Jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu? Okres wypowiedzenia, warunki i wzory dokumentów
Myślisz o złożeniu wypowiedzenia umowy najmu mieszkania i nie wiesz od czego zacząć? Rozwiązanie umowy przez wynajmującego wcale nie musi być długim i skomplikowanym procesem. Dowiedz się, kiedy możesz skorzystać z prawa do rozwiązania umowy wynajmu mieszkania bez okresu wypowiedzenia i jakie są różnice między umową najmu zawartą na czas określony i nieokreślony.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Warunki wypowiedzenia umowy najmu – gdzie szukać informacji?
Podstawowym dokumentem określającym zasady rozwiązania umowy wynajmu lokalu mieszkalnego jest umowa zawarta między wynajmującym i najemcą. Obejmuje ona szczegółowe warunki użytkowania mieszkania, prawa i obowiązki obu stron oraz terminy wypowiedzenia umowy. Dodatkowo kwestie zerwania stosunku umowy regulowane są przez dwa akta prawne, do których należą ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, zwanej ustawą o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks Cywilny.
Obowiązki i prawa najemcy – o czym trzeba pamiętać?
Przed złożeniem wypowiedzenia umowy najmu warto znać swoje prawa i obowiązki w celu uniknięcia nieporozumień. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, nie tylko najemca jest uprzywilejowany do odstąpienia umowy przed upłynięciem terminu. Prawo chroni także wynajmujących, stąd też jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej 2 pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania okresu wypowiedzenia.
Rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym przez wynajmującego jest uzasadnione również, gdy najemca:
- wynajmuje mieszkanie lub oddaje je do użytkowania osobom trzecim bez pisemnej zgody właściciela,
- korzysta z mieszkania naruszając warunki umowy i pomimo otrzymanego upomnienia kontynuuje użytkowanie w niewłaściwy sposób np. zakłóca normalne funkcjonowanie innych lokatorów, niszczy mienie i nie wywiązuje się ze swoich obowiązków,
- nie reguluje płatności za zamieszkiwanie lokalu (wynajmujący ma jednak obowiązek wyznaczyć miesięczny termin na zapłatę zaległości),
- zamieszkuje lokal lub budynek wymagający remontu.
Rodzaje wypowiedzenia umowy wynajmu mieszkania
Rozwiązanie umowy najmu na czas nieokreślony
Umową zawartą na czas nieoznaczony określa się umowę, w której nie uwzględniono terminu jej obowiązywania. Oznacza to, że zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego są one następujące:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód,
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Rozwiązanie umowy zawartej na czas określony
Umowy najmu z ustalonym okresem trwania są najczęściej występującym rodzajem umów zawieranych pomiędzy najemcą a wynajmującym. Wypowiedzenie umowy na czas określony jest niemożliwe przed zakończeniem ustalonego okresu. Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w nadzwyczajnych okolicznościach określonych w dokumencie umowy.
Przykład
W przypadku gdy podpiszemy z wynajmującym umowę najmu, który przewiduje 6-miesięczny okres wynajmowania lokalu, to zarówno właściciel mieszkania, jak i zamieszkujący nie ma możliwości rozwiązania tej umowy przed upływem ustalonego terminu. Odstąpienie od umowy może być uzasadnione jedynie w wyjątkowych sytuacjach.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu przed upływem terminu?
W odróżnieniu od umowy najmu na czas nieokreślony, umowa z oznaczonym okresem cechuje się mniejszą swobodą w zakresie wypowiedzenia. Jednak nie oznacza to, że nie może zostać rozwiązana. Pojawia się więc pytanie, jakie sytuacje pozwalają na odstąpienie od umowy bez poniesienia konsekwencji?
Najemca lokalu ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym:
- jeżeli mieszkanie w chwili przekazania do użytkowania miało wady uniemożliwiające korzystanie i wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia odmówił ich niezwłocznego usunięcia,
- jeżeli wady wynajmowanego mieszkania zagrażają życiu lub zdrowiu najemcy i współdomowników.
Wypowiedzenie umowy za porozumieniem stron
Drugą możliwością przedwczesnego rozwiązania umowy najmu jest wypracowanie porozumienia pomiędzy stronami. Wspólna zgoda najemcy i wynajmującego na zakończenie najmu może okazać się bardzo korzystnym rozwiązaniem, który pozwoli uniknąć niepotrzebnych konfliktów. W tej sytuacji nie musi istnieć specjalna przyczyna wypowiedzenia, nie muszą być spełnione dodatkowe warunki, a samo rozwiązanie umowy przebiega szybko i skutecznie. Warto również spróbować wynegocjować okoliczności rozwiązania umowy przed terminem z uwzględnieniem interesu dwóch stron.
Wzory dokumentów wypowiedzenia umowy najmu – pliki do pobrania i omówienie
Przeczytaj również
