Poradnik Otodom x Fundacja Rynku Najmu: Zakończenie najmu – jak się wyprowadzić bez stresu?

To, w jaki sposób kończymy najem, zależy przede wszystkim od formy podpisanej umowy – zasady różnią się między umową na czas określony i na czas nieogreślony. Jakich jeszcze formalności należy dopełnić, gdy chcemy wyprowadzić się z dotychczasowego mieszkania? Sprawną wyprowadzkę umożliwi odpowiednio rozliczona kaucja i dobrze przygotowany protokół zdawczo-odbiorczy.

Z tego artykułu dowiesz się:

1. Jak bezpiecznie zakończyć stosunek najmu i rozwiązać umowę
2. Czym jest kaucja i jaki jest jej sens
3. Jak można przedłużyć najem
4. Z czym się wiąże wcześniejsze niż przewidziane w umowie zakończenie najmu
5. Co się stanie, jeśli najemca wyprowadzi się nagle

Zakończenie najmu

Najem może zostać zakończony w kilku przypadkach:

• gdy upłynie okres, na jaki umowa została zawarta (w przypadku umowy na czas określony),
• gdy upłynie okres wypowiedzenia (w przypadku umowy na czas nieokreślony),
• ze skutkiem natychmiastowym (w określonych w Kodeksie cywilnym przypadkach),
• gdy strony dojdą do takiego porozumienia bez względu na zapisy zawarte w umowie.

Niezależnie od tego, w jaki sposób zakończysz najem, według obowiązującego prawa mieszkanie powinno powrócić do stanu, w jakim je zastałeś. W tym celu została wprowadzona jednorazowa, zwrotna opłata uiszczana na początku najmu – kaucja.

Zdanie mieszkania i rozliczenie kaucji

Kaucja to kwota pieniężna o ustalonej wysokości, która podlega zwrotowi do 30 dni po zakończeniu umowy. Jej celem jest zabezpieczenie finansowe wynajmującego w razie konieczności przeprowadzenia napraw po okresie najmu. Kaucja zazwyczaj ma wysokość jedno- lub dwukrotności miesięcznego czynszu. Sposób jej rozliczenia powinien być opisany w umowie i transparentny dla obu stron, zanim jeszcze zostanie pobrana. Na jakie aspekty warto zwrócić uwagę?

• To bardzo istotne, aby stan mieszkania po najmie sprawdzać wraz z dobrze przygotowanym protokołem zdawczo-odbiorczym (czytaj więcej -> artykuł 4) – dzięki temu nie będzie wątpliwości, czy do ewentualnych zniszczeń doszło podczas najmu, czy jeszcze przed jego rozpoczęciem.
• Z kaucji nie powinno się potrącać czynszu za ostatni miesiąc. Należy ją sobie wyobrazić jako odłożoną i zabezpieczoną kwotę, do której możemy wrócić dopiero po zakończeniu najmu. Tylko w takiej sytuacji proces jej rozliczania będzie jasny i czytelny dla obu stron.
• Płatność kaucji nie powinna być rozkładana na raty, ponieważ jest to zabezpieczenie wynajmującego na wypadek zniszczeń mieszkania, a tego rodzaju propozycja ze strony najemcy może budzić nieufność wynajmującego.
• Razem z kaucją otrzymasz również rozliczenie mediów (jeśli nie były opłacane ryczałtem) – w przypadku nadpłaty powinieneś uzyskać zwrot różnicy kwoty zapłaconej i realnej kwoty zużytych zasobów. Jeśli jest niedopłata, różnica powinna zostać wyrównana.

W przypadku obaw dotyczących zniszczeń warto zainteresować się ubezpieczeniem OC najemcy. Jest to inwestycja, która za kilkadziesiąt złotych rocznie pozwala pokryć koszty zniszczeń mogących sięgać nawet 100 tys. zł, jak też zabezpieczyć przedmioty osobiste najemców przed zniszczeniami i kradzieżą. Wynajmujący powinni ponadto pamiętać o ubezpieczeniu mieszkania. Warto wiedzieć, że potrącenie dowolnej kwoty z kaucji wiąże się z koniecznością odprowadzenia podatku dochodowego.

Przedłużenie umowy najmu

Jeżeli jesteś zadowolony z wynajmowanego mieszkania i relacji z właścicielem, niewiele stoi na przeszkodzie, by pozostać w tym samym mieszkaniu na dłużej. Na co zwrócić uwagę, jeśli chce się przedłużyć stosunek najmu?

