Poradnik Otodom x Fundacja Rynku Najmu: czuć się jak u siebie – wyposażenie, aranżacja i naprawy w najmowanym lokalu
Jednym z problemów polskiego rynku najmu jest nadmierne ograniczanie najemców w zakresie aranżacji mieszkania. Niesie to ze sobą poważne konsekwencje dla jakości życia w wynajmowanym mieszkaniu. Najemcom niejednokrotnie towarzyszy poczucie życia na walizkach, co faktycznie wpływa na to, że często zmieniają miejsca zamieszkania. Z kolei krótkoterminowy i przejściowy charakter najmu sprawia, że wielu właścicieli nie zgadza się na ingerencję najemców w wygląd mieszkania. I koło się zamyka. Choć łatwo ten problem bagatelizować, warto podejść do niego z otwartą głową. Może to sprawić, że najemca będzie się czuł się lepiej w „oswojonym” mieszkaniu i zostanie w nim na dłużej – a to korzystne dla obu stron.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Czy w mieszkaniu na wynajem można się czuć jak u siebie
- Co powinno, a co nie powinno się znaleźć w mieszkaniu na wynajem
- Jak wygląda kwestia drobnych napraw w wynajmowanym mieszkaniu
- Co można zmienić w wystroju mieszkania
- Jak radzić sobie z awariami
Czy w wynajmowanych mieszkaniach możemy czuć się jak u siebie?
O tym, jak dużym problemem jest niemożność personalizacji mieszkań na wynajem, świadczą również wyniki badań Otodomu. Co drugi najemca zgadza się z opinią, że lokatorzy są nadmiernie ograniczani w zakresie aranżacji wnętrza. W tym artykule postaramy się pokazać, jak urządzać mieszkania na wynajem, aby zostawić w nich miejsce na nieinwazyjną personalizację, a przede wszystkim – w jakim zakresie powinna być możliwa aranżacja przestrzeni mieszkania przez jego lokatorów. Najemcy nie tylko mogą, ale powinni czuć się jak u siebie przez cały czas trwania umowy.
Wyposażenie mieszkania na wynajem
Jednym z najważniejszych etapów przygotowania mieszkania na wynajem jest jego wyposażenie. Choć w wielu krajach zachodnich często wynajmuje się mieszkania puste, w Polsce dominują lokale umeblowane częściowo lub całkowicie. Pod tym względem jesteśmy prekursorami standardów na rynku najmu – mieszkania na wynajem u naszych sąsiadów coraz częściej także są wyposażane. Umeblowane mieszkania to również wygoda – młodzi najemcy często podkreślają, że cenią w najmie to, że nie muszą kupować własnego wyposażenia. Dodatkowo aż ¾ najemców biorących udział w badaniu Otodomu woli mieszkania umeblowane od nieumeblowanych.
Ten model ma jednak swoje wady. Mieszkania często są umeblowane przesadnie – nadmiar mebli znacząco zmniejsza ich funkcjonalność i komfort życia lokatorów. Za dużo jest w nich również dodatków i dekoracji, dających wrażenie przytłoczenia. Bogato dekorowane wnętrza nie pozostawiają wiele miejsca na personalizację, poza tym mogą nie trafić w gusta potencjalnych najemców. Standardem, do którego powinniśmy dążyć, jest oferowanie lokali w dobrym stanie technicznym, ale neutralnych estetycznie. Urządzając mieszkanie na wynajem, warto rozpatrywać elementy wyposażenia w ramach trzech kategorii:
Obowiązkowe wyposażenie mieszkania
● Drzwi wewnętrzne
● Komplet mebli kuchennych i podstawowe AGD, zlew z ociekaczem
● Komplet armatury łazienkowej, pralka
● Pojemna szafa
● Dwuosobowe łóżko lub rama łóżka, a w mniejszych lokalach – rozkładana kanapa
● Stół, przy którym można zjeść posiłek, i krzesła
Wyposażenie, które warto rozważyć
● Komoda lub szafa
● Biurko/biurka
● Systemy przechowywania
