Poradnik Otodom x Fundacja Rynku Najmu: Bezpieczeństwo (wy)najmu

Rosnące kredyty sprawiają, że wiele osób rezygnuje z kupna na rzecz najmu, a już niebawem część studentów po raz pierwszy stanie przed koniecznością podpisania swojej pierwszej umowy najmu – to może być bardzo emocjonujący moment, dlatego Otodom w swojej serii poradników podpowiada jak do najmu podejść, by okazał się jak najmniej stresujący, zarówno dla najemcy i wynajmującego. Poczucie bezpieczeństwa jest kluczowe dla udanego najmu, a każda ze stron ma swoje mniej lub bardziej uzasadnione obawy, które – w interesie ich obydwu – warto przedyskutować.

Z tego artykułu dowiesz się:

1. Co wpływa na poczucie bezpieczeństwa najemców
2. Jakie są najczęstsze błędy i nadużycia wynajmujących
3. Jakie są zasady składania wizyt w wynajmowanym mieszkaniu
4. Co zrobić, aby nie zaskoczyła Cię wysokość czynszu
5. Czy musisz obawiać się meldunku najemcy w mieszkaniu

Co buduje poczucie bezpieczeństwa

Na poczucie bezpieczeństwa związane z zamieszkiwaniem składa się wiele czynników: potrzeba prywatności, poczucie stabilności, możliwość dostosowywania przestrzeni do własnych potrzeb, dobre relacje z sąsiadami czy przyjazna okolica. W przypadku najmu na straży poczucia bezpieczeństwa powinna stać dobrze napisana umowa oraz ogólnie akceptowane standardy najmu.  

Dość często obserwujemy, że właściciele mieszkań nadużywają gościnności najemców. Wynika to w dużej mierze z emocjonalnego stosunku do mieszkania i braku zaufania do najemców. W konsekwencji łatwo o poczucie, że najmując mieszkanie, nie jesteśmy u siebie. Przekłada się to na brak komfortu zamieszkiwania, a w efekcie – traktowanie najmu jako rozwiązania chwilowego, które nie daje szans na czucie się jak w domu. W interesie obu stron – najemców i wynajmujących – powinna być zmiana w tym zakresie.

[czytaj więcej -> W serii #patonajem[JF1]  eksperci Fundacji Rynku Najmu przyglądali się negatywnym zjawiskom w ramach polskiego najmu. https://noizz.pl/patonajem]

Najczęstsze nadużycia właścicieli

To ważne, aby właściciele przestali myśleć o wynajmowanym mieszkaniu jak o swoim domu, do którego czują się mentalnie przywiązani. Choć mieszkanie do nich należy, poprzez zawarcie umowy najmu przestają być jego lokatorami. Najemca płaci czynsz, a więc ma prawo nie tylko dachu nad głową, ale też do bezpieczeństwa i prywatności. Poniżej wymieniamy zachowania, które świadczą o potrzebie kontroli mieszkania i lokatorów przez właścicieli mieszkań.

Wizyty w wynajmowanym mieszkaniu – najczęstszym nadużyciem wynajmujących są częste wizyty kontrolne w mieszkaniu, które na prawidłowo funkcjonującym rynku najmu nie powinny mieć miejsca. Wynika to również z treści ustawy o ochronie praw lokatorów, w której wskazano konkretne przypadki, kiedy właściciel ma prawo wstępu do wynajmowanego mieszkania, i podano warunki takich wizyt.

Zdarza się, że wizyta właściciela jest konieczna – na przykład w razie poważnej awarii. Najemcy mogą się również zgodzić na wizyty właściciela z innych powodów, w dobrym guście jest jednak umawianie ich z odpowiednio dużym wyprzedzeniem. Jeżeli dochodzi do wizyty:

●        Musi być zaplanowana i uzgodniona z najemcami.

●        Właściciel może wejść do mieszkania tylko wtedy, gdy najemca jest obecny w lokalu.

●        W przypadku konieczności złożenia wizyty w nagłej, wyjątkowej sytuacji, gdy najemcy nie ma w domu – potrzebna jest obecność policji lub straży pożarnej, która spisze raport z wizyty. Do takich przypadków należą np. zalanie mieszkania czy pożar.

●        Podczas wizyty niedopuszczalne jest przeszukiwanie własności osobistej najemcy (oglądanie wnętrza szaf, przeglądanie rzeczy czy pozostawionych przedmiotów).

