Jakie elementy powinna zawierać umowa najmu?

Wprowadzając się do akademika, będziemy musieli podporządkować się regułom w nim panującym i w zasadzie nie będziemy mieli wpływu na to, jakie prawa i obowiązki w związku z zamieszkaniem będziemy posiadać. Jeśli więc chcemy być panami swego losu, pozostaje nam poszukanie odpowiedniego mieszkania na wolnym rynku i zawarcie stosownej umowy najmu.

Podstawową kwestią dla zapewnienia sobie komfortu mieszkania w wynajmowanym mieszkaniu jest zawarcie odpowiedniej umowy najmu, która precyzyjnie określi z jednej strony jakie prawa w związku z umową nam przysługują, a z drugiej strony jakie obowiązki będziemy musieli spełniać. Dlatego tak ważne jest, aby wiedzieć jakie elementy powinny znaleźć się w umowie najmu, abyśmy mogli spokojnie poświęcić się studiowaniu i nie martwić się o swoje miejsce zamieszkania.

Podstawową regulacje prawną umowy najmu znaleźć możemy w kodeksie cywilnym w art. 659 – 692. Szczegółowe przepisy dotyczące praw i obowiązków lokatorów wynajmowanych mieszkań znajdują się natomiast w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Na podstawie wskazanych przepisów określić można niezbędne elementy umowy najmu.

Stronami umowy najmu jest wynajmujący – właściciel mieszkania oraz najemca – osoba, która z mieszkania będzie korzystać. Umowa najmu powinna przede wszystkim określać, kto zawiera umowę oraz, co jest jej przedmiotem. Należy więc dokładnie wskazać imiona i nazwiska stron umowy oraz ich adresy zameldowania, warto podać również serie i nr dowodów osobistych stron lub ich numery PESEL, a także numery telefonów lub adresy mailowe. Należy pamiętać aby przy podpisywaniu umowy sprawdzić czy osoba która chce nam wynająć mieszkanie jest tą, za którą się podaje i poprosić o pokazanie dowodu osobistego. Dokładne wskazanie powyższych informacji okaże się przydatne w przypadku jakichkolwiek problemów związanych z najmem – będziemy dzięki temu wiedzieli jak skontaktować się z wynajmującym i gdzie go znaleźć.

Kolejnym punktem naszej umowy powinno być dokładne określenie wynajmowanego mieszkania czyli przede wszystkim jego adres. Można wymienić pomieszczenia mieszkania z podaniem ich metrażu oraz ustalić czy w ramach najmu korzystać będziemy mogli z pomieszczeń dodatkowych, np. z piwnicy. Warto wskazać stan techniczny mieszkania oraz wymienić jego wyposażenie. Udokumentowanie stanu mieszkania np. w postaci zdjęć, pozwoli uniknąć po rozwiązaniu umowy sporów z wynajmującym odnośnie stanu zdawanego przez nas mieszkania. Należy bowiem pamiętać, że do obowiązków najemcy należy zwrócenie przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym. Jeżeli po zakończeniu najmu wynajmujący będzie domagał się od nas odszkodowania za, jego zdaniem, zniszczone mieszkanie, posiadając zdjęcia mieszkania z chwili zawierania umowy będziemy mogli skutecznie zarzuty wynajmującego odpierać wskazując, że usterki za które wynajmujący domaga się odszkodowania istniały już gdy zawieraliśmy umowę.

Ponieważ umowa najmu jest umową odpłatną musi się w niej znaleźć określenie wysokości czynszu jaki za mieszkanie będziemy płacić. Powinniśmy również wskazać sposób uiszczania czynszu. Czy płacić będziemy z góry za cały okres najmu czy okresowo – tygodniowo, miesięcznie albo kwartalnie. Jeśli zapłata czynszu następować ma okresowo określić należy termin zapłaty tzn., do którego dnia tygodnia, miesiąca, kwartału zapłata czynszu powinna nastąpić. Płatność czynszu powinna następować zgodnie z terminem wskazanym w umowie i warto pamiętać, że w przypadku braku uiszczenia czynszu za kolejne trzy pełne okresy płatności wynajmujący będzie miał prawo wypowiedzieć umowę w terminie miesięcznym jeśli zaległości nie uiścimy pomimo otrzymania pisemnego zawiadomienia o zamiarze wypowiedzenia umowy. Jeżeli nie określimy tego w umowie zastosowanie znajdą w tym zakresie przepisy kodeksu cywilnego stanowiące, że czynsz powinien być płacony z góry, jeżeli najem trwa nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem będzie trwać dłużej niż miesiąc albo umowa zawarta jest na czas nieokreślony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca. Warto również w umowie określić jakie opłaty dodatkowe (np. opłaty za wodę, gaz, prąd) zawierają się w czynszu, a jakie uiszczać będziemy musieli samodzielnie.

Chcesz wynająć mieszkanie z kilkoma znajomymi – powinieneś również wskazać w umowie czy przy jej zawarciu zobowiązani jesteściey uiścić kaucję na pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Jeśli zobowiązani będziemy wpłacić kaucję, w umowie powinno znaleźć się określenie jej wysokości oraz termin i zasady jej zwrotu.

