Perspektywy rynku nieruchomości. O hamulcach dla spadków cen mieszkań i analogiach historycznych

Każdy dzień to zmiana. Lecz jak podkreśla nasz kolejny gość, świat przez COVID-19 wcale się nie skończył. Również ten nieruchomościowy. Jeśli chcesz wiedzieć, o czym jeszcze opowiedział nam Bartosz Turek – analityk rynku nieruchomości, zajmujący się mieszkaniówką i finansami osobistymi w HRE Investments, w środowym live w ramach projektu #ZdalnyAgent, koniecznie zapoznaj się  najnowszym wpisem. Dziś między innymi o tym, że:

• koronawirus nie spowodował końca świata, a rynek nieruchomości działa, ale inaczej niż dotychczas,
• spadki obrotów na rynku nieruchomości szacowane są na ok. 40%,
• niskie oprocentowanie lokat może spowodować wzrost zainteresowania inwestycyjnego w nieruchomości,
• ceny już nie będą tak gwałtownie rosły, nie będą też spadać, spodziewana jest stabilizacja cen mieszkań,
• jakie są hamulce dla spadku cen mieszkań,
• skąd czerpać rzetelne dane o bieżącej sytuacji na rynku nieruchomości.

Zapraszamy do lektury podsumowania najważniejszych zagadnień.

Dokąd zmierzamy i co nas czeka, jeśli chodzi o rynek nieruchomości mieszkaniowych

Koronawirus nie spowodował końca świata – rynek nieruchomości dalej istnieje. Wprawdzie trudniej jest umówić się do notariusza czy w banku, trudniej jest dostać kredyt, ale wszystko jest możliwe. Rynek nieruchomości działa, ale działa inaczej. Czy już teraz zauważalny jest spadek obrotów? Najwcześniej za dwa tygodnie będą dopiero szacunki. Dane przybliżone. Za półtora miesiąca będziemy mieć dokładniejsze dane. Na ten moment z szacunków (zagranicznych) skala obrotów na rynku nieruchomości spadla od 40% do nawet 90% (ale w Polsce nie spadną o 90%). Zawirowania od pierwszych dni wykorzystują inwestorzy oportunistyczni, którzy szukają nieruchomości.

Ten trend może się w najbliższym czasie nasilić. Winne będzie niskie oprocentowanie lokat (największy bank w Polsce już obniżył oprocentowanie do 0,5%).  Już wkrótce może się okazać, że za trzymanie pieniędzy w banku trzeba będzie płacić. A jak wygląda popyt? Pojawiają się pewne strzępy informacji. I tak, Biuro Informacji Kredytowej poinformowało, że odnotowali spadek popytu na kredyty na poziomie 30-40%. ZBP zbadało nastroje bankowców – jeśli chodzi o kredyty długoterminowe dla przedsiębiorców, to jest źle. Najlepiej w perspektywie 6 miesięcy zostały ocenione kredyty obrotowe dla firm (z wiadomych względów) i kredyty hipoteczne (mimo wszystko ten rynek jest najmniej ryzykowny).

Ceny na rynku nieruchomości i ich hamulce

Ceny już nie będą tak gwałtownie rosły. Najbardziej prawdopodobna jest stabilizacja z niewielkimi odchyleniami w dół lub w górę. Wiele zależy od sprzedających, a ci raczej rezygnują teraz ze sprzedaży niż dają się ponieść psychologii tłumu. Deweloperzy też nie będą skłonni do dużych cięć cen.

Pewnym punktem odniesienia może być Epidemia SARS w 2003w Hong Kong. Co się wtedy działo na rynku nieruchomości? Przez ponad 4 miesiące, ceny spadły o 8%, ale to była kontynuacja wcześniejszego trendu. Sam spadek wynikający z wpływu SARS został oszacowany przez Grace Wong (Uniwersytet Pensylwania) na  1,6%. W Polsce natomiast w 2009 rok –banki nie udzielały kredytów hipotecznych, przed dwa kwartały ceny spadły o kilka%, ale nie chodziło wyłącznie o zatrzymanie kredytowania a również kontynuację wcześniejszego trendu. Ceny nie będą spadać, jeśli popatrzymy na to, co dzieje się w Chinach, to mamy szanse na to, że niebawem będziemy wracać do normy. Również na rynku mieszkaniowym. Jakie są hamulce dla spadków cen?

