Mieszkanie do remontu – wyceń je prawidłowo
Kto może być zainteresowany mieszkaniem do remontu? Poza osobami, które kupują na własny użytek, chcą zaoszczędzić na kosztach, a potem własnymi siłami doprowadzić lokal do dobrego stanu, taka opcja może zwrócić uwagę inwestorów działających na rynku najmu. Tanie mieszkanie, które wymaga nakładów finansowych, za to wyróżniające się świetną lokalizacją, może okazać się inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę. Na rynku najmu zasada jest jedna – kupić jak najtaniej, w maksymalnie najlepszym położeniu.
Często zdarza się, że tego typu nieruchomości spotykamy nawet w centralnych lokalizacjach – np. w kamienicach. Bywa, że właściciele – czasem osoby starsze – nie mają sił i środków na przeprowadzenie koniecznych prac, a są zainteresowane szybkim spieniężeniem nieruchomości. Na takie właśnie okazje powinni polować inwestorzy.
Z danych pośredników WGN wynika, że jeśli lokal wymaga nakładów finansowych cena transakcyjna może być niższa nawet o kilkadziesiąt procent. Przykładowo – mieszkanie do remontu w centrum Wrocławia, w kamienicy, kilka minut spacerem do Rynku, wyceniono na 4900 zł/mkw. To wyraźnie niżej dla stawek przeciętnych dla tej lokalizacji, które wynoszą 6,5 – 7,5 tys. zł od metra. Tak więc poszukiwanie okazji może naprawdę się opłacać.
Problemem jest jednak dobra wycena. Przede wszystkim trzeba dobrze skalkulować koszt prac remontowych i obecną wartość nieruchomości. Osoba, która kupuje na kredyt dostanie część wiedzy na ten temat automatycznie, poprzez wycenę przeprowadzoną przez bank. Jeśli kupujemy samodzielnie, dobrze jest skorzystać z usług rzeczoznawcy. Warto przed decyzją o kupnie, a nawet przed oglądaniem nieruchomości, wiedzieć jaki standard po przeprowadzeniu generalnego remontu będzie nas interesował. Jeśli jest możliwość, dobrze wybrać się do oglądanej nieruchomości wraz ze specjalistą z branży remontowej/wykończeniowej.
W obiegu są najróżniejsze wyliczenia, ale ostatecznie wiele zależy od marży firmy wykończeniowej, ceny materiałów, skali remontu itp. Najdroższe części mieszkania to łazienka i kuchnia. Z pewnością cenę znacznie podwyższy też wymiana instalacji. Koszt kompleksowego wyremontowania w przeciętnym standardzie lokalu o powierzchni 50 mkw. można szacować na 30 – 50 tys. zł.
Osoba, która nie posiada odpowiednich środków na ten cel – może ubiegać się o kredyt hipoteczny na remont. Może być on przyznany jako górka przy kredycie na zakup nieruchomości. Zabezpieczeniem takiego kredytu będzie przyszła wartość mieszkania, po przeprowadzeniu prac.
Liczy się wskaźnik LTV (loan to value), czyli wysokość pożyczki w stosunku do wartości zabezpieczenia. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego zaleca, że „wartość wskaźnika LtV w momencie udzielania kredytu nie powinna przekraczać poziomu 80% lub 90% .Choć KNF w swoim stanowisku wskazuje, że wskaźnik LTV powinien być na odpowiednim poziomie już w momencie kupna nieruchomości, większość banków w praktyce przyjmuje do obliczenia LTV docelową wartość mieszkania, a to pozwala kredytować również koszty wykończenia.
By starać się o kredyt remontowy, należy spełnić jednak wiele formalności – przede wszystkim dysponować kosztorysem i harmonogramem prac, a nawet wskazać ich wykonawcę. Całość później musi być udokumentowana i trzeba z remontu się rozliczyć – m.in. pokazując faktury za materiały budowlane i zdjęcia przeprowadzonych prac.
Co jednak najważniejsze – jeśli kupujemy w celach inwestycyjnych, pamiętajmy by zakres remontu dostosować do planowanej oferty, ale również specyfiki danej lokalizacji. Inaczej przedsięwzięcie może okazać się nietrafione. Prosty przykład: inwestor remontuje mieszkanie, nadając mu wysoki standard, liczy na określoną cenę, jednak lokal znajduje się w dzielnicy mało atrakcyjnej, gdzie ceny mieszkań są wyraźnie niższe. W takiej sytuacji jest mało prawdopodobne, by właściciel uzyskał pożądaną kwotę. Podobnie będzie z rynkiem najmu: warto zadać sobie pytanie, czy możemy liczyć na wysoki czynsz, podnosząc standard mieszkania do poziomu apartamentu, w sytuacji, gdy lokal znajduje się na dalekich peryferiach miasta?
Krótko mówiąc – kupując mieszkanie do remontu należy mieć dosyć precyzyjny plan biznesowy i dobrze wycenić inwestycyjny potencjał nieruchomości. Inaczej łatwo przeszacować potencjalny zwrot i przeinwestować (lub niedoinwestować) kupione mieszkanie.
