Ryzyka związane z najmem – jak się przed nimi zabezpieczyć? Rozwiej obawy klienta

W najnowszym numerze Magazynu Lighthouse, pod lupę bierzemy wynajem, w tym ryzyka i obawy z nim związane. Oto tekst Piotra Dobrowolskiego, który tłumaczy jak je rozwiać.

Przed omówieniem trudności związanych z najmem powinniśmy uświadomić sobie pewną prawdę, bez której prowadzenie biznesu w tym obszarze jest w mojej ocenie niemożliwe. Otóż najem, jak każdy biznes, to ryzyko – które należy zdiagnozować, zaakceptować i poszukać metod jego minimalizowania już na etapie podejmowania decyzji o działaniu w tym segmencie rynku nieruchomości. 

Dwa podstawowe ryzyka po stronie wynajmującego to: ryzyko braku zapłaty należności wynikających z najmu oraz ryzyko odmowy opuszczenia lokalu przez najemcę. Trzecim, nie mniej istotnym, jest ryzyko wyrządzenia przez najemcę szkód – zniszczeń w lokalu. Z tych powodów dla zapewnienia bezpieczeństwa najmu kluczowy jest prawidłowy dobór kontrahenta, czyli najemcy. By tego dokonać, warto sięgnąć po szereg powszechnie dostępnych rozwiązań. 

Kaucja – co zabezpiecza i jak ją stosować?

W przypadku lokali mieszkalnych wysokość kaucji regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Warto wiedzieć, że kaucja stanowi odrębny od najmu stosunek zobowiązaniowy, z czym wiążą się określone konsekwencje. Kaucja może stanowić warunek zawarcia umowy, możemy zatem ukształtować w niej warunek zawieszający – od zapłaty kaucji zależeć będzie wejście w życie umowy. Może mieć ona również charakter rzeczowy, co oznacza, że do powstania umowy konieczne jest spełnienie dwóch warunków – zastrzeżenie jej w dokumencie i zapłacenie. Dopóki zatem wynajmujący nie otrzyma kaucji, czy to do ręki, czy też na rachunek bankowy, umowa nie ma ważności.

Stąd płynie prosty wniosek – nie należy wydawać lokalu, dopóki kaucja nie zostanie zapłacona. 

Ustawa określa maksymalną wysokość kaucji, próg ten zawieszając relatywnie wysoko. W przypadku „zwykłego” najmu to 12-krotność miesięcznego czynszu. Gdy zawieramy umowę najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego, górna granica to 6-krotność czynszu. Możliwości są zatem spore, znacząco wykraczające poza rynkową praktykę pobierania kaucji w wysokości równiej czynszowi za jeden miesiąc. Stąd moja rekomendacja, by pobierać kaucję wyższą. Stanowić może to dobry weryfikator najemcy. Na argument, że odbiega to od praktyki rynkowej, proponuję wspomnieć, że skoro oddajemy najemcy do wyłącznego używania majątek wart setki tysięcy złotych, chcielibyśmy mieć realne, a nie iluzoryczne zabezpieczenie, jakim jest to w wysokości 1-miesięcznego czynszu. 

Kaucja zabezpiecza szeroko rozumiane należności z tytułu najmu. Błędem jest jednak sprowadzanie jej do zabezpieczenia jedynie roszczeń z tytułu ewentualnych zniszczeń, co widuję niejednokrotnie w umowach. W tym jednak zakresie może stanowić skuteczny instrument zabezpieczenia interesów najemcy, o ile zostanie pobrana w odpowiedniej wysokości. Warto przyjąć prostą zasadę – im droższe mienie mogące ulec zniszczeniu, tym wyższą kaucją należy je zabezpieczyć.   

Metody weryfikacji najemcy

Prostym sposobem weryfikacji najemcy może być… rozmowa. Jeśli bowiem najemca będzie miał problem z udzieleniem odpowiedzi na kilka prostych pytań, takich jak gdzie dotychczas mieszkał i z jakich przyczyn poprzedni najem się zakończył, powinno to zapalić u wynajmującego „czerwoną lampkę”. Podobnym sygnałem ostrzegawczym może być potrzeba szybkiego wprowadzenia. Jeśli deklaruje on, że może zamieszkać od razu, prosi o pilne wydanie kluczy – powinno dać to do myślenia. 

