Najem instytucjonalny: czy taki diabeł straszny i czym jest tajemniczy PRS?

Przez lata najem uchodził w Polsce za “zło konieczne” dla tych, którzy z różnych powodów nie mogli sobie pozwolić na posiadanie mieszkania. Dziś sytuacja ta powoli się zmienia i rośnie grupa osób, które świadomie wybierają tę formę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wciąż jednak zapytani o to Polacy w przeważającej większości twierdzą, że wolą mieszkać we własnym mieszkaniu. Czy najem instytucjonalny może zmienić to nastawienie?

Przywiązanie do własności mieszkania utożsamianej z bezpieczeństwem, stabilnością, ale i statusem, to jeden z powodów, dla których zaledwie 4% gospodarstw domowych w kraju decyduje się na najem. Innym może być fakt, że przez wiele lat ten obszar pozostawał w wielu wymiarach nieuregulowany, a tym samym dość mało przejrzysty. Znamiennym może być fakt, że wciąż nie ma wiążących danych na temat liczby mieszkań wynajmowanych w Polsce. 

Dyskusja na temat najmu rozgorzała w mediach wraz ze wzrostem zainteresowania tym obszarem ze strony zagranicznych firm i funduszy inwestycyjnych, które zaczęły lokować na polskim rynku nieruchomości swój kapitał. Wraz z tym kapitałem pojawiło się nowe pojęcie – PRS, oraz jak zawsze – jego zwolennicy i przeciwnicy.

Czym jest PRS?

Termin pochodzi z Wielkiej Brytanii, gdzie jest to oficjalna klasyfikacja administracyjna prawa własności do mieszkania. Oznacza mieszkania na wynajem będące własnością prywatnych właścicieli – firm oraz osób prywatnych. Termin stosowany jest dla odróżnienia od lokali na wynajem będących własnością sektora publicznego, np. mieszkań komunalnych. 

W Polsce mianem PRS przyjęło się nazywać mieszkania, czy całe nieruchomości przeznaczone na wynajem, które są własnością funduszy inwestycyjnych. Pojęcie funkcjonuje wymiennie z określeniem “najem instytucjonalny”.

Jaka jest geneza PRS w Polsce?

Najem instytucjonalny jest częścią sektora nieruchomości, który w naszym kraju dopiero się rozwija. Pierwszym podmiotem, który zaczął w Polsce oferować na szerszą skalę mieszkania na wynajem długoterminowy był uruchomiony przez Bank Gospodarstwa Krajowego Fundusz Mieszkań na Wynajem. Pierwsze mieszkania w tej formule trafiły na rynek w 2015 r. Zagraniczne inwestycje w tym sektorze pojawiły się rok później. Cały budynek wielorodzinny z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem został sprzedany do niemieckiego funduszu w 2016 r.

Dziś na rynku działa już kilkanaście firm z kapitałem zagranicznym, które mają w swojej ofercie, lub będą mieć w nadchodzących latach, takie lokale. 

Ile mieszkań na wynajem mają fundusze?

Rynek najmu instytucjonalnego w przeciwieństwie do innych państw europejskich jest wciąż bardzo mały i dopiero się rozwija. W ciągu ostatnich dwóch lat można było wprawdzie usłyszeć o spektakularnych zakupach przez zagraniczne firmy setek lub tysięcy mieszkań. Realia wyglądają jednak nieco inaczej. Firmy te faktycznie inwestują duże kwoty na polskim rynku mieszkaniowym. Jednak przeważnie nie kupują istniejących mieszkań, tylko projekty deweloperskie, które są w trakcie realizacji, lub dopiero będą mogły zostać wybudowane. 

Dziś w całym kraju w rękach funduszy znajduje się ponad 8,5 tys. istniejących lokali mieszkalnych (w tym 2000 w rękach państwowego Funduszu Mieszkań na wynajem). Oczywiście są też takie, których realizacja trwa, i które trafią do oferty najmu w najbliższych latach. W skali całego rynku najmu w Polsce jest to dziś mniej niż 1% mieszkań wynajmowanych.

Ile mieszkań wynajmuje się Polsce?

Polski rynek najmu jest jednym z najmniejszych w Unii Europejskiej. Zaledwie 4% gospodarstw domowych wynajmuje mieszkania. Dla porównania, średnia unijna wynosi 21%. W Niemczech, do których najczęściej porównują nas media, na najem stawia aż 41% gospodarstw domowych. Tylko w kilku krajach europejskich wynajmuje się mniej niż w Polsce: są to Bułgaria, Rumunia, Chorwacja i Litwa.

Brakuje precyzyjnych danych na temat całego zasobu mieszkań przeznaczonych na wynajem w Polsce. Szacuje się, że w samej Warszawie wynajmowanych jest od 120 tys. do 150 tys. lokali mieszkalnych. Dla Polski te szacunki to ok 1,2 mln.

Oczywiście ich przeznaczenie bywa różne. Część służy jako obiekty noclegowe, które można wynająć okazjonalnie np. za pośrednictwem platformy OLX. Stały się one alternatywą dla tradycyjnych noclegów hotelowych w czasie weekendowych wyjazdów, pobytów służbowych czy wakacji. Inne są wynajmowane na długi okres. Choć jak pokazują dane z badania przeprowadzonego przez Otodom i Politykę Insight, w przeważającej większości na rok do dwóch lat (szczegółowe dane w Kwartalniku Mieszkaniowym podsumowującym I kwartał 2022). 

Najem instytucjonalny – co zyskujemy poprzez jego rozwój w Polsce?

To, że mieszkań na wynajem powinno w naszym kraju przybywać, wie każdy, kto próbował w ostatnim czasie wynająć dla siebie lokum. Widać to zarówno w ograniczonej liczbie ofert najmu, jakie pojawiają w Otodom, jak i błyskawicznym ich znikaniu z list ogłoszeń. W III kwartale 2022 r. od momentu wystawienia mieszkania na wynajem do momentu zdjęcia go z oferty mijało przeciętnie tylko 17 dni. Wszystko to przy szybko rosnących czynszach. Te, zgodnie z danymi Otodom Analytics, w październiku 2022 r. były w największych polskich miastach nawet o kilkadziesiąt procent wyższe niż przed rokiem. Przykładowo w Krakowie wzrosły średnio o 45%.

Dziś w Polsce większość wynajmowanych mieszkań znajduje się w rękach osób prywatnych. Wprawdzie standard “z meblościanką” lub “po babci” trafia się rzadziej, ale wciąż brakuje jasnych zasad w relacjach wynajmujący – najemca. Nie ma ogólnie obowiązujących standardów weryfikacji wynajmującego, czy nawet standardowego wzoru umów. 

W przypadku najmu od instytucji takich wątpliwości nie ma. Oferta jest przejrzysta, a wzajemne zobowiązania jasno zdefiniowane. Spodziewać się należy również, że rozwój tej formy najmu i coraz większy jej udział w rynku mieszkaniowym pociągnie za sobą zmiany w prawie, porządkując kwestie związane z wynajmowaniem dla wszystkich. 

Jak oswoić najem od firm?

Badania przeprowadzone przez Otodom na początku 2022 r. pokazały, że 85% najemców woli wynająć od osoby prywatnej. Wynika z nich jednak również, że co trzecia z tych osób nie zdaje sobie sprawy z tego, że ma alternatywę. Do tego zaledwie 16% respondentów deklaruje, że zna określenie “najem instytucjonalny”. Czy zatem należy się dziwić, że podchodzimy z rezerwą do czegoś czego nie znamy? 

Chcesz wiedzieć więcej o najmie? Sprawdź nasz poradnik w którym wyjaśniamy proces krok po kroku!