Kto ponosi koszty napraw w wynajmowanym lokalu użytkowym?

Niezbędne prace, które umożliwiają prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu użytkowym przez najemcę można podzielić na:

•    nakłady drobne,
•    nakłady konieczne, bez których nie jest możliwe prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu.
•    ulepszenia, których celem jest podniesienie standardu lokalu,

Obowiązki właściciela lokalu (wynajmującego)

Wynajmujący ma obowiązek wydać lokal najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i dodatkowo utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Wynajmujący nie ma obowiązku naprawiania usterek i uszkodzeń lokalu, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Warto sprawdzić, czy umowa najmu zawiera przepis, zgodnie  z którym najemca nie może bez zgody wynajmującego dokonywać dużych napraw i przeróbek w lokalu. W myśl Kodeksu cywilnego (dalej: kc) bez zgody wynajmującego najemca nie bowiem dokonywać zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem lokalu.

Kto musi wykonać drobne naprawy?

Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu obciążają najemcę. Przepisy kc wskazują jako drobne naprawy np. naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. 

Ze względu na dość pojemną definicję napraw drobnych, jaka zawiera Kodeks cywilny, często trudno jest stwierdzić najemcy, czy musi ponieść dany wydatek na lokal. Np. w uchwale z 5 listopada 1986 r., sygn. akt
III CZP 80/86 Sąd Najwyższy orzekł, że przebudowa (przestawienie) pieca nie jest drobną naprawą obciążającą najemcę.

Warto tez wskazać na wyrok Sądu Najwyższego z 18 sierpnia 1978 r., sygn. akt  IV CR 261/78, w którym sąd ten orzekł, że najemca, korzystający z 50 procentowej obniżki czynszu, zobowiązany jest do wykonywania koniecznych remontów bieżących i kapitalnych bez względu na wysokość nakładów z tym związanych. Nie może on się zatem zasłaniać tym, że wykonał remonty, których koszty przekroczyły sumy objęte zniżką, jeśli remonty te okazały się niewystarczające dla doprowadzenia przedmiotu najmu do należytego stanu.

Jeżeli lokal uległ zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Nakłady konieczne

Nakłady koniecznie to naprawy, które są niezbędne do utrzymaniu przedmiotu najmu (lokalu) w stanie przydatnym do umówionego użytku. Koszt takich napraw, zgodnie z przepisami kc, obciążają wynajmującego. Jeżeli wynajmujący ich nie wykona, najemca ma prawo wezwać wynajmującego do wykonania tych napraw, a po upływie tego terminu samemu dokonać napraw lub zlecić ich wykonanie na koszt wynajmującego. Zwrotu poniesionych przez siebie kosztów najemca może dochodzić od wynajmującego na drodze sądowej (pozew o zapłatę) lub w drodze potrącenia (np. czynszu najmu). Roszczenie najemcy o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Ulepszenia w lokalu

Jeżeli najemca ulepszył najętą rzecz, wynajmujący, w razie braku odmiennych postanowień  umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Najemca powinien więc zwrócić przedmiot najmu wynajmującemu i oczekiwać na dokonanie przez niego wyboru, czy zatrzymuje nakłady na rzecz, czy też żąda przywrócenia stanu poprzedniego. Po dokonaniu przez wynajmującego wyboru, że zatrzymuje nakłady na rzecz, najemca może dochodzić względem wynajmującego roszczenia o zwrot tychże nakładów, np. na drodze sądowej (pozew o zapłatę). Roszczenia o zwrot nakładów użytecznych na rzecz (w omawianym wypadku na lokal użytkowy) przedawniają się przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Jeżeli najemca i wynajmujący w umowie najmu nie ustalili, kto poniesie  koszty prac remontowych, a prace te były niezbędne do przywrócenia lokalu do użyteczności, prace te stanowiły nakłady konieczne. Jeżeli natomiast prace podniosły standard lokalu, są to ulepszenia.

Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.

Aneta Mościcka