Wynajmując lokal na zachodzie Europy, najemca jest niechybnie poproszony o wylegitymowanie się dokumentami zaświadczającymi, że będziemy mógł wywiązać się z przyjętych na siebie obowiązków – regulowania należności wynikających z umowy najmu. Zwyczaje te z wolna docierają do Polski, choć u niektórych wciąż budzą oburzenie. Dla tych, którzy mieli okazję mieszkać za granicą, nie są niczym nowym. Wynajmujący ma bowiem prawo wiedzieć, czy najemca jest wiarygodnym partnerem. 

Pamiętajmy, że umowa najmu to kontrakt – wzajemne zobowiązania stron. Świadczenie wynajmującego jest daleko idące – ma oddać swoją własność, zwykle na długi czas, w wyłączne posiadanie najemcy. Ten zaś, na mocy przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, ma uprzywilejowaną pozycję. Stąd ustalenie jeszcze przed zawarciem umowy, czy najemca będzie w stanie się z niej wywiązać nabiera szczególnego znaczenia. Poproszenie o okazanie się źródłem dochodów nie powinno zatem budzić większych wątpliwości.

Tutaj należy jednak poczynić pewną uwagę – przy wynajmowaniu lokali w ramach działalności gospodarczej konieczne będzie zwrócenie uwagi na przepisy RODO i znalezienie odpowiedniej podstawy przetwarzania danych. Może być niż art. 6 ust. 1 lit. f – prawnie uzasadniony interes administratora danych, niechybnie będzie nią udzielona przez najemcę zgoda – art. 6 ust. 1 lit. a. 

Wiarygodność najemcy zweryfikować można także za pomocą dostępnych na rynku gotowych, dedykowanych temu narzędzi. Jednym z nich jest Certyfikat Najemcy dostarczany przez simpl.rent. Weryfikacja przeprowadzana w aplikacji pozwala w trzech krokach sprawdzić tożsamość, zarobki oraz historię kredytową potencjalnego lokatora. Więcej o Certyfikacie Najemcy przeczytasz na stronie 51.

Nieco zapomnianym instrumentem zabezpieczającym wynajmującego przed ryzykiem braku płatności jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji co do zapłaty zaległych opłat. Składa je w formie aktu notarialnego, w którym określamy górny pułap odpowiedzialności. Będzie to zwykle suma należności z tytułu najmu, za cały czas trwania umowy, obejmująca zarówno czynsz najmu, jak i inne opłaty związane z korzystaniem z lokalu. W razie powstania tych zaległości, zamiast prowadzić długotrwałe postępowanie przed sądem, wystarczy złożenie owego aktu notarialnego w sądzie wraz z wnioskiem o nadanie mu klauzuli wykonalności, a następnie udanie się do komornika w celu wyegzekwowania należności.

Należy jednak pamiętać o istotnej kwestii – w niczym to zabezpieczenie nie pomoże, jeśli najemca nie będzie wypłacalny. Stąd, niejako wracając do początku, w pierwszej kolejności należy zadbać o to, by związać się z wiarygodnym najemcą.   

Forma umowy najmu jako zabezpieczenie właściciela

Inną metodą weryfikacji najemcy jest forma umowy najmu. Jak wiadomo, na rynku lokali mieszkalnych stosujemy najem „zwykły”, okazjonalny i instytucjonalny. W przypadku pierwszego z nich, wynajmujący jest silnie ograniczony przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie ma możliwości swobodnego kształtowania zasad wypowiadania umowy, czy podwyższania czynszu najmu. Rozwiązanie umowy najmu jest niejednokrotnie trudne, a w skrajnych sytuacjach, może być niemożliwe. Opróżnienie lokalu po zakończeniu umowy, w przypadku gdy najemca odmawia dobrowolnej wyprowadzki, wymaga zaś prowadzenia postępowania przed sądem, które w dzisiejszych realiach potrafi trwać nawet kilka lat. Stąd wynajmujący sięgają po najem okazjonalny i instytucjonalny. 

