Pośrednik Nieruchomości: za co mu płacisz?
O czym przeczytasz w tym artykule?
Opinia o pośrednikach nieruchomości
Niejedno można usłyszeć o pośrednikach. Mogłeś się spotkać z opinią, że pobieramy duże prowizje za nic. Że nasza praca to tylko kopiowanie zdjęć już znalezionych na portalach i odbieranie telefonów od potencjalnych zainteresowanych? Otóż nie. Przedstawimy ci jak wygląda praca pośrednika i jak szeroki zakres usług wykonuje.
Transparentność na pierwszym spotkaniu
– Nasza praca z klientem zaczyna się już na pierwszym spotkaniu, niezależnie od tego czy spotkamy się przy kawie w biurze, czy przyjedziemy do ciebie. Profesjonalista rozpocznie pracę od spotkania i ustalenia warunków współpracy. Będzie chciał poznać twoje oczekiwania, ale również opowie ci szczegółowo jak pracuje i jakich metod używa, by jak najkorzystniej sprzedać twoją nieruchomość, pomóc ci w zakupie domu lub wynająć mieszkanie. Przedstawi tobie umowę o pośrednictwo wraz ze wszystkimi wymaganymi załącznikami – podkreśla Daria Dziwisz, z Real Estate 24.
To również dobry moment, by sprawdzić jaki zakres usług dane biuro nieruchomości, chce dla ciebie wykonać za daną cenę/prowizję.
Pierwszy etap pracy pośrednika nieruchomości
Czy można zajmować się nieruchomością profesjonalnie bez wstępnych oględzin nieruchomości? Na pewno nie. Naszą pracę zaczynamy od wizyty na nieruchomości oraz przygotowania karty obiektu, gdzie szczegółowo opisujemy wszelkie dane dotyczące nieruchomości. Już na samym wstępie sprawdzamy stan prawny i fizyczny nieruchomości, aby w przypadku jakichkolwiek wątpliwości, niezwłocznie rozpocząć proces prostowania stanu zastanego. To nie tylko weryfikacja dokumentów, ale i często konsultacje kominiarskie czy współpraca z inspektorem budowlanym.
Nie można pominąć sporządzenia zdjęć poglądowych. To one przydadzą się później żeby dobrać odpowiednie dodatki do późniejszej sesji fotograficznej, chyba że trafi nam się przysłowiowa “perełka” przygotowana przez Właściciela wraz z architektem wnętrz, gotowa do sesji.
Za ile możesz sprzedać? Za ile możesz kupić nieruchomość?
Jednym z ważniejszych etapów naszej pracy jest określenie ceny ofertowej nieruchomości w formie ustnej konsultacji.
– Zajmujemy się sprzedażą i wynajmem na co dzień, więc dokładnie wiemy jaką kwotę można uzyskać. To często jest etap, gdzie spotykamy się z dużymi rozbieżnościami pomiędzy naszą wiedzą, a tym czego oczekują od nas nasi klienci. Oczywiście na życzenie sprzedającego zlecimy analizę cen przez rzeczoznawcę (w formie dokumentu). Jako pośrednicy, wiemy o ile można wynegocjować cenę. Znamy również ceny transakcyjne z aktów notarialnych, które często różnią się od tych, które właściciele życzeniowo ustalają samodzielnie wystawiając nieruchomości – podkreśla Daria Dziwisz.
Czym grozi zawyżenie ceny lub nieprawidłowe jej wyznaczenie?
O tym w artykule TUTAJ >>>
Przygotowanie mieszkania do sprzedaży
Jak podkresla Daria Dziwisz z Real Estate 24, wielu z nas brało udział w licznych szkoleniach dotyczących home stagingu, ale trzeba czuć i widzieć co można zrobić z nieruchomością. Właściciele często są związani ze stanem w jakim nieruchomość nam przekazują i nie chcą zmian. W trakcie przygotowania do sesji home stagingu może się okazać, że danemu miejscu można nadać zupełnie nową funkcję, co znacznie zmieni postrzeganie tej samej nieruchomości przez potencjalnego klienta zainteresowanego zakupem lub najmem.
Czy każde zdjęcie sprzedaje?
W trakcie profesjonalnej sesji fotograficznej często odbywają się konsultację z fachowcami, które mają na celu poprawę wizerunku nieruchomości. Konieczne może okazać się np. przemeblowanie, usunięcie niepotrzebnych mebli lub zakup nowych, odświeżenie nieruchomości, zakup dodatków dekoracyjnych, a przede wszystkim koordynacja tych wszystkich prac i poświęcenie na to czasu.
Szanse na zainteresowanie klienta konkretnym mieszkaniem zwiększa także wykonanie i opublikowanie jego rzutu, który uzmysławia oglądającym ogłoszenie rozkład pomieszczeń.
Marketing oferty
Większość internautów poświęca tylko 20 sekund na jedno ogłoszenie! Dlatego nieruchomość musi być zaprezentowana profesjonalnie. To właśnie pośrednik opowie o twoim mieszkaniu historię, która trafi do poszukującego. Dlatego jest to jeśli mieszkanie jest idealne dla starszej osoby, dobry pośrednik skorzysta z zupełnie innych metod marketingowych, niż gdy ofertę będzie kierować do rodzin z dziećmi.
