Poradnik Otodom x Fundacja Rynku Najmu: Czy „na wynajmie” mogę poczuć się jak u siebie w domu? Oto największe obawy najemców.

Otodom22 lipca, 2022

197 5 minuty czytania

W świadomości społecznej istnieje wiele mitów na temat najmu. Przyczynia się do tego stosunkowo niewielka skala rynku, jak też idący za nią brak jasnych standardów najmu w Polsce. Historie o „patonajmie”, niespodziewanych wizytach nieufnych właścicieli i irracjonalnych regulaminach najmu mogą spędzać sen z powiek. Ważne jednak, by o nich mówić – tylko w ten sposób możliwe jest wypracowanie tego, jaki powinien być najem, jak również wskazanie sytuacji, które nigdy nie powinny się zdarzyć.

Czy „na wynajmie” mogę poczuć się jak u siebie w domu?

Najem nie musi być traktowany jako stan przejściowy przed życiem „na swoim”. W Niemczech, we Francji, w Szwecji czy Wielkiej Brytanii najem jest rozwiązaniem długoterminowym, które pozwala jednocześnie na zmianę lokum, gdy mieszkanie przestaje spełniać oczekiwania lokatorów. Najemcy najczęściej posiadają swoje meble i dodatki, które pozwalają im personalizować mieszkanie. Dokonują również innych zmian, takich jak malowanie ścian czy doposażanie kuchni, aby lepiej spełniała ich potrzeby. Właściciele są za to przyzwyczajeni do tych standardów i na takie zmiany przystają.

Powinniśmy oczekiwać od rynku najmu, aby był tak samo stabilny, pewny i bezpieczny jak rynek własnościowy. Może się tak stać tylko wtedy, gdy wynajmujący i najemcy będą w pełni świadomi swoich praw i obowiązków. Problemy czasem się zdarzają, ale nie muszą być duże i dotkliwe. Podpowiadamy, jak się przed nimi zabezpieczać, oraz wskazujemy te obszary, którym często towarzyszą bezpodstawne obawy.

Jak zwiększyć szanse na dobry najem?

● Podpisz dobrą umowę – jest to ważne zarówno dla najemców, jak i wynajmujących. Umowa najmu to najważniejszy dokument regulujący waszą relację i powinna odpowiadać na wszystkie możliwe pytania dotyczące płatności, użytkowania mieszkania czy wyprowadzki. Możesz negocjować jej treść. Jeśli rozmowa nie przynosi oczekiwanych skutków, nie masz obowiązku podpisywać umowy.

● Dokonaj właściwego wyboru – wielość ofert mieszkań na wynajem, choć nadal ich w Polsce brakuje, bywa przytłaczająca. Warto ufać swojej intuicji, jak również korzystać z istniejących już opinii zamieszczonych w internecie. Wynajmujący może za to poprosić potencjalnych najemców o list polecający od poprzedniego właściciela.

● Protokół zdawczo-odbiorczy – dobrze sporządzony i starannie wypełniony przez obie strony, zapobiega niepotrzebnym konfliktom dotyczącym rozliczenia kaucji. Pozwala również najemcy dobrze poznać stan mieszkania i sprzętów przed podpisaniem umowy.

● Kaucja – jej wartość powinna być ustalana indywidualnie w zależności od liczby osób, obecności dzieci, posiadanych zwierząt. W ten sposób będzie dobrze spełniać swoją podstawową funkcję – zabezpieczenie finansowe wynajmującego na wypadek zniszczeń.

● Zasady najmu – mogą być dodatkowo sformułowane w umowie lub w dołączonym do niej regulaminie. Zapoznanie się z ich treścią pozwoli zbadać wzajemne oczekiwania stron, które mają podpisać umowę. Warto je poznać przed podjęciem decyzji o zamieszkaniu w danym lokalu.

Z kim można podpisać umowę najmu?

Wynajmujący nie zawsze jest właścicielem mieszkania – ważne, aby o tym pamiętać. Umowa najmu może zostać podpisana tylko z właścicielem lub osobą, która posiada jego pełnomocnictwo – tylko w ten sposób jej postanowienia będą ważne i możliwe do egzekwowania na drodze sądowej.

● Właściciel – może to być osoba prywatna, kilka osób (najczęściej małżeństwo lub rodzeństwo, które odziedziczyło mieszkanie), przedsiębiorca lub firma. Jeśli mieszkanie należy do wielu osób, umowa powinna zawierać podpisy wszystkich właścicieli.

● Pełnomocnik – osoba, która posiada uprawnienia do zarządzania mieszkaniem. Jeśli to z nim podpisujesz umowę, koniecznie poproś o potwierdzenie tożsamości i okazanie potwierdzonego notarialnie pełnomocnictwa, które otrzymał od właściciela.