Obie te formy najmu są do siebie podobne, choć różni je krąg podmiotów, które mogą takie umowy zawierać i podejście do eksmisji. Najem okazjonalny dedykowany jest najmowi „prywatnemu” – gdy wynajmujący nie prowadzi działalności w zakresie wynajmu lokali. Najem instytucjonalny zaś dedykowany jest przedsiębiorcom, którzy zajmują się w ramach swojej działalności wynajmowaniem lokali. Obie te formy zawierania umów najmu mają tę przewagę nad najmem „zwykłym”, że co do zasady (z pewnymi wyjątkami) nie stosujemy do nich przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Możemy zatem w dalece bardziej swobodny sposób kształtować postanowienia umów. 

Gdy na propozycję zawarcia umowy najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego otrzymamy odpowiedź odmowną, może stanowić to sygnał ostrzegawczy. Najemca może próbować tłumaczyć ją brakiem lokalu, który może wskazać na potrzeby potencjalnej eksmisji. Problem ten można jednak łatwo rozwiązać korzystając z usług podmiotów dostarczających takie lokale. Za niewielką kwotę – kilkuset złotych otrzymujemy takie oświadczenie wraz z gwarancją przyjęcia najemcy do lokalu na wypadek przeprowadzenia eksmisji. Jeśli i takie rozwiązanie jest przez najemcę odrzucane, warto zastanowić się nad intencjami, które mogą mu przyświecać. 

W aktualnym stanie prawnym, w związku z obowiązywaniem stanu epidemii, nie wykonuje się egzekucji z lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że ryzyko związane z potencjalną odmową opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy znacząco wzrosło. Dopóki bowiem trwać będzie stan epidemii lub stan zagrożenia epidemicznego oraz 90 dni po jego zakończeniu, właściciele zmuszeni będą tolerować w swoich lokalach lokatorów, których umowy uległy zakończeniu. Nie oznacza to jednak, że nie można wszczynać postępowań eksmisyjnych.

Istnieje bowiem różnica pomiędzy wszczęciem postępowania egzekucyjnego, a wykonaniem egzekucji. To pierwsze polega na złożeniu wniosku do komornika, który z kolei wysyła do lokatora wezwanie do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Te działania mogą zostać podjęte i mogą okazać się skuteczne. Komornicy donoszą bowiem, że w szeregu przypadków lokatorzy wyprowadzali się dobrowolnie po samym tylko wezwaniu. To, czego komornik nie może zrobić, to dokonać przymusowego opróżnienia lokalu, jeśli lokator odmówi jego opuszczenia. W tym kontekście należy koniecznie brać pod uwagę wzmożone ryzyko związane z najmem w stanie epidemii i jeszcze ostrożniej dobierać kontrahentów – najemców. 

Jakich praktyk nie można stosować?

Ponieważ najem polega na oddaniu najemcy lokalu w jego wyłączne posiadanie, wynajmującemu nie wolno tego posiadania w trakcie trwania umowy naruszyć. Służy temu instytucja ochrony miru domowego. Co więcej, od kilku lat w naszym Kodeksie karnym funkcjonują przepisy zabraniające podejmowania działań polegających na wymianie zamków, utrudnianiu najemcy korzystania z lokalu, czy odcinania mu doń wstępu. Za tego typu działanie zabronione może zostać potraktowane również odcinanie mediów. Stąd warto już na etapie zawierania umowy ustalić z najemcą, iż będzie zobowiązany zawrzeć stosowne umowy na ich dostawę samodzielnie. Jeśli zdarzy się tak, że pojawia się zaległości w płatnościach, konsekwencje poniesie bezpośrednio najemca, bez jakiegokolwiek udziału wynajmującego. Stanowczo odradzić należy jednak podejmowanie samodzielnych prób dokonywania eksmisji lokatorów, jako naraża to wynajmującego na ryzyko odpowiedzialności karnej.