●        Bezpodstawne wizyty wpływają negatywnie na komfort najemców. Są sygnałem braku zaufania, skutkują obawami, stresem i frustracją.

 Przechowywanie przedmiotów właściciela – jest możliwe jedynie w takim zakresie, w jakim najemcy mogą z tych przedmiotów korzystać. Zamknięta na klucz szafa pełna przedmiotów nie tylko zmniejsza powierzchnię użytkową mieszkania, ale też zakłóca komfort najemcy. Jeśli są to rzeczy potrzebne wynajmującemu, powinien przenieść je do lokalu, w który mieszka.

Korespondencja – właściciel powinien zadbać o to, by jego korespondencja nie przychodziła na adres wynajmowanego mieszkania. Wprawdzie niepisana zasada nakazuje jej odbiór i przekazanie zainteresowanej stronie (właścicielowi lub poprzedniemu najemcy), ale warto pamiętać, że tego rodzaju sytuacja wynika raczej z dobrej woli najemcy niż z prawnego obowiązku. Jeśli jesteś najemcą, przy doręczaniu korespondencji jej właściwemu odbiorcy śmiało zakomunikuj, że chcesz, aby przychodziła na inny adres.

Działalność gospodarcza – nie powinna być rejestrowana w wynajmowanym mieszkaniu zarówno z przyczyn prawnych, jak i dla komfortu jego lokatorów. Jeśli siedzibą działalności firmy będzie wynajmowane mieszkanie, nie tylko łamie to warunki umowy najmu, ale też naraża najemcę na kontrolę urzędu skarbowego, do której nie powinno dojść.

Czynsz najmu – na co zwracać uwagę?

Wysokość czynszu – comiesięczna wysokość kwoty najmu jest regulowana treścią umowy. Wynajmujący powinien przedstawić najemcom wykaz kosztów i sumę wszelkich opłat związanych z mieszkaniem przed podpisaniem umowy najmu (o perspektywie brutto przeczytasz więcej w artykule 3). Dopiero wtedy najemcy są w stanie oszacować, jak dużą część budżetu będą musieli przeznaczyć na najem. Koszty mieszkania nie powinny przekraczać 30% miesięcznych dochodów najemcy.

Termin zapłaty – choć jest wskazany w umowie i powinien być znany obu stronom, czasami wypada nam z głowy. Jeżeli zdarza Ci się zapominać o cyklicznych płatnościach, warto ustawić zlecenie stałe. W ten sposób danego dnia miesiąca będzie wykonywany automatyczny przelew do konkretnego adresata, podobnie jak w przypadku subskrypcji platform streamingowych. Jeśli się zdecydujesz na to rozwiązanie, pamiętaj o anulowaniu zlecenia po zakończeniu najmu.

Przelew na konto – to najbezpieczniejsze rozwiązanie w zakresie płatności. Nie warto płacić czynszu w gotówce. W ten sposób wyrażamy zgodę na częste wizyty właściciela w mieszkaniu, jak również nie mamy potwierdzenia przekazania środków. Gdy właściciel nalega na płatność w gotówce i nie otrzymujesz żadnego pokwitowania, powinna Ci się zapalić czerwona lampka. Może to bowiem wskazywać na brak legalnego zgłoszenia najmu lokalu przez właściciela.

Podwyżka czynszu – na jakich zasadach?

Wielu najemców obawia się podwyżek czynszu. To istotna sprawa w kontekście coraz wyższej inflacji i kosztów rosnących po obu stronach. Czy wynajmujący może nagle podnieść czynsz? O ile?

Podwyżki czynszu się zdarzają, są jednak wyjątki – jeśli zawrzesz z wynajmującym umowę na czas oznaczony, podwyżka czynszu nie jest możliwa w trakcie trwania umowy. Wynajmujący powinien zatem oszacować odpowiednią wysokość stawki najmu jeszcze przed zaproponowaniem jej w umowie. Możliwe jest również podniesienie czynszu w przypadku przedłużenia umowy – warto jednak pamiętać, że duża podwyżka nie zachęci najemców do pozostania w lokalu, a puste mieszkania generują znacznie większe koszty niż regularnie płacący lokatorzy.