• spadek stóp procentowych – 17 marca Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe na tą podstawową o 50 punktów bazowych, efekt jest taki, że posiadacze złotowych kredytów hipotecznych zaoszczędzą na tym 1,7 mld zł w skali roku, bo niższe będą odsetki od kredytów. Rynek spodziewa się dalszych cięć w tym roku;
• wakacje kredytowe (3 do 6 miesięcy);
• nowelizacja funduszu wsparcia kredytobiorców, która weszła w życie 1 stycznia; jeżeli mamy problemy z regulowaniem rat (strata pracy, albo rata pochłania ponad połowa dochodów, albo po spłacie rat zostanie nie więcej niż 1402zł (single), 1056 zł (na osobę w przypadku rodzin), – wtedy można korzystać z tego funduszu, a w ramach niego można przez 3 lata dostawać po 2 tysiące złotych miesięcznie na to, żeby spłacać raty (jest to wsparcie i pożyczka, ale nieoprocentowane), a jak już ustanie ten powód, dla którego nie mogliśmy spłacać, mamy najpierw 2 lata, aby stanąć na nogi, a potem 12 lat na to, żeby spłacić (po 100 dobrze spłacanych ratach reszta zostanie umorzona);
• program 500+, który to ogranicza problemy kredytobiorców jeśli chodzi o spłaty raty; ukredytowienie rodzin z dziećmi i bez dzieci: 5,9% gospodarstw domowych bez dzieci ma kredyt mieszkaniowy, ale dług taki ma aż 17,5% gospodarstw z dziećmi;  
• jak wynika z szacunków NBP w ostatnich latach Polacy większość (2/3) mieszkań kupowali za gotówkę.

To wszystko jest nasza przewaga nad tym co działo się w 2007/2008 roku, wtedy kredyt był motorem rynku mieszkaniowego, teraz jednak gotówka jest tym motorem. Co więcej, mamy ogromny bufor jeśli chodzi o ceny ofertowe, przeciętna cena ofertowa w przypadku mieszkań używanych w największych miastach (dane z IV kwartału 2019) to ponad 9 tys. za m2, transakcyjnie to 7700, czyli mamy 1400zł rozjazdu – nierealne oczekiwania sprzedających, to jest ten bufor największy w historii, a epidemia może to urealnić. Niemniej nie będą to znaczne spadki, raczej o setki złotych na metrze, ale takie urealnienie oczekiwań sprzedających nie będzie wpływało jeszcze na poziom cen transakcyjnych.

Skąd pieniądze na rynku nieruchomości

Mamy ograniczenia, mamy ryzyko zwolnień. Nic dziwnego, że ludzie się  boją takich zobowiązań.  Aktualnie GUS mówi o 920 tys. osobach bezrobotnych w Polsce, po epidemii może być przyrost 400-500 tysięcy osób. Wśród nich byłoby może 5 do 10 tysięcy osób, które mogłyby wziąć nowy kredyt hipoteczny, więc to nie są duże liczby. Spadek optymizmu – to jest ważniejsze. Będziemy się bać podejmować długoterminowe zobowiązania. I to jest ewentualne źródło, które może przełożyć się na czasowy spadek popytu na mieszkania. Jak duży będzie to spadek? Jeżeli weźmiemy pod uwagę, że w dużych miastach nawet 40% zakupów to są inwestycje, no to ok 60% to zakup na własne potrzeby. Jeżeli te spadną nawet o 50% o nadal będziemy mieli spory obrót a rynku mieszkaniowym. Realnie można o tym najwcześniej rozmawiać za 1,5 miesiąca.

Kapitał, który Polacy gromadzili w bankach to blisko 1,2 biliona złotych. To są pieniądze które firmy (1/3), ale też sami Polacy jako osoby fizyczne (2/3) zgromadzili na kontach, na lokatach. W obliczu cięcia stóp procentowych to jest o tyle ważne, że już niedługo przeciętna nowo otwierana lokata będzie oprocentowana na pół procent. A będziemy mieli kolejne obniżki stóp procentowych. W bieżącym roku podstawowa stopa procentowa może się zatrzymać na poziomie : 0,25 – 0,5% takie są perspektywy i przewidywania. Może się więc okazać, że dla pewnego grona pojawią się koszty trzymania pieniędzy w bankach. Co oznacza, że część pieniędzy może odpłynąć do innych aktywów. Jakich? Np. złota, czy rynek obligacji skarbowych (np. rodzinne obligacje skarbowe). Nieruchomości też są bezpieczną przystanią dla kapitału.

Ważne jest też to, co będą robili inwestorzy instytucjonalni. Oni mają dostęp do jeszcze tańszego kapitału niż my, szczególnie zagraniczne fundusze inwestycyjne. W ich analizach pojawia się ryzyko koronawirusa i oni widzą, co się dzieje na rynku, gdzie ulokować kapitał. Pojawiają się wnioski, że właśnie nieruchomości mieszkaniowe i logistyka są dobrym wyborem. I z punktu widzenia niemieckich inwestorów, polskie nieruchomości są tanie. Oni wymagają rentowności 3%, a u nas można zrealizować prawie dwukrotnie wyższe. Będzie więc napływ kapitału na polski rynek. To są nabywcy, którzy nie boją się koronawirusa. Nadal więc obrót będzie, odrobinę niższy, ale nie znacząco niższy. Nie sądzę więc, aby groziły nam gwałtowne przeceny na rynku mieszkaniowym.

Skąd czerpać dane? Jakie źródła śledzić, by być na bieżąco

Dane ofertowe, np. takie które wypuszcza Otodom we współpracy z Bankierem. To jest źródło danych, które warto obserwować. Realne dane transakcyjne poznamy bowiem dopiero za pół roku. Za dwa miesiące NBP pokaże ceny transakcyjne za I kwartał (niepełny kwartał, nie będziemy mieli danych z czasu koronawirusa). Ceny ofertowe są lepszym, bo szybszym papierkiem lakmusowym. Deweloperzy giełdowi będą pokazywać, co się u nich zadziało w pierwszym kwartale, z jakimś komentarzem. Biuro Informacji Kredytowej – najszybszy papierek lakmusowy tego, co się dzieje na rynku mieszkaniowym. Drugi tydzień miesiąca to czas w którym BIK pokazuje, jaki był popyt na kredyty, potem dopiero trafiają do nas dane na temat tego ile faktycznie umów zawarto. Związek Banków Polskich za tydzień pokaże, co się dzieje z wakacjami kredytowymi – jak Polacy o nie wnioskują. Póki co znamy informacje że tych wniosków jest ok. 200 tys. Przy czym to są też osoby, które uznały, że im się to bardziej opłaca, a nie tylko Ci którzy mają realne problemy ze spłatą. Tych drugich może być w tej liczbie zaledwie kilkadziesiąt tysięcy. GUS i budownictwo mieszkaniowe – 23 kwietnia o godz 10:00 będą nowe dane za marzec.  Lepiej polegać na twardych danych z rynku, a nie na tym, co podają nam media społecznościowe i media tradycyjne.

Dlaczego nie będzie przecen na ryku mieszkaniowym – perspektywa porównawcza

Robocizna i materiały nie stanieją. Jeśli będą problemy z pracownikami, to tym bardziej ceny nie spadną. Koszty wytworzenia nowych mieszkań – nie będzie przestrzeni do obniżki cen. Deweloperzy szukają nowych działek, bo mają nadzieję, że sprzedający będą bardziej elastyczni podczas negocjacji. W tym momencie, nawet jeżeli przyjąć, że problemy się utrzymają przez dłuższy czas, to my wchodzimy w te problemy ze znacznie lepszą sytuacją finansową gospodarstw domowych. Ilu Polaków ma oszczędności? ponad połowa. W 2008 roku to było co 4 gospodarstwo domowe. Czy mamy pieniądze na niespodziewane wydatki – 71% Polaków mówi, że ma (dane za 2019 rok, Eurostat). W 2008 mówiła tak połowa społeczeństwa. Czy komuś nie starcza do pierwszego? Obecnie 4 % rodaków. W 2008 prawie 15%. Sytuacja jest więc znacznie lepsza. Nasze bezpieczniki finansowe są znacznie lepsze niż to z czym mieliśmy do czynienia 12 lat temu. Najważniejsze jednak dla sytuacji w najbliższym czasie jest to, że sprzedający raczej uciekają z rynku, wycofują jeśli nie muszą sprzedawać. Widząc powszechną panikę nie sprzedają mieszkań, żeby nie sprzedać taniej niżby mogli. Ponadto mieszkania właśnie są jedną z najpewniejszych przystani dla kapitału. Po co mieliby się ich teraz pozbywać?