W przypadku, gdy umowę na czas określony zawieramy z osoba prywatną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań, to wysokość kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za mieszkanie, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Jeżeli umowę zawarliśmy na okres nieoznaczony wysokość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. W obu przypadkach zwrot kaucji powinien nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania, z tym że wynajmujący będzie mógł potrącić z kaucji należności przysługujące mu z tytułu czynszu lub opłat dodatkowych.

Następnym elementem naszej umowy powinno być wskazanie okresu, na jaki umowę zawieramy – na czas oznaczony, np. jednego roku albo na czas nieokreślony. Będzie to miało znaczenie w szczególności do ustalenia okresów wypowiedzenia umowy, tj. możliwości jej wcześniejszego rozwiązania. Umowę na czas oznaczony zawarta z osobą prywatną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie najmu mieszkań przestanie obowiązywać po upływie czasu na jaki została zawarta albo w wypadkach wskazanych w umowie po upływie okresu jej wypowiedzenia. Jeśli w umowie na czas oznaczony nie określimy, w jakich przypadkach będziemy mogli wypowiedzieć umowy, będziemy umową związani przez czas w niej oznaczony i nie będziemy mogli jej wcześniej rozwiązać. Należy więc pamiętać, by w umowie zawartej na czas oznaczony określić w jakich przypadkach i w jakim terminie uprawnieni będziemy do wypowiedzenia umowy.

W przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony, gdy czynsz płatny jest miesięcznie, najem wypowiedzieć możemy najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli czynsz płacimy z inną częstotliwością to wypowiedzieć umowę możemy w terminach wskazanych w umowie, a jeśli odpowiednich postanowień umownych brak to w następujących terminach ustawowych:

• jeśli czynsz płatny jest w okresach dłuższych niż miesięczne wypowiedzieć umowę możemy najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
• gdy czynsz płatny jest w okresach krótszych niż miesięczne – na trzy dni naprzód,
• gdy czynsz płatny jest codziennie – na jeden dzień naprzód.

Umowę zawartą na czas nieoznaczony wynajmujący będzie nam mógł wypowiedzieć jeżeli pomimo pisemnego upomnienia nadal używamy mieszkania w sposób sprzeczny z umową, niszczymy mieszkanie lub urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców danego bloku albo naszym niedopuszczalnym zachowaniem uniemożliwiamy spokojnie korzystanie z mieszkań naszym sąsiadom. Ponadto wynajmujący może wypowiedzieć umowę na czas nieoznaczony wypowiedzieć, jeśli pomimo otrzymania uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia miesięcznego terminu do uregulowania należności zalegamy z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności oraz gdy wynajęliśmy mieszkanie lub jego część bez jego pisemnej zgody. W tych przypadkach wynajmujący może wypowiedzieć umowę co najmniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie musi złożyć na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia, w przeciwnym wypadku wypowiedzenie będzie nieważne.

Nasza umowa powinna też określać prawa i obowiązki stron, w szczególności wskazanie, która strona ma obowiązek naprawy pojawiających usterek i poniesienia kosztów napraw. Warto przed zawarciem umowy sprawdzić, czy mieszkanie, które chcemy wynająć jest ubezpieczone w zakresie odpowiedzialności cywilnej z tytułu używania mieszkania. Jeżeli takiego ubezpieczenia nie ma w umowie powinniśmy określić, która strona zobowiązana będzie do naprawienia szkody poniesionych przez osoby trzecie, wynikłej np. z zalania sąsiadów, czy uszkodzenia samochodu przez przedmiot wyrzucony z mieszkania. Podkreślić należy, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów do obowiązków wynajmującego należało będzie m.in. dokonywanie napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego, a zwłaszcza napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, oraz wymiany stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych.

Do naszych obowiązków zgodnie z ustawą należeć będzie, w szczególności naprawa i konserwacja podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych, okien i drzwi; wbudowanych mebli, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą, osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów.

Na koniec wskazać należy że, umowa powinna zawierać oczywiście wskazanie daty i miejsca jej zawarcia oraz własnoręczne podpisy umawiających się stron.

Przy zawieraniu umowy najmu warto więc zwrócić uwagę na szereg istotnych elementów, bowiem należycie sporządzona umowa pozwoli nam na spokojne korzystanie z wynajmowanego mieszkania w czasie obowiązywania umowy oraz bezkonfliktowe rozstanie się z wynajmującym po jej rozwiązaniu.

Bartosz Maciejewski – aplikant radcowski. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu oraz Podyplomowego Studium Prawa Gospodarczego Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu. Specjalizuje się w prawie cywilnym materialnym i procesowym oraz prawie konsumenckim.

Kancelaria Prawnicza Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy sp.k. – to kancelaria, która posiada wieloletnie doświadczenie w obsłudze przedsiębiorców. Jako jedna z nielicznych kancelarii specjalizuje się w zagadnieniach prawnych dotyczących nowych technologii a także w kompleksowej obsłudze prawnej podmiotów działających w Internecie.