Jest problem ze sprzedażą mieszkań spółdzielczych
Problem ten pojawił się w związku z uchwałą siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r., sygn. akt III CZP 104/12, z której wynika, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste jest jedynie tzw. ekspektatywą tego prawa, co uniemożliwia założenie księgi wieczystej. Skutkiem podjęcia tej uchwały jest to, że sądy wieczystoksięgowe zaprzestały zakładania ksiąg wieczystych dla takich praw, zaś banki przestały udzielać kredytów hipotecznych na zakup takich lokali.
Ekspektatywa jest to oczekiwanie prawne na powstanie prawa. Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu, i wetdy powstaje ekspektatywa. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu oraz inne elementy, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z 15 grudnia o spółdzielniach mieszkaniowych.
Jak podkreślł Rzecznik Praw Obywatelskich w piśmie skierowanym do Ministra Infrastruktury i Budownictwa Andrzeja Adamczyka kolejną konsekwencją wskazanej wyżej uchwały Sądu Najwyższego, na co zwracają uwagę skarżący w listach do Rzecznika, jest sytuacja, w której w obrocie rynkowym pozostają zarówno spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, dla których księga wieczysta została założona przed wspomnianą uchwałą, mimo nieuregulowanego stanu prawnego gruntu pod budynkiem na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, jak i spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, dla których z tego powodu księga wieczysta nie może zostać założona.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Na co się skarżą członkowie spółdzielni mieszkaniowych?
W skargach do Rzecznika skarżący wskazują także, że mimo przyznania im roszczenia o przeniesienie prawa własności zajmowanego lokalu spółdzielczego, nie mogą skutecznie ubiegać się o takie przekształcenie, jeżeli spółdzielnia nie posiada tytułu prawnego do gruntu, na którym znajduje się budynek. W ich sytuacji przyznane przez ustawę prawo (ekspektatywa) pozostaje iluzoryczne. Co więcej, osoby, którym służy jedynie ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie są wymienione w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jako podmioty, na których spoczywają obowiązki finansowe wobec spółdzielni. W przypadku kwestionowania przez te osoby obowiązku ponoszenia opłat eksploatacyjnych na rzecz spółdzielni, może dojść do zachwiania kondycji finansowej wielu spółdzielni mieszkaniowych.
Rzecznik Praw Obywatelslkich podkreślił, że sytuacja ta narusza zaufanie obywateli do państwa i stanowionego prawa. Do tej pory nie została uchwalona żadna nowelizacja ustawy, której celem byłoby rozwiązanie problemu braku tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowych do gruntów, na których znajdują się budynki będące w ich zasobach.
Uchwała Sądu Najwyższego utrudnia obrót lokalami spółdzielczymi
Nie ulega wątpliwości, że brak możliwości założenia księgi wieczystej dla istniejących już spółdzielczych własnościowych praw do lokali prowadzi do znacznego ograniczenia obrotu tymi prawami. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z założoną księgą wieczystą łatwiej sprzedać, gdyż nabywcy z reguły są zainteresowani uzyskaniem ochrony z tytułu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ponadto, założenie księgi wieczystej umożliwia uzyskanie kredytu bankowego, którego zabezpieczeniem jest wpis hipoteki w dziale IV księgi. W sytuacji, gdy w polskich realiach w większości przypadków pieniądze na zakup lokalu pochodzą z kredytu bankowego zabezpieczonego hipotecznie, brak możliwości jego uzyskania w praktyce wyłącza takie lokale z obrotu. Przed wydaniem wskazaniem wyżej uchwały przez Sąd Najwyższy sądy wieczystoksięgowe dość powszechnie zakładały księgi wieczyste dla spółdzielczych własnościowych praw ustanowionych w budynku, do którego spółdzielni nie przysługuje własność (współwłasność) albo użytkowanie wieczyste, a następnie prawa te były przedmiotem dalszych umów sprzedaży.
W listach nadesłanych do Rzecznika Praw Obywatelskich skarżący wskazują, że konsekwencją wspomnianej na wstępie uchwały Sądu Najwyższego jest również sytuacja, w której w obrocie rynkowym pozostają spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, dla których księga wieczysta została założona w przeszłości (tj. przed uchwałą Sądu Najwyższego), mimo nieuregulowania stanu prawnego gruntu pod budynkiem na rzecz spółdzielni mieszkaniowej oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, dla których z tego powodu księga wieczysta nie może zostać założona.
Rzecznik Praw Obywatelskich od wydania wspomnianej wyżej uchwały kilkakrotnie zwracał się z prośbą do kolejnych ministrów infrastruktury o zainicjowanie zmian w prawie, które usunęłyby omawiany problem.
W skargach kierowanych do Rzecznika Praw Obywatelskich skarżący wskazują także, że mimo przyznania im od dnia 31 lipca 2007 r. roszczenia o przeniesienie prawa własności zajmowanego lokalu spółdzielczego za przysłowiową „złotówkę”, nadal nie mogą skutecznie ubiegać się o takie przekształcenie w przypadku, gdy spółdzielnia nie nabyła tytułu prawnego do gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Brak możliwości realizacji takiego roszczenia skarżący uważają za krzywdzący, a przyznane im przez ustawę prawo za iluzoryczne.
Na terenie samej tylko Warszawy wiele spółdzielni mieszkaniowych do chwili obecnej nie uregulowało jeszcze tytułu prawnego do będących w ich władaniu gruntów, na których posadowione są budynki z lokalami spółdzielczymi, przy braku rozwiązań legislacyjnych w omawianym zakresie, stan taki może istnieć bardzo długo.
W związku z powyższym Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił się do ministra infrastruktury i budownictwa o pilne zainicjowanie zmian w prawie w celu rozwiązania omawianego problemu i o przedstawienie swojego stanowiska w tej sprawie.