Wynajmujący może podnieść czynsz w przypadku umowy na czas nieoznaczony. Polskie prawo w większości przypadków skupia się na najmie długoterminowym. Ponieważ jest to umowa skonstruowana dla długiego najmu, uwzględnia się w niej możliwość wzrostu kosztów użytkowania mieszkania, jak również jego wartości na przestrzeni lat. Jeśli właściciel chce podnieść czynsz:

●        Najemca ma prawo do odmowy. W takiej sytuacji płaci czynsz poprzedniej wysokości do końca okresu wypowiedzenia i wyprowadza się po jego upływie.

●        Może zakwestionować podwyżkę na drodze sądowej – musi jednak wiedzieć, że tak długo, jak nie przekracza ona średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług, nie ma pewności, że wygra sprawę.

A co z rachunkami za prąd czy wodę?

Nieco bardziej skomplikowana jest kwestia kosztów energii elektrycznej, wody, gazu, wywozu śmieci oraz opłat administracyjnych. Według ustawy o ochronie praw lokatorów podwyżka może dotyczyć stawki netto czynszu i nie może obejmować opłat niezależnych od właściciela. Jeżeli takie opłaty wzrosną (podniesie je dostawca danego medium lub administrator budynku), wynajmujący musi zestawić je dla najemcy wraz z przyczynami ich podwyższenia. W takim wypadku lokator będzie zobligowany do dopłacania dokładnie takiej kwoty, jaka stanowi różnicę powstałą na skutek podwyżki.

Inaczej jest w przypadku stałej, ustalonej indywidualnie zaliczki za media. Ponieważ co pewien czas będzie ona zestawiana z ich faktycznych zużyciem, jest bardzo duża szansa, że zapłacona kwota nie będzie równa właściwej należności. Jeżeli okaże się, że doszło do niedopłaty, najemca będzie zobowiązany do pokrycia kosztów. W przypadku nadpłaty ma prawo do zwrotu nadwyżki.

Zameldowanie najemcy w mieszkaniu i wynajem obcokrajowcom bez obaw

Polskie prawo zakłada obowiązek meldunku. Większość Polaków ma meldunek (np. w domu rodzinnym) i nie zgłasza potrzeby meldowania się w wynajmowanym mieszkaniu. Jeśli taka potrzeba by zaistniała, osoba mająca obowiązującą umowę najmu może zgłosić meldunek stały lub czasowy samodzielnie i nie musi mieć do tego zgody wynajmującego. Dzieje się tak dlatego, że meldunek jest potwierdzeniem pobytu, a nie prawa do korzystania z lokalu. Meldunek czasowy wygasa sam w momencie upłynięcia jego okresu, a w przypadku meldunku stałego po zakończeniu najmu najemca powinien się wymeldować – zobowiązuje go do tego ustawa o ewidencji ludności. Jeśli tego nie zrobi, za co nie grożą mu sankcje karne, wymeldowanie najemcy ciąży na wynajmującym.

Choć polscy najemcy rzadko szukają meldunku, będzie on kluczową kwestią dla części osób pochodzących z innych krajów. Obywatele państw nienależących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (lub Szwajcarii) często ubiegają się o zezwolenie na pobyt czasowy. Aby otrzymać kartę pobytu, muszą m.in. mieć zapewnione miejsce zamieszkania na terytorium RP, które potwierdza umowa najmu umożliwiająca meldunek.

Obawy związane z meldunkiem obcokrajowców są nieuzasadnione, ponieważ nie oznacza to dodatkowych konsekwencji dla wynajmującego. Procedura uzyskiwania meldunku jest taka sama jak dla osób z polskim obywatelstwem, tyle że obcokrajowcy zazwyczaj dostają meldunek czasowy, co skutkuje automatycznym wymeldowaniem po zakończeniu umowy. Podobnie jest w przypadku umowy, która powinna zakładać te same prawa i obowiązki. Kluczowe jest natomiast rozumienie treści umowy przez obie strony. Warto przetłumaczyć umowę na inny język, korzystając przy tym z usług tłumacza przysięgłego.

Problematyczne będzie za to zawarcie umowy najmu okazjonalnego, która wymagałaby od obcokrajowca podania i potwierdzenia adresu lokalu zastępczego na wypadek eksmisji. Choć najem okazjonalny zdaje się korzystniejszy dla właścicieli mieszkań, nie należy się obawiać podpisywania standardowej umowy najmu. Stabilność i regularność dochodu osoby ubiegającej się o kartę pobytu jest starannie weryfikowana przez wojewodę. Dochód musi wystarczać na pokrycie kosztów utrzymania siebie i członków rodziny pozostających na utrzymaniu najemcy, co stanowi również gwarancję dla wynajmującego.