● Półki na książki i drobiazgi
● Zastawa i sztućce, szklanki i podstawowe przyrządy kuchenne
● Lustro i wieszak na okrycia wierzchnie
● Lampy stojące i stołowe
● System mocowania obrazów lub plakatów
Wyposażenie zbędne
● Meblościanki, duże zabudowane regały lub meble RTV (szczególnie gdy w mieszkaniu nie ma telewizora)
● Duże, ciężkie fotele (zwłaszcza gdy w mieszkaniu jest już kanapa)
● Firanki, zasłony, poduszki, dywany
● Świeczniki, obrusy, stroiki
● Zdjęcia, pamiątki, książki, szkatułki, obrazy i instrumenty muzyczne właściciela (szczególnie gdy nie ozdabiają wnętrza, a tylko je zagracają)
● Rośliny doniczkowe – nie wszyscy je lubią i potrafią o nie dbać
Modyfikacje w mieszkaniu na wynajem
Jeśli chcesz pomalować ściany, zmienić tapetę, przykręcić półki lub dokonać jakichkolwiek innych trwałych zmian, potrzebujesz wyraźnej, najlepiej pisemnej zgody właściciela wraz z oświadczeniem, w jakim stanie powinieneś zostawić mieszkanie po wyprowadzce. Wynajmujący często są temu przychylni – niewykluczone, że coś zmieni się na lepsze, a mieszkanie będzie wyglądać bardziej świeżo i zyska na atrakcyjności. Warto mieć jednak świadomość, że według ustawy mieszkanie powinno wrócić do stanu opisanego w protokole zdawczo-odbiorczym, a wszelka możliwość ingerencji wynika z dobrej woli właściciela.
Jeśli w mieszkaniu znajdują się meble, których nie potrzebujesz, również warto o tym porozmawiać z właścicielem. Niektórzy są w stanie zmagazynować zbędny sprzęt. Inne możliwe rozwiązanie to zewnętrzne przechowalnie mebli – ale musisz się liczyć z tym, że najprawdopodobniej poniesiesz koszty tej usługi.
Istnieje duży zakres zmian, które nie mają trwałego charakteru, a potrafią nadać wnętrzu indywidualny charakter:
● tekstylia – zasłony, poduszki, obrusy, narzuty, koce i dywaniki pozwolą nie tylko spersonalizować, ale też ocieplić i wygłuszyć akustycznie wnętrze,
● pościel i poszewki – w ulubione wzory i odpowiedniej grubości sprawią, że poczujesz się u siebie,
● rośliny i ozdobne osłonki na doniczki – towarzystwo ulubionych roślin pozytywnie wpływa na nasze samopoczucie,
● obrazy i plakaty – są ważnymi elementami wykończenia mieszkania. Problemem mogą być pozostawione po nich dziury w ścianach. Porozmawiaj z właścicielem o alternatywnych metodach mocowania, takich jak rzepy i plastry do mocowania ram,
● małe meble, świeczki, drobiazgi – wprowadź do mieszkania wszystkie te rzeczy, które sprawiają Ci przyjemność,
● książki – własna biblioteczka potrafi być prawdziwą wizytówką.
Naprawy – kto za co odpowiada?
Do wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów obowiązków najemcy należy utrzymywanie mieszkania w odpowiednim stanie higienicznym i technicznym, w tym wykonywanie drobnych napraw na własny koszt. Ustawa reguluje również te czynności związane z wymianą i naprawą elementów lokalu, które powinien wykonywać wynajmujący w celu zapewnienia najemcy sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń.
Według treści ustawy wynajmujący jest odpowiedzialny za:
● naprawy budynku (np. w przypadku domów jednorodzinnych, gdzie nie ma funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej), jego pomieszczeń i urządzeń,
● naprawy i wymianę instalacji elektrycznej, wodociągowej, gazowej i dostarczającej ciepłą wodę oraz kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania i grzejników,
● wymianę pieców, okien, drzwi i podłóg, posadzek i tynków.
Do obowiązków najemcy należą m.in.:
● naprawa i konserwacja podłóg i ścian (posadzek, okładzin),
● naprawa okien i drzwi oraz wbudowanych mebli,
● naprawa i wymiana armatury oraz sprzętów AGD,
● malowanie ścian, tapetowanie, naprawa uszkodzeń tynków,
● malowanie drzwi i okien, mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
To nic dziwnego, jeśli wymienione wyżej obowiązki wydają Ci się niesprawiedliwe. Zdecydowana większość umów najmu na rynku prywatnym jest podpisywana na rok, a sam najem stosunkowo łatwo wypowiedzieć i rozwiązać umowę wcześniej. Przepisy natomiast skupiają się na najmie stabilnym i wieloletnim. Nie powinno zatem dziwić, że ani najemcy, ani wynajmujący nie dostrzegają potrzeby inwestowania w lokal, który z miesiąca na miesiąc może przejąć ktoś inny.
Z tego powodu również praktyka wygląda nieco inaczej. Jaki jest więc zakres napraw i jaki ma on związek z długością najmu? Ponieważ brakuje jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie – strony powinny ustalić ją same. Odpowiedź właściciela, zważywszy na zawodność ludzkiej pamięci, warto zawrzeć na piśmie jeszcze przy podpisywaniu umowy. Bardzo istotne jest również dokładne wypełnienie protokołu zdawczo-odbiorczego i sprawdzenie stanu technicznego mieszkania.
Decyzja o najmie danego mieszkania oznacza również, że akceptujesz stan, w jakim się ono znajduje. Przed podpisaniem umowy masz zatem prawo do negocjacji. Możesz oczekiwać od właściciela, że przed Twoją przeprowadzką wymieni zamek w drzwiach albo sprzęty, jeśli wygląda na to, że nastąpi ich rychły koniec. Tego rodzaju przypadki najlepiej przeanalizować przed podpisaniem umowy, zawrzeć w protokole zdawczo-odbiorczym oraz dopilnować, aby konieczne zmiany zostały wprowadzone w życie. Jeśli właściciel deklaruje, że wymieni sprzęt dopiero wtedy, gdy ulegnie on zepsuciu, lub że zakupi nowe sprzęty podczas trwania najmu, warto zrobić aneks do umowy i spisać to zobowiązanie (z konkretnym terminem realizacji).
Awarie – co gdy problem jest poważniejszy?
Naprawy związane z awariami są w treści ustawy podzielone między najemcę i wynajmującego. Jako najemca jesteś odpowiedzialny za drobne awarie i możesz usunąć je sam – wymiana uszczelki, żarówki, dokręcenie śrubki czy przepychanie odpływu nie wymagają zazwyczaj interwencji fachowca ani powiadamiania właściciela. Nie zawsze też musisz czuć się na siłach – wtedy, po konsultacji z wynajmującym (który może również doradzić, gdzie szukać pomocy), możesz wezwać odpowiedniego specjalistę.
Jeśli awaria jest poważniejsza, masz obowiązek powiadomienia właściciela. Transparentność stron jest kluczowa – nieważne, czy doszło do zalania mieszkania, czy to zepsuty czajnik wyłączył bezpieczniki. Do niegroźnych awarii nie wzywaj jednak pogotowia energetycznego, ciepłowniczego itd. poprzez numer alarmowy. Możesz zostać obciążony kosztami interwencji, jeśli wezwanie w trybie pilnym okaże się nieuzasadnione. Jednak jeśli awaria dotyczy znacznej części osiedla lub całego bloku, doszło do pożaru lub podejrzewasz, że wycieka gaz (niekoniecznie w Twoim mieszkaniu!), nie wahaj się i wezwij odpowiednie służby.
Koszty usunięcia awarii czy zgubienia kluczy co do zasady ponosi najemca. Nie zawsze jest to sprawiedliwe rozwiązanie – i właśnie dlatego powinno się zadbać o te kwestie przed zawarciem umowy. Zdarza się, że wynajmujący chętnie organizują pomoc przy nawet drobnych naprawach – musisz jednak liczyć się z tym, że poniesiesz ich koszty. Pamiętając o tym, zapytaj o całkowity koszt naprawy, zanim fachowcy przystąpią do pracy. Jako lokator masz też obowiązek wpuszczenia kominiarza na przegląd w terminie wyznaczonym przez administrację budynku.