Do odpowiednich grup docelowych dobrane zostaną trafiające w ich gusta zdjęcia i opis nieruchomości, od profilu odbiorcy zależeć będzie też odpowiedni dobór mediów i formatów reklamy, promocja w serwisach ogłoszeniowych i pozycjonowanie oferty, projekt i dystrybucja ulotek dotyczących nieruchomości, promocja w mediach społecznościowych, czy odpowiednie pozycjonowanie w Google. W wachlarzu narzędzi pośredników są także np. możliwość zorganizowania tzw. domu otwartego, przygotowanie filmów promocyjnych (w razie potrzeby – z drona) lub spaceru 3D, które stosowane są w zależności od potrzeb oraz “pozycje obowiązkowe”, takie jak prezentacja oferty na stronie firmowej biura nieruchomości.
Prezentacja nieruchomości
Publikacja ogłoszenia i wykonanie działań marketingowych to nie koniec działań pośrednika na rzecz klienta. Nic podobnego! Przed agentem jeszcze szereg czynności. Po opublikowaniu oferty działania promocyjne nie ustają, dochodzi natomiast utrzymywanie kontaktu z potencjalnymi klientami. Mowa tu nie tylko o odbieraniu telefonów i odpisywaniu na e-maile, ale przede wszystkim – o prezentacji nieruchomości. Zaufanie pośrednikowi na tym etapie nie tylko może oszczędzić czas osobie sprzedającej mieszkanie lub dom, ale wręcz zwiększa szanse sprzedaży. Doświadczony pośrednik, który ma za sobą wiele tego typu prezentacji, doskonale wie, w jaki sposób pokazywać nieruchomość, a czego lepiej nie robić.
Przygotowanie dokumentów
Wizyty w urzędach, stanie w kolejkach, pamiętanie o terminach i wyczekiwanie na decyzje to takie etapy pracy pośrednika, których często ani sprzedający, ani kupujący nie widzą. Do wielu z tych czynności potrzebne jest pełnomocnictwo lub dobrze napisana umowa o pośrednictwo.
Dokumenty zbiera się na wszystkich etapach, także na tym ostatnim.
Kiedy już znajdzie się klient na mieszkanie, nadchodzi etap umowy przedwstępnej i przyrzeczonej oraz współpracy z notariuszem w zakresie obiegu dokumentacji i nadzoru nad kompletnością dokumentów. Ich lista zależy od typu nieruchomości i jednostkowego przypadku. Wśród danych jakie trzeba określić lub dokumentów, które do zdobycia są m. in.:
- numer księgi wieczystej,
- pełnomocnictwo
- podstawa nabycia, czyli jeden z wymienionych dokumentów, to jest wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny lub prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia, w przypadku spadkobrania łącznie z zaświadczeniem urzędu skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego,
- dane osobowe kupujących i sprzedających (lub darujących i obdarowanych),
- wartość rynkowa działki (cena sprzedaży),
- warunki i data wydania działki,
- nr konta bankowego sprzedających,
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu lub zaświadczenie o jego braku lub też decyzja o warunkach zabudowy,
- wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, gdy będzie wydzielana działka do nowej księgi wieczystej,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych
- zaświadczenie o braku zobowiązań wobec wspólnoty lub administracji
- zaświadczenie o braku zaległości w ZUS
- zaświadczenie o braku zaległości wobec Urzędu Skarbowego
- ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości (gdy następuje podział),
- zaświadczenie o planie urządzenia lasu lub jego braku
- zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (wydaje gmina),
- zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uchwałą Rady Gminy o ustanowieniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji (wydaje gmina),
- zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (wydaje starostwo),
- ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości, wykaz zmian danych ewidencyjnych oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej (dla celów wieczystoksięgowych) – jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu (scaleniu), a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej,
- oświadczenie banku o udzieleniu kredytu oraz umowa kredytowa – w przypadku gdy nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego.
W przypadku, gdy w dziale IV Księgi Wieczystej znajdują się hipoteki do przeprowadzenia transakcji sprzedaży potrzebne będzie dodatkowo zaświadczenie z banku do spłaty kredytu zawierające:
- saldo kredytu wraz z opłatami za wcześniejszą jego spłatę
- numer rachunku (tzw. technicznego) do całkowitej spłaty kredytu
- zgoda na zwolnienie zabezpieczeń przez bank, po całkowitej spłacie kredytu
- informację o tym, że kredytobiorca nie zawierał z bankiem umów na podstawienie wierzytelności
W momencie sprzedaży lub wynajmu nieruchomości niezbędne jest także przygotowanie protokołu zdawczo-odbiorczego (w tym z reguły dwie wizyty w lokalu i dokumentacja zdjęciowa) oraz przepisanie mediów po zakupie lub wynajmie nieruchomości.
Oszczędność czasu i pewność
Współpraca z pośrednikiem daje wymierne korzyści.
Klient powierzający nam sprzedaż lub wynajem mieszkania oszczędza czas, zyskuje pewność zachowania wszystkich procedur oraz wiedzę rynkową i usługę marketingową, która może przyśpieszyć sprzedaż i uzyskać lepsze warunki. W czasie całej współpracy z dobrym pośrednikiem możesz liczyć na kontakt i bieżącą informację o postępie prac i zaawansowaniu przygotowań do sprzedaży lub najmu – podsumowuje Daria Dziwisz z Real Estate 24.
Jednym słowem – zatrudnij profesjonalnego pośrednika, a transakcja będzie przeprowadzona bezpiecznie i bezproblemowo.
Przeczytaj również:
