Kobiety w ciąży bez ochrony przed eksmisją
W dniu 11 września 2017 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Mieszkaniowym (Dz. U. 2017 r., poz. 1529, dalej: ustawa o KZN).
Ustawą tą wprowadzono nowy rodzaj umowy – najmu instytucjonalnego, którego postanowienia mają zastosowanie zarówno do najmu lokali powstałych w ramach Programu Mieszkanie Plus, jak i do wszystkich działających na rynku podmiotów, prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Przewidziane w tej ustawie nie zapewniają najemcom ochrony przed bezdomnością.
Zgodnie bowiem z przyjętymi przez ustawodawcę rozwiązaniami, jeśli po rozwiązaniu umowy najmu wskutek upływu okresu wypowiedzenia i po skutecznym doręczeniu żądania opróżnienia lokalu najemca nie opróżni lokalu w wyznaczonym terminie, to właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego oraz, że przyjął do wiadomości, że prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.
W takiej sytuacji sąd nadaje klauzulę wykonalności, która stanowi podstawę do podjęcia przez komornika działań zmierzających do opróżnienia lokalu i wydania go wierzycielowi. Sąd nie orzeka wtedy eksmisji i nie bada (jak to ma miejsce w innych stosunkach najmu), czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego przez osobę zobowiązaną do opuszczenia lokalu. Nie dochodzi w ogóle dochodzi do merytorycznego badania tych kwestii w trybie procesu sądowego.
Dłużnikowi zobowiązanemu do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie najmu instytucjonalnego nie przysługuje także prawo do tymczasowego pomieszczenia. A zatem przymus opróżnienia lokalu może być przez komornika sądowego zrealizowany do noclegowni bądź schroniska dla bezdomnych.
Okres najmu instytucjonalnego obejmuje bardzo długi okres (15 czy nawet 30 lat). W takim okresie sytuacja najemcy (zdrowotna, rodzinna, itd.) może ulec trwałemu i radykalnemu pogorszeniu, przez co najemca nie będzie mógł płacić czynszu, co skutkować będzie wypowiedzeniem umowy najmu przez operatora mieszkaniowego (art. 83 ust. 2 ustawy o KZN) lub wynajmującego (art. 19j ustawy o ochronie praw lokatorów).
Wątpliwości budzą przepisy, zgodnie z którymi sytuacja życiowa najemcy nie będzie podlegała ocenie żadnego organu, w tym przede wszystkim sądu i w konsekwencji zostanie on usunięty przez komornika (zgodnie z regulacją art. 1046 § 51) do noclegowi, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu), a więc pozbawiony lokalu i faktycznie bezdomny. Konsekwencje te mogą dotknąć grupy osób objętych dotąd szczególną ochroną przed bezdomnością (wymienionych w art. 14 ust. ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów), w stosunku do których sąd nie może orzec o braku uprawnień do lokalu socjalnego, a więc m. in. kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych, obłożnie chorych.
W przypadku najmu instytucjonalnego nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów o okresie ochronnym, zatem eksmisje do schronisk i noclegowni (przepełnionych zimą) będą mogły następować przez cały rok, w tym również w okresie zimowym.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Zmiany w eksmitowaniu z mieszkań komunalnych
Niekorzystne zmiany dla kobiet w ciąży przyniosła też nowelizacja z 22 marca 2018 r. ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw, której większość przepisów weszła w życie 1 maja br.
W myśl zmienionych przepisów jest możliwa eksmisja, gdy osoba eksmitowana ma inne mieszkanie lub może zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe we własnym zakresie.
Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym wyżej dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im najem socjalny co najmniej jednego lokalu.
Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:
- kobiety w ciąży,
- małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 511) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,
- obłożnie chorego,
- emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
- osoby posiadającej status bezrobotnego,
- osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.
