Dobra umowa najmu chroni również właściciela
Podpisanie umowy najmu okazjonalnego pozwala na usunięcie nieuczciwych najemców bez potrzeby uzyskania wyroku eksmisyjnego. Właściciel może pobrać od lokatora kaucję na poczet ewentualnych szkód w mieszkaniu i zaległego czynszu.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Czy muszę czekać, aż najemcy dostaną lokal socjalny?
Wiele razy słyszałem o przypadkach, że najemcy przestają płacić czynsz i nie chcą opuścić cudzego lokalu. Potem właściciele czekają latami, aż gmina zapewni im lokale socjalne. Czy można uniknąć takich sytuacji?
Właściciele lokali mogą zawrzeć umowę o najem okazjonalny, której podpisanie pozwala na zwrócenie się do komornika o eksmisję uciążliwych lub zalegających z czynszem lokatorów bez konieczności uzyskania wyroku eksmisyjnego. Do takiej umowy musi być dołączone notarialne oświadczenie lokatora o poddaniu się eksmisji do wskazanej przez siebie w umowie nieruchomości bez potrzeby przeprowadzenia standardowego postępowania sądowego. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego najemca ma obowiązek dobrowolnego opuszczenia lokalu. Jeżeli tego nie zrobi, właściciel najpierw doręcza mu pisemne żądanie opuszczenia lokalu (podpis właściciela musi być poświadczony urzędowo, np. przez notariusza). Powinno ono zawierać m.in. nie krótszy niż 7 dni termin na opróżnienie nieruchomości przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące. Po jego upływie właściciel musi w sądzie złożyć wniosek o nadanie klauzuli pozwalającej na wykonanie notarialnego oświadczenia o poddaniu się eksmisji.
Po jej uzyskaniu może udać się wprost do komornika. Ten usunie z mieszkania niesolidnego lokatora wraz z jego dobytkiem i przeprowadzi go do nieruchomości, którą wskazał on w umowie o najem okazjonalny. Jeżeli adres okazał się fikcyjny, Lokator zostanie usunięty np. do noclegowni.
Podstawa prawna
Art. 19d ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150).
Czy muszę zapłacić za notariusza?
Chcę podpisać ze studentami umowę o najem okazjonalny. Zastanawiam się jednak, jakich formalności muszę dopełnić. Czy właściciel lokalu musi też pokryć koszty notarialne takiej umowy?
Właściciel mieszkania uzyskuje dodatkową ochronę przed nieuczciwymi najemcami tylko w sytuacji, gdy zawrze umowę o najem okazjonalny w przewidzianej przepisami procedurze i zarejestruje ją w urzędzie skarbowym. Do umowy najmu okazjonalnego musi przede wszystkim zostać dołączone notarialne oświadczenie lokatora o poddaniu się przez niego egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia używanego mieszkania w terminie wskazanym przez właściciela. Opłata notarialna za sporządzenie takiego oświadczenia wynosi maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (w 2014 r. jest to więc 168[1] zł) i obciąża najemcę.
Ta szczególna forma umowy musi zawierać jeszcze przynajmniej dwa elementy. Pierwszy to wskazanie przez lokatora innego mieszkania, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności eksmitowania go z mieszkania. Do umowy musi być też dołączone oświadczenie właściciela takiej nieruchomości lub osoby posiadającej tytuł prawny do niego o tym, że zgadza się na przyjęcie pod swój dach najemcy i osób z nim zamieszkujących. Oświadczenie może mieć zwykłą formę pisemną, ale na żądanie najemcy wynajmujący musi złożyć oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Podstawa prawna
Art. 19a ust. 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150).
Czy mieszkanie powinno być w idealnym stanie?
Od kilku miesięcy wynajmuję lokal dwóm studentom. Zauważyłam niewielkie zadrapania na świeżo pomalowanych ścianach. Czy mogę zobowiązać teraz lokatorów do odmalowania mieszkania lub potrącić im jego koszt z zatrzymanej kaucji?
