Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania, działki lub lokalu użytkowego?

Sprzedaż mieszkania, działki budowlanej, bądź lokalu użytkowego wiąże się koniecznością posiadania niezbędnych dokumentów. Nie chodzi tylko o dowód zakupu danej nieruchomości. Do sporządzenia umowy sprzedaży wymagane jest również dostarczenie do notariusza szczegółowych informacji odnośnie nieruchomości. O jakich formalnościach musisz pamiętać, by skutecznie przeprowadzić transakcję? 

Gdzie szukać informacji na temat nieruchomości?

Podstawowe informacje na temat określonej nieruchomości można znaleźć w księdze wieczystej, prowadzonej przez sąd rejonowy, właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Tam też można ustalić numer księgi wieczystej. Dane dotyczące nieruchomości można także sprawdzić bez wychodzenia z domu w internetowym rejestrze ksiąg wieczystych. Brak księgi wieczystej dla danej nieruchomości nie jest przeszkodą w jej zakupie – w takim wypadku notariusz umieści w akcie notarialnym wniosek o założenie księgi wieczystej dla tej nieruchomości.

Mieszkanie na sprzedaż – jakich dokumentów potrzebujesz?

Przy sprzedaży mieszkania, zgodnie z obowiązującym prawem, konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Niezależnie od tego, czy sprzedajemy mieszkanie, lokal użytkowy czy działkę, głównym dokumentem, który musimy posiadać jest podstawa nabycia nieruchomości. Może nią być umowa kupna, zamiany lub darowizny w formie aktu notarialnego. Pozostałe dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomości zależą od jej rodzaju i od prawa do mieszkania, jakim dysponujemy. Sytuacja będzie wyglądać nieco inaczej w przypadku, gdy posiadamy prawo własnościowe lub spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Oprócz podstawowych dokumentów wymaganych do sprzedaży mieszkania, jakimi są aktualny dokument potwierdzający tożsamość dwóch stron czy podstawa nabycia lokalu, trzeba zgromadzić szereg dodatkowych informacji. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu do zawarcia umowy sprzedaży należy posiadać:

• odpis z księgi wieczystej, jeżeli została ona założona dla lokalu,
• przydział lokalu ze spółdzielni,
• dokument świadczący o wniesieniu wkładu budowlanego,
• aktualne zaświadczenie ze spółdzielni, że sprzedający jest członkiem spółdzielni i że przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• zaświadczenie o uiszczeniu podatku od spadku lub o zwolnieniu z opłat, które można uzyskać w Urzędzie Skarbowym (jeśli otrzymaliśmy mieszkanie w spadku lub darowiźnie),
• zaświadczenie o braku zaległości finansowych właściciela mieszkania w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej,
• zaświadczenie dotyczące zameldowania osób w mieszkaniu.

Własnościowe prawo do lokalu

Jeśli jesteśmy posiadaczem mieszkania z prawem własnościowym, do sporządzenia umowy sprzedaży będziemy potrzebować:

• aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
• dokument stwierdzający nabycie prawa do lokalu (akt notarialny zakupu nieruchomości, umowy spadku lub umowy darowizny),
• jeśli nabyliśmy mieszkanie przez dziedziczenie – prawomocne poświadczenie dziedziczenia lub postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
• zaświadczenie o zapłaceniu podatku od spadku i darowizn,
• zaświadczenie o braku zaległości finansowych wobec wspólnoty mieszkaniowej,
• zaświadczenie o położeniu w strefie rewitalizacji,
• zaświadczenie o stanie zameldowania w lokalu.

Sprzedaż lokalu użytkowego

W przypadku sprzedaży lokalu użytkowego sytuacja wygląda o wiele prościej. Poza obowiązkowym odpisie z księgi wieczystej konieczne przy sprzedaży lokalu użytkowego są:

• dokumenty potwierdzające prawo do lokalu,
• dokument potwierdzający funkcję lokalu.

Sprzedaż działki budowlanej

Przy zakupie działki budowlanej trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej. Szczególnie ważne są informacje, czy sprzedający jest właścicielem działki, jak również czy nie jest ona obciążona hipoteką lub prawami osób trzecich. Sprzedający działkę musi okazać:

• odpis z księgi wieczystej,
• dokument stwierdzający nabycie prawa własności (akt notarialny lub postanowienie sądu),
• wyciąg z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• wyrys z rejestru gruntów,
• wypis z ewidencji gruntów (z Miejskiego lub Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej),
• warunki zabudowy wydane przez Urząd Miasta.

Plan zagospodarowania przestrzennego określa możliwość zabudowy terenu. Jeżeli tego nie ma, o dopuszczalności zabudowy działki rozstrzygają warunki zabudowy. Obszar działki, jaki podaje sprzedający można sprawdzić z danymi z wyrysu z ewidencji gruntów. 

W przypadku osób rozwiedzionych notariusz ustali, czy działka stanowi odrębną własność sprzedającego, czy też była objęta małżeńską wspólnością majątkową i czy byli małżonkowie dokonali podziału majątku. Jeżeli podziału majątku nie dokonano, dla ważności umowy notarialnej wymagany będzie podpis obojga byłych małżonków.

Szczególne przypadki sprzedaży

W razie sprzedaży nieruchomości w trakcie budowy, należy zgromadzić następujące dokumenty:

• aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
• dokument stwierdzający nabycie prawa własności gruntu,
• pozwolenie na budowę (z klauzulą ostateczności nadaną przez właściwy organ Urzędu Miasta).
• dziennik budowy,
• projekt budowlany (w celu weryfikacji braku odstępstw dotychczasowych prac budowlanych z projektem).

Jeżeli działkę budowlaną będzie chciał kupić cudzoziemiec, konieczne będzie uzyskanie przez niego decyzji Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie nieruchomości w Polsce. W przypadku gdy sprzedawca nieruchomości to spółka, wymagane jest istnienie uchwały wspólników o nabyciu tej nieruchomości oraz wypis z Krajowego Rejestru Sądowego. Z kolei gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, która należy do osoby małoletniej, niezbędne będzie wydanie przez sąd prawomocnego postanowienia w tej kwestii.

Podsumowanie – o czym musisz pamiętać? 

Każda transakcja, bez względu na to, czy jest nią sprzedaż działki budowlanej czy sprzedaż mieszkania wiąże się z formalnościami, których nie da się uniknąć. Dlatego bardzo ważne jest, żeby przystąpić do gromadzenia niezbędnych dokumentów odpowiednio wcześniej. Kompletna dokumentacja pomoże uniknąć niepotrzebnych trudności przy zawieraniu umowy sprzedaży. Warto także pomyśleć o sporządzeniu umowy przedwstępnej, która określa i zarazem zabezpiecza warunki przyszłej transakcji oraz zapewnia czas na załatwienie wymaganych formalności.