i odpowiednio zaaranżować mieszkanie. Czy jest to osoba młoda, para, czy rodzina? To ma znaczenie.

Niezbędnymi elementami home stagingu są świeże kwiaty, zieleń, poduszki, kocyki, świeczki i zasłony, które zmieniają odbiór wizualny na bardziej przytulny i ciepły. Te drobne dodatki wprowadzają atmosferę domowego ciepła, która jest kluczowa dla pierwszego wrażenia.

Dobrze przeprowadzony home staging potrafi podnieść wartość nieruchomości o 3-6% oraz skrócić czas sprzedaży nawet o połowę. Poprzez odpowiednie zaaranżowanie przestrzeni, możemy sprawić, że mieszkanie wyda się bardziej przestronne, funkcjonalne i estetyczne. W Polsce home staging jest nadal niedoceniany. Na szczęście zyskuje na popularności i coraz więcej sprzedających dostrzega jego realne korzyści.

Podczas aranżacji warto zwrócić uwagę na detale, które mogą przyciągnąć wzrok potencjalnych kupców. Warto również pamiętać o odpowiednim rozmieszczeniu mebli, które podkreśli funkcjonalność pomieszczeń i pokaże ich pełny potencjał.

Profesjonalna sesja zdjęciowa

Zdjęcia są pierwszym elementem, na który zwracają uwagę potencjalni kupujący przeglądając ogłoszenia nieruchomości online. Warto pamiętać, że na portalach ogłoszeniowych są setki innych podobnych nieruchomości. Żeby przyciągnąć uwagę potencjalnego kupca, mamy nierzadko tylko 3-7 sekund. Dlatego profesjonalna sesja zdjęciowa jest kluczowa.

Dobrze oświetlone, ostre i estetyczne zdjęcia mogą przyciągnąć więcej potencjalnych nabywców, zwiększając liczbę wizyt na stronie z ogłoszeniem. Profesjonalny fotograf wie, jak uchwycić najlepsze cechy nieruchomości, korzystając z odpowiedniego oświetlenia, kadrowania i perspektywy. Dzięki temu mieszkanie czy dom prezentują się w jak najlepszym świetle, co zwiększa szanse na szybkie znalezienie kupca.

Profesjonalne zdjęcia mogą również uwydatnić unikalne cechy nieruchomości. Nic tak nie potrafi wydobyć prawdziwej wartość nieruchomości jak piękne widoki, przestronne wnętrza, czy nowoczesne wykończenia. Wysoka jakość zdjęć daje potencjalnym kupcom poczucie, że oglądają nieruchomość o wysokim standardzie. To przykuwa ich zainteresowanie i może skłonić do umówienia się na oglądanie.

Skuteczna promocja w internecie

Skuteczna promocja w internecie obejmuje nie tylko umieszczenie ogłoszenia na popularnych portalach, ale także przemyślaną strategię marketingową, która zwiększy widoczność oferty. Pro tip: kiedy wystawiasz ogłoszenie na portale, koniecznie sprawdź, czy w wyszukiwarce wśród innych nieruchomości w tej samej lokalizacji i o podobnym metrażu twoje ogłoszenie przykuwa uwagę. Jeśli nie, zmień coś w tytule i zdjęciu tytułowym. Pamiętaj: masz tylko 3 sekundy, aby przyciągnąć uwagę potencjalnego kupującego.

Co ważne, nie wystarczy jednorazowo dodać oferty na portale. Trzeba pamiętać, że np. w Otodom dziennie średnio pojawia się 10-11 tys.  nowych ofert, co oznacza, że po kilku dniach od wystawienia, Twoja oferta spadnie tak nisko, że potencjalnemu kupcowi będzie trudno ją odnaleźć. Dlatego warto zainwestować w dodatkowe podbijanie swojej oferty co najmniej 2 razy w tygodniu, aby zmaksymalizować jej widoczność na rynku.

Dodatkowo, w obecnym świecie social media są również doskonałym narzędziem do poszukiwania potencjalnych kupców. Na Facebooku możemy znaleźć grupy związane ze sprzedażą nieruchomości, dostosowane do odpowiedniej miejscowości. W Warszawie na takich grupach możemy się spodziewać nawet do 70 tysięcy odbiorców.

Jak wydobyć prawdziwą wartość nieruchomości: podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości, szczególnie jeśli zależy nam na uzyskaniu maksymalnie możliwej ceny, jest procesem złożonym i wymagającym. Kluczowe jest podejście strategiczne i uwzględnienie co najmniej tych czterech  aspektów, które mogą mieć znaczący wpływ na wynik końcowy. 

Jak we wszystkim w życiu, tak i w sprzedaży nieruchomości jeżeli chcemy uzyskać rekordowe efekty warto się zaangażować, w przypadku sprzedaży bezpośredniej  – i czasowo i finansowo.  Natomiast zwrot z inwestycje napewno zauważymy w finalnej cenie nieruchomości. 

Sprzedaż nieruchomości wymaga nie tylko znajomości rynku, ale także umiejętności strategicznego planowania i skutecznej promocji. Zadbaj o każdy szczegół, aby maksymalnie wykorzystać potencjał swojej oferty. Dzięki odpowiedniemu przygotowaniu, regularnym działaniom promocyjnym i profesjonalnemu podejściu, zyskasz przewagę konkurencyjną i zwiększysz szanse na sprzedaż nieruchomości w naprawdę dobrej cenie. 

O autorce