Po zakończeniu najmu lokator musi zwrócić mieszkanie w takim stanie, w jakim je otrzymał. Nie ponosi on jednak odpowiedzialności za ślady na ścianach będące następstwem prawidłowego używania. Wynajmujący nie ma również prawa żądać zwrotu pieniędzy za niewielkie zniszczenia.
Należy w końcu pamiętać, że właściciel czerpie korzyści z najmu, a nawet gdyby sam korzystał z lokalu, nie byłby w stanie ustrzec ścian, podłóg, blatów kuchennych lub mebli przed normalnym zużyciem. Pogorszenie stanu lokalu związane z jego używaniem należy oceniać pod kątem przeznaczenia nieruchomości określonego w umowie najmu. Trzeba więc obiektywnie oszacować, czy po zwrocie mieszkania przez najemcę właściciel będzie mógł wynająć mieszkanie za pieniądze podobne jak w poprzedniej umowie. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby właściciel umówił się z lokatorami, że ci po zakończeniu najmu oddadzą mieszkanie w stanie odnowionym lub pokryją koszt jego odnowienia.
Podstawa prawna
Art. 675 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121).
Czy właściciel może wejść do mieszkania?
W ubiegłym roku wynajmowałem mieszkanie studentom. Nie dbali o porządek i często urządzali imprezy. Czy mogę bez uprzedzenia kontrolować stan mieszkania i wchodzić do niego w czasie nieobecności najemców?
Właściciel, który wejdzie do mieszkania bez zgody najemców, naraża się na zarzut naruszenia miru domowego i tym samym może dopuścić się przestępstwa. Choć lokal formalnie należy do niego, to podpisując umowę najmu, wyzbywa się na rzecz innych osób uprawnień do korzystania z nieruchomości. Kodeks karny przewiduje, że osoby, które wdzierają się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia lub na ogrodzony teren, podlegają karze grzywny, ograniczenia wolności polegającej najczęściej na wykonywaniu prac społecznych lub nawet do roku więzienia.
Właściciel wynajmowanego mieszkania naraża się na odpowiedzialność karną także wtedy, gdy nie opuszcza takiego miejsca, mimo że wyraźnie żąda tego najemca. Jak podkreślił w postanowieniu z 21 lipca 2011 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt I KZP 5/11), cudzym mieszkaniem lub innym miejscem chronionym przez art. 193 kodeksu karnego jest miejsce, do którego zamieszkujący ma wyłączne lub większe uprawnienie niż ten, który się do niego wdziera. Takie uprawnienie wynika między innymi z umowy najmu.
Podstawa prawna
Art. 193 ustawy z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (Dz.U. nr 88, poz. 553 ze zm.).
Czy mogę żądać kaucji od najemcy?
Zamierzam wynająć niedawno kupione mieszkanie. Dopiero co je wykończyłem i wyposażyłem w nowe meble oraz AGD. Obawiam się, że lokatorzy mogą je zniszczyć. Czy mogę żądać od nich jakiegoś zabezpieczenia?
Zawarcie umowy najmu lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. Zabezpieczone w ten sposób pieniądze mogą być przeznaczone jedynie na pokrycie kosztów ewentualnych szkód powstałych w okresie najmu lub też wydatków związanych z egzekucją z lokalu.
W przypadku najmu okazjonalnego kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy (przy tradycyjnym najmie może ona być równa dwunastokrotności czynszu). Należy jednak pamiętać, że zastrzeżenie wysokiej kaucji może utrudnić wynajęcie lokalu, gdyż osoby zainteresowane podpisaniem umowy mogą nie dysponować dużymi zasobami gotówki. W praktyce kaucja stanowi najczęściej równowartość jednego lub dwóch miesięcznych czynszów.
Wynajmujący musi zwrócić kaucję lokatorowi w ciągu miesiąca od opuszczenia mieszkania. Jeśli poniósł koszty, które zostały wyżej wymienione, może potrącić je od przekazywanej przez najemcę sumy.
Podstawa prawna
Art. 6 i 19a ust. 4 i 5 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150).
Za sporządzenie oświadczenia najemcy o poddaniu się eksmisji bez konieczności przeprowadzenia postępowania sądowego notariusz pobierze 168 zł.
Przeczytaj więcej o najmie okazjonalnym:
