Nielegalne zapisy w umowie najmu – na co zwracać uwagę?

 Znajdujesz wymarzone mieszkanie – czeka cię popodpisanie umowy najmu. A co jeśli umowa najmu zawiera klauzule niezgodne z obowiązującym prawem? Wówczas Twoja umowa najmu może zostać uznana za nieważną lub możesz paść ofiarą nieuczciwego wynajmującego. Czego nie można wpisać do umowy najmu? Jak unikać nielegalnych zapisów w umowie?

Przy najmie lokalu często brakuje nam uważności w dopinaniu formalności. Nic dziwnego – większość z nas chce mieć za sobą wszelką papierologię (szczególnie uciążliwą w przypadku umowy najmu okazjonalnego). Zależy nam na bezproblemowym zamknięciu sprawy i cieszeniu się z wynajmowanego mieszkania. Według badania przeprowadzonego w 2019 roku, aż blisko 1/3 Polaków czyta umowy powierzchownie, a 13% dopiero po ich podpisaniu. Dlatego ważne jest, żeby zachować czujność i zwrócić uwagę na niezgodne z prawem zapisy w umowie najmu . ­­

Umowa najmu – klasyczna struktura

Większość umów ma podobną strukturę. Wystarczy wyćwiczyć oko i z czasem sprawniej będziesz w stanie rozróżnić poprawne zapisy od niezgodnych z prawem. Przykładowy szablon umowy najmu dostępny jest na naszej stronie. Umowę najmu regulują przepisy Kodeksu cywilnego. Jej przedmiotem jest lokal, który wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy do użytkowania bezterminowo lub na czas określony. Z kolei najemca zobowiązuje się płacić czynsz w ustalonej wysokości. Najczęściej taka umowa najmu musi zostać sporządzona w formie pisemnej (nie dotyczy to jednak najmu krótkoterminowego).

Dobre umowy najmu chronią interesy obu stron: wynajmującego i najemcy. Co istotne, wynajmującym nie musi być właściciel lokalu – mogą to być również najemcy i dzierżawcy. Dlatego należy umowę sporządzić tak, aby była szczegółowa i nie pozostawiała miejsca na niejasności.

W skład struktury umowy najmu wchodzą:

• miejsce i data jej zawarcia,
• dane osób zawierających umowę,
• dokładny opis przedmiotu najmu (dane lokalu: adres, stan prawny, powierzchnia, opis),
• czas trwania i warunki wypowiedzenia umowy,
• wysokość czynszu i innych opłat wraz z terminami i sposobami ich płatności,
• prawa i obowiązki stron.

Należy także pamiętać o zawarciu informacji o sposobie rozliczania kaucji (jeżeli została ustalona), szczególnych prawach stron (np. możliwości podnajęcia lub scedowania umowy przez najemcę), ustaleniach dotyczących zmian lokalu (m.in. zmiany jego przeznaczenia lub przebudowy).

Więcej szczegółów o umowach najmu dostępne jest na naszej stronie.

Jakie klauzule w umowie najmu są niedozwolone?

Gdy mowa o nielegalnych klauzulach w umowie najmu, najszybciej odwołać się do ogólnych zapisów zawartych w Kodeksie cywilnym (art. 3853), który reguluje niedozwolone postanowienia umowne. Obowiązujący tekst Kodeksu Cywilnego znajduje się na stronie Internetowego Systemu Aktów Prawnych. Z kolei szczegółowe zapisy reguluje Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Z zapisami niezgodnymi z prawem można również zapoznać się na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. UOKiK prowadzi Rejestr klauzul niedozwolonych, czyli spis wszystkich postanowień uznawanych za klauzule niedozwolone prawomocnym wyrokiem wydanym przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W ramach narzędzia funkcjonuje wyszukiwarka, która pozwala na filtrowanie wyników do rynku nieruchomości. Stosowanie w umowie najmu zapisów znajdujących się w Rejestrze skutkuje tym, że nie obowiązują one najemcy i mogą być podstawą do rozwiązania umowy. Postanowienia Sądu są zatem bardzo ważne dla najemcy i wskazują na uprawnienia do rozwiązania stosunku najmu. Jeżeli Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zauważy klauzule niedozwolone lub zapis sprzeczny z dobrymi obyczajami, może na tej podstawie ukarać podmiot postępujący wbrew przepisom, np. zmuszając go do zapłaty odszkodowania lub kary.

Najczęstsze błędy dotyczą jednak łamania lub ograniczania praw lokatorów. Takie zapisy najprawdopodobniej znajdują się w części umowy zawierającej prawa i obowiązki stron. Czego zatem nie można umieścić w umowie najmu?

Wprowadzenie własnych zasad zwiększania czynszu

Zdarza się, że wynajmujący mieszkanie zawiera w umowie najmu zapis mówiący o tym, że może podnieść czynsz o dowolną kwotę z krótkim okresem wypowiedzenia (np. miesięcznym). Taki zapis jest niezgodny z prawem, ponieważ narusza Ustawę o ochronie praw lokatorów, która ściśle reguluje takie praktyki:

Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. – art. 8a Ustawy

oraz

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. – art. 9 Ustawy.