● Firmy zarządzające najmem – posiadają pełnomocnictwo, które umożliwia firmie wynajęcie mieszkania w imieniu właściciela. Często zajmują się też obsługą najmu i kontaktem z najemcami. Z tego tytułu pobierają prowizję – warto się upewnić, której ze stron będą dotyczyć związane z nią dodatkowe opłaty.

● Pośrednicy – są to firmy lub agencje, które pośredniczą w obrocie nieruchomościami. Zazwyczaj nie mają praw, aby podpisać umowę w imieniu właściciela, chyba że udzielił im pełnomocnictwa. Takie przypadki zdarzają się rzadko – tym bardziej poproś o jego okazanie. Zapytaj również o prowizję.

● Gminy – posiadają zasób mieszkaniowy (mieszkania komunalne) dla osób, które nie mogą wynająć mieszkania w cenie rynkowej lub go kupić. Kryteria przyznawania mieszkań (dotyczące dochodów i gęstości zaludnienia lokalu) można znaleźć w uchwałach poszczególnych gmin. Wszystkie uchwały znajdują się na stronie Biuletynu Informacji Publicznej.

● TBS (SIM) – istnieje możliwość wynajmu lokali z zasobu Towarzystw Budownictwa Społecznego (obecnie przemianowanych na SIM – Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe). Są to zazwyczaj spółki prywatne lub państwowe, czasem spółdzielnie. Kryterium przyznania mieszkania jest mieszczenie się w widełkach dochodowych. Zazwyczaj z tej opcji korzystają osoby, których dochód jest trochę wyższy niż w przypadku najmu dla gmin. Choć u naszych zachodnich sąsiadów jest ich bardzo dużo, w Polsce nadal są dość rzadką formą zamieszkiwania.

● Najem instytucjonalny – w odróżnieniu od firm zarządzających najmem i pośredników podmioty najmu instytucjonalnego są właściwymi właścicielami całych budynków na wynajem. Jest to odmiana najmu wolnorynkowego regulowana Kodeksem cywilnym. Najem od firmy jest w Polsce czymś stosunkowo nowym, ale na Zachodzie stanowi podstawowy element rynku najmu i nie trzeba się go obawiać.

UWAGA!
Należy zachować szczególną czujność w przypadkach, gdy osoba podająca się za właściciela odmawia okazania aktu własności mieszkania czy pełnomocnictwa lub gdy chce dostawać od Ciebie czynsz w gotówce. W innych niejasnych sytuacjach warto zasięgnąć porady prawnej.

Jak wygląda najem od firmy?

Najem instytucjonalny to nic innego jak najem od firmy, która prowadzi działalność związaną z wynajmem lokali. W tym przypadku rola firmy nie kończy się na zarządzaniu i obsłudze najmu – jest ona pełnoprawnym właścicielem mieszkania, a czasem całego budynku lub kompleksu. Firm oferujących najem w Polsce wciąż jest niewiele, a sam najem instytucjonalny – słabo znany. Tylko 16% osób biorących udział w naszym badaniu słyszało to pojęcie, a zaledwie 4% potrafiło je poprawnie zdefiniować.

Mimo to – a być może właśnie przez to – z najmem od firm wiąże się szereg obaw. Ich znaczna część to pokłosie wizerunku, który tworzą media – potęg finansowych wykupujących mieszkania zwykłemu Kowalskiemu. W rzeczywistości tak nie jest. Firmy wnoszą na rynek najmu wysokie standardy wykończenia lokalu i obsługi. Zależy im na stabilnym, długoterminowym wynajmie i zadowoleniu klientów, jak też na ciągłości zamieszkania – oferowane lokale są przeznaczone wyłącznie na wynajem, więc firmy nie chcą dopuścić do sytuacji, w której mieszkanie stoi puste i generuje koszty.

Najem od firm jest również szansą na rozwiązanie istniejących już problemów związanych z najmem. Powołuje się zespoły ekspertów, którzy wspólnie zastanawiają się nad tym, co należy ulepszyć, by najemcy byli zadowoleni z usługi i chętniej przedłużali umowy. Wzrost dostępności mieszkań wynajmowanych przez firmy sprawi, że będą one realną alternatywą dla najmu od prywatnych właścicieli. Wiele wskazuje również na to, że proponowana przez firmy nowa jakość najmu wpłynie pozytywnie także na najem od rozproszonych, prywatnych właścicieli.

Najem instytucjonalny jest stosunkowo mało popularny w Polsce – tylko 16% respondentów deklaruje, że zna samo określenie. Ten odsetek jest wyższy wśród osób z wyższym wykształceniem, w grupie mieszkańców większych miast (100k+) oraz najemców i wynajmujących mieszkania.

źródło: Minds&Roses na zlecenie Otodom, Stosunek Polaków do najmu mieszkań, 02.2022, n=1000