Jak sprzedać nieruchomość z prawem pierwokupu?

Prawo pierwokupu – na czym polega? 

Chociaż prawo pierwokupu kojarzy się głównie ze sprzedażą dzierżawionych gruntów bądź też lokali komunalnych, to jednak ma również zastosowanie w prywatnym obrocie nieruchomościami. Pierwokup dotyczy bowiem sytuacji, w której nabywca – np. lokalu – zamierza sprzedać zakupioną uprzednio nieruchomość osobie trzeciej. Tego typu rozporządzenie możliwe jest jedynie z poszanowaniem prawa osoby, na rzecz której zastrzeżono pierwokup.

Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości

Decydując się na sprzedaż nieruchomości z prawem pierwokupu, powinniśmy w pierwszej kolejności zawrzeć warunkową umowę sprzedaży. Warunkiem w tym przypadku jest nieskorzystanie z pierwokupu przez uprawnioną osobę. Dopiero wtedy możliwe staje się zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży. 

Jest to niezwykle ważne, ponieważ niedochowanie tego obowiązku wiąże się z odpowiedzialnością zbywcy za powstałe szkody. Dotyczy to sytuacji, gdy sprzedający dokonał zbycia nieruchomości bezwarunkowo, nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości postanowienia umowy niezgodnie z rzeczywistością. 

Jakie są prawa uprawnionego do pierwokupu?

Jeżeli bezwarunkowa sprzedaż nieruchomości osobie trzeciej dojdzie do skutku, to uprawniony do pierwokupu ma możliwość domagania się wyrównania powstałych szkód. Mogą zaliczać się do nich koszty operatu szacunkowego, audytu prawnego oraz innych ekspertyz, które uprawniony zlecił celem podjęcia decyzji, czy skorzysta z prawa pierwokupu. 

Powyższych zasad nie stosuje się, jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy. W takich przypadkach bowiem sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

Sprzedaż nieruchomości z prawem pierwokupu 

Sprzedający nieruchomość po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży, powinien niezwłocznie poinformować o tym fakcie uprawnionego, przekazując mu także treść takiej umowy. Jeżeli w umowie nie zastrzeżono innego terminu, to uprawniony ma miesiąc na złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu. W przypadku rezygnacji przez uprawnionego z prawa pierwokupu może on wysłać stosowną informację w dowolnej formie bądź poprzestać na milczeniu.

Wykonanie prawa pierwokupu nieruchomości przez uprawnionego

Osoba, której przysługuje prawo pierwokupu, może zdecydować się na skorzystanie ze swoich uprawnień. W tym celu powinien złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu pierwokupu. W tej sytuacji między zobowiązanym a uprawnionym dochodzi do skutku umowa sprzedaży. Nie bez znaczenia pozostają jednak warunki określone w umowie, którą sprzedający zawarł wcześniej z innym nabywcą. Treść umowy z uprawnionym do pierwokupu pozostaje bowiem taka sama, co umowa warunkowa zawarta z osobą trzecią.