Jeżeli wynajmujący zmuszony jest podnieść wysokość czynszu z przyczyn od niego niezależnych, musi przedstawić lokatorowi na piśmie zestawienie opłat wraz z przyczyną podwyżki. Podwyższone opłaty najemca musi opłacać tylko w wysokości niezbędnej do pokrycia przez wynajmującego kosztów dostarczenia określonych w ustawie mediów. Co więcej, wzrost czynszu lub innych opłat za używanie lokalu nie może być wyższy niż 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową w skali roku.

Jeżeli w umowie najmu znajdzie się zapis o podwyższeniu czynszu po zawarciu umowy, musi on zostać opatrzony dodatkową klauzulą o możliwości odstąpienia od umowy przez najemcę. W innym przypadku umowa zawiera niedozwolone klauzule i jest niezgodna z prawem.

Dowolne kształtowanie długości okresu wypowiedzenia

Jednym z najczęściej wykorzystywanych zapisów niedozwolonych jest wprowadzanie okresu wypowiedzenia w sposób niezgodny z prawem. Klauzula mówiąca o wypowiedzeniu umowy najmu z okresem jedno- lub dwumiesięcznym przez właściciela nie jest wiążąca. Oznacza to, że jeżeli taki zapis znajdzie się w Twojej umowie najmu, wynajmujący nie wypowie Ci skutecznie umowy. Aby skutecznie wypowiedzieć umowę, wynajmujący musi mieć ku temu podstawę. Co więcej, musi zrobić to na piśmie i wskazać na przyczynę wypowiedzenia.

Zgodnie z art. 11 Ustawy:

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5, art. 21 ust. 4–4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: […]

Istnieją 4 powody, z których wynajmujący może wypowiedzieć Ci umowę najmu z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia:

• pomimo pisemnego upomnienia używasz lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbujesz obowiązki prowadzące do powstania szkód lub niszczysz urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców lub wykraczasz w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając innym korzystanie z innych lokali;
• zwlekasz z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
• wynajmujesz, podnajmujesz lub oddajesz do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego;
• używasz mieszkania, które wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Dlatego uprawnienia do rozwiązania umowy tylko z jednej strony często mogą być podstawą do jej unieważnienia. Wówczas złamanie lub niedotrzymanie takich postanowień umowy przez najemcę nie pociąga za sobą negatywnych konsekwencji w przypadku skierowania sprawy do sądu.

Pozostałe niedozwolone zapisy

Poza wspomnianymi nielegalnymi zapisami, umowy najmu nie można również powiązać z zawarciem innej umowy, niezwiązanej z umową najmu. Właściciel nie ma prawa oczekiwać od Ciebie zawarcia żadnej dodatkowej umowy, która nie dotyczy spraw bezpośrednio związanych z wynajmowanym lokalem. W przeciwnym przypadku, taki zapis należy uznać sprzeczny z prawem.

Innym niedozwolonym zapisem jest uprawnianie którejkolwiek ze stron umowy do jej zmiany bez ważnej przyczyny bez zgody drugiej strony (jednostronna zmiana umowy najmu). W takiej sytuacji wynajmujący mógłby zmienić dowolny zapis w umowie bez Twojej zgody ani informowania Cię.

W umowie nie można również pozbawić najemcy prawa do wypowiedzenia, odstąpienia lub rozwiązania umowy najmu. Takie prawo przysługuje obydwu stronom i najlepiej, gdyby, w ochronie interesów, było zastosowane do wszystkich stron umowy. W innym przypadku, jako najemca, nie mógłbyś zrezygnować z najmu bez względu na sytuację, która Cię do tego zmusza.

W przypadku umów zawieranych między najemcą a biurami pośrednictwa nieruchomości, w umowie nie można zawrzeć informacji o zbyt wysokich karach umownych. Inny niedozwolony zapis dotyczy wynagradzania pośredników nieruchomości za skontaktowanie zainteresowanych. Oznacza to, że agent nie może oczekiwać prowizji za sam fakt doprowadzenia do komunikacji stron przed zawarciem umowy najmu.

Co robić, gdy w umowie najmu znajdą się nielegalne postanowienia?

Podpisałeś umowę najmu, ale w trakcie trwania umowy zauważyłeś, że znajdują się w niej klauzule niedozwolone? Chcesz wypowiedzieć umowę, ale właściciel odmawia Ci takiej możliwości? Masz możliwość reagowania, ale sama obecność klauzul niedozwolonych nie powoduje, że cała umowa automatycznie staje się nieważna. Jakie masz możliwości?

Jeżeli przed złożeniem podpisu masz podejrzenia co do istnienia nielegalnych postanowień umowy, możesz skierować ją do kontroli przez sąd. Jeżeli jednak zawarłeś już taką umowę, a druga strona odmawia jej unieważnienia, należy wnieść powództwo o uznanie postanowienia umownego lub wzorca umowy za niedozwolony.

Druga możliwość to przekazanie sprawy do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o zaistnieniu podejrzenia stosowania klauzul niedozwolonych. Możliwość ta jest jednak skuteczna przy podpisywaniu umowy z agencjami lub biurami pośredniczącymi. Takie klauzule umowne muszą dotyczyć interesu więcej niż jednego najemcy. Jeżeli Prezes UOKiK uzna klauzule za niedozwolone, zostaną one zakazane i nie będą mogły być dalej wykorzystywane. To wpłynie na wszystkich najemców, którzy zawarli umowę na podstawie takiego niedozwolonego zapisu.

PAMIĘTAJ! Umowa z zapisami niezgodnymi z prawem jest nieważna!