• Dbaj o to, by Twoja relacja z właścicielem mieszkania była partnerska. Wielu z nich naprawdę chętnie przedłuży umowę – szukanie nowych najemców wiąże się przecież z kosztami i stresem. Jest to też długotrwały proces. Wynajmujący dużo chętniej powierzą mieszkanie osobie, którą już znają, szczególnie jeśli mieliście dobrą relację.
• Porozmawiaj o przedłużeniu umowy najlepiej minimum 2–3 miesiące przed jej wygaśnięciem. Dzięki temu zyskasz spokój ducha, a w przypadku nieoczekiwanych perturbacji zdążysz na spokojnie znaleźć inne mieszkanie.
• Ważne, aby przed przedłużeniem umowy omówić wszelkie kwestie sporne, jak też – w razie potrzeby – przeprowadzić negocjacje warunków. Już wiesz, że przedłużenie umowy jest dla wynajmującego wygodne – możesz zatem negocjować warunki przedłużenia.
• Przedłużenie umowy może się odbyć na dwa sposoby:
  undefinedundefined
• Jeśli jesteś zadowolony z mieszkania i chcesz zostać w nim na dłużej, to możesz podpisać umowę na okres dłuższy niż 1 rok. To rozwiązanie dobre zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego, więc warto wziąć je pod uwagę.
• Ponieważ umowa najmu jest dobrowolna, nie możesz wymagać od wynajmującego, że ją przedłuży, tak samo jak on nie może oczekiwać tego od Ciebie. Zdarza się, że prywatni wynajmujący chcą przekazać mieszkanie swoim dzieciom lub sami w nim zamieszkać. W takim przypadku trzeba będzie zacząć rozglądać się za nowym mieszkaniem.

Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu

Zdarza się, że z różnych powodów jesteśmy zmuszeni do wcześniejszej wyprowadzki. Może to być spowodowane przeniesieniem do innego miasta w związku z pracą lub studiami, ale też zmianą sytuacji rodzinnej. O zmianie lokum myślimy również wtedy, gdy nie jesteśmy zadowoleni z obecnie wynajmowanego mieszkania. Warto więc przyjrzeć się przypadkom wcześniejszego zakończenia stosunku najmu.

W przypadku umowy na czas nieoznaczony Kodeks cywilny reguluje długość okresu wypowiedzenia – najem można wypowiedzieć nie później niż 3 miesiące przed docelową datą wyprowadzki lokatorów. Dotyczy to obu stron umowy i formalnie nie można skrócić tego okresu. Zakaz ten został ustanowiony w celu ochrony najemców przed koniecznością pospiesznej wyprowadzki. Umowa zobowiązuje najemcę do płacenia czynszu do końca okresu wypowiedzenia, o ile lokal nie zostanie w tym czasie udostępniony nowym najemcom.

Najem na czas określony cechuje się niską elastycznością i nie ma w domyśle przewidzianego okresu wypowiedzenia. Zazwyczaj obie strony zobowiązują się do tego, aby wyprowadzka nastąpiła dopiero wtedy, gdy umowa się skończy. Po dobrowolnych ustaleniach między najemcą i wynajmującym można jednak umieścić taki zapis w umowie. Ale jest to broń obosieczna – najemca zyskuje większą elastyczność najmu, ale i wynajmujący może nieoczekiwanie zmienić zdanie i rozwiązać umowę przed wyznaczonym terminem. W przypadku wcześniejszej wyprowadzki, gdy nie ureguluje się w umowie kwestii okresu wypowiedzenia, najemca musi płacić czynsz do czasu zakończenia umowy, o ile opuszczony lokal nie został w tym czasie udostępniony nowym najemcom.

Istnieją też sytuacje szczególne, w których może dojść do wcześniejszego rozwiązania najmu:

• Jedną z nich jest odstąpienie od umowy jeszcze przed wydaniem lokalu – aby jednak to zrobić, umowa musi przewidywać taką możliwość.
• Zdarza się, że właściciel sprzedaje mieszkanie podczas trwania najmu. Choć jest to zgodne z prawem, często budzi obawy lokatorów. Aby zabezpieczyć się przed taką ewentualnością, w umowie mogą znaleźć się dodatkowe zapisy, np. o konieczności uprzedzenia najemcy nie później niż na 3 miesiące przed finalizacją sprzedaży, o zapłacie kary za przedterminowe zerwanie umowy (jeśli została zawarta na czas określony) lub o pokryciu kosztów przyspieszonej wyprowadzki najemcy przez wynajmującego.

Nagła wyprowadzka najemcy

Jeżeli nie jesteś zadowolony z najmu – samego mieszkania, zepsutych sprzętów, ciasnej przestrzeni, z relacji ze współlokatorami lub z samym wynajmującym – mogą najść Cię myśli o wyprowadzce. Choć może być to trudne, w takiej sytuacji trzeba myśleć racjonalnie i rozważyć wszelkie dostępne rozwiązania.

Pierwszym krokiem jest sprawdzenie zapisów umowy i tego, czy uwzględnia ona wcześniejsze rozwiązanie stosunku najmu. Czynsz najmu powinien być opłacany do momentu wygaśnięcia umowy lub do końca okresu wypowiedzenia, chyba że dojdzie do porozumienia stron.

Wyprowadzka ot tak z punktu widzenia Kodeksu cywilnego jest niedopuszczalna. Najemca ma obowiązek pisemnego powiadomienia wynajmującego o zmianie adresu zamieszkania. Aby ta informacja nie przepadła, należy wysłać ją listem poleconym z potwierdzeniem odbioru lub za pomocą poczty elektronicznej. Warto jednak pamiętać, że sama wyprowadzka nie zwalnia z obowiązku płatności. Jeśli już na początku najmu wiesz, że być może będziesz musiał się wcześniej wyprowadzić – warto, aby w umowie najmu znalazły się zapisy uwzględniające taką sytuację.