Nie mamy do czynienia z bańką, taką jak ponad 12 lat temu

Przez wiele lat mieliśmy taką sytuację, że ceny mieszkań spadały albo rosły, ale rosły wolniej niż wynagrodzenia Polaków. Dopiero od dwóch lat ceny mieszkań rosną szybciej, niż wynagrodzenia. I wszyscy raptem zaczęli mówić, że mamy bańkę na rynku nieruchomości. W sumie to dobrze, bo trochę studziło to zapędy zakupowe. Warto zwrócić uwagę na to, że:

• w III kwartale 2007 roku przeciętne wynagrodzenie starczało na zakup mniej niż 6 metrów mieszkania w dużym mieście; najnowsze dane NBP mówią, że mamy pieniądze na ponad 9 metrów;
• jeżeli chcielibyśmy kupić mieszkanie na kredyt z 20-proc. wkładem własnym (80% kredyt), to w III kwartale 2007 roku kupując 50-metrowe mieszkanie w Warszawie trzeba by było wydać na ratę 120% średniego wynagrodzenia, a teraz ok 60%;
• realna rentowność wynajmów – w III kwartale 2007 roku po potrąceniu kosztów wynosiła ok 4%. Tyle można zarobić w skali roku, gdzie lokaty w  tym czasie miały oprocentowane 5-7%. W tym momencie rentowność wynajmu szacuje się na 5% vs lokata rzędu 1%.

Z punktu widzenia tych liczb mamy więc większą stabilizację. Mniejszą podatność na jakieś gwałtowne ruchy. Oczywiście nie znaczy to, że na rynku nie pojawią się okazje, one muszą się pojawić. Ale nie w takiej ilości, żeby doprowadzić do gwałtownych przecen na rynku mieszkaniowym jako całości. Dalej tanie mieszkania będą się teraz najlepiej sprzedawały. Tanie, niewielkie metraże.

Spadek liczby mieszkań wystawionych na najem długoterminowy, a korekty cen

Najem krótkoterminowy będzie przechodził na najem długoterminowy. To podnosi podaż mieszkań cześć została zwolniona. Cześć nie trafia znów na rynek. Ruch na rynku najmu jest mniejszy niż był, może dość do jakiejś korekty cen, ale wcale nie jest to konieczne. O jakim spadku możemy mówić? Wróćmy do sytuacji sprzed 12 lat. Dopiero w 2009 roku zaczęły się spadki czynszów o 10%. A w 2012 zaczęły już rosnąć. Rynek najemców wzrósł dwukrotnie między 2009 – 2012 rokiem, bo było więcej chętnych na najem. Tak sytuacja wyglądała w Warszawie, ale na przykład w tym samym czasie w USA, w momencie w którym nie było stać ludzi na zakup mieszkania, więcej osób trafiało na rynek najmu i doprowadza do wzrostu popytu i poziomu czynszu.

Jak rynek mieszkaniowy będzie wyglądał w kwietniu 2021 roku?

Ekspert przewiduje powrót do normalności i większą liczbę transakcji. W dłuższym terminie ma nadzieję, że ceny mieszkań nie będą rosły szybciej niż wynagrodzenia, aby zachować stabilność rodzimego rynku i nawet po koronawirusie nie dopuścić do narastania bańki w mieszkaniówce.

Zapraszamy wszystkich pośredników i deweloperów na grupę FB Akademia Rozwoju Agenta, gdzie znajdziecie więcej ciekawych rozmów na temat rynku nieruchomości DOŁĄCZ DO GRUPY >>>

A jeśli nie pracujesz w branży nieruchomości, ale interesują Cię zagadnienia z tego rynku to zapraszamy na profil Otodom TUTAJ >>>

Bartosz Turek – główny analityk HRE Investments. Od 2009 ekspert w branżach nieruchomości i finansów. Bada zmiany zachodzące na rynku mieszkaniowym, analizuje fluktuacje cen, rynek kredytów hipotecznych. Ukończył studia podyplomowe z zakresu wyceny